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미분양관리지역, 제대로 들여다봐야 하는 이유

미분양관리지역이라고 해서 무조건 피해야할까요?

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빠숑의 입지 분석 레시피 #99

주택도시보증공사(HUG)에서는 매달 말일 미분양관리지역을 발표합니다. 미분양관리지역은 1. 미분양 물량이 증가하거나 2. 미분양 물량 해소가 저조하거나 3. 미분양이 우려되거나 4. 모니터링이 필요한 지역을 주택도시보증공사(HUG)에서 지정하는 것입니다.

미분양관리지역은 무조건 피해야 하는 걸까요?

출처직방

주택도시보증공사(HUG)에서 발표하는 자료에서는 시군구 지역만 발표하므로 시군구별 세부 미분양 단지는 직접 검색해야 합니다. 2018년 7월 31일 현재 미분양관리지역 내 실제 미분양 단지를 체크해 보겠습니다.

현재 미분양관리지역은 어디일까?

지난 7월 31일 발표된 제35차 미분양관리지역은 위와 같습니다.

출처직방

총 38개의 시군구 지방자치단체가 미분양관리지역으로 선정되었습니다. 그렇다면 해당 지역 내 미분양 단지를 직방 앱을 활용해 검색해보겠습니다.

최고 경쟁률이 1:1 미만인 단지는 미분양 단지입니다.

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2020년 1월까지 미분양관리지역으로 선정된 화성시를 보겠습니다. 직방의 신축 분양 메뉴를 클릭하고 화성시 주변으로 지도를 스크롤 하면 지도 위에서는 분양했거나 분양할 계획이 있는 아파트 단지들이 나옵니다. 지도 하단의 ‘이 지역 분양 아파트 보기’를 클릭하면 입주 예정 단지 목록과 최고 경쟁률이 나옵니다. 최고 경쟁률이 1:1 미만인 단지는 모두 미분양 단지라고 보시면 됩니다.

지도 위에서도 경쟁률을 바로 확인할 수 있습니다.

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e편한세상 신봉담이 0.8:1, 화성 우방 아이유쉘 메가시티 1단지가 0.2:1, 2단지가 0.4:1, 화성 봉담 2지구 중흥S-클래스가 0.2:1입니다. 통계상으로 미분양 단지이지요. 지도 위에서 원하는 지역으로 옮겨가며 경쟁률을 바로 확인하는 것도 방법입니다.

직방에서 본 인천 서구 지역의 신축 분양 아파트 경쟁률입니다.

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최근에 미분양이 누적되어 가고 있는 인천 서구 지역도 검단신도시 위주로 미분양 단지들이 보입니다. 그렇다면 미분양관리지역을 어떻게 이해해야 할까요? 무조건 피해야 할까요? 오히려 적극적으로 분석해야 할까요?

미분양관리지역, 어떻게 이해해야?

대전 유성구 사례로 정리를 해 보겠습니다. 2019년 6월까지 미분양관리지역이었던 대전 유성구는 지난 7월, 미분양관리지역에서 해제되었습니다.

직방에서 본 대전 유성구의 지난 1년 시세 변동률

출처직방

대전 유성구의 지난 1년간의 매매 시세 상승률은 전국에서도 상위 수준이었고, 지난 3년간의 시세 추이를 보더라도 꾸준히 상승하고 있는 패턴을 볼 수 있습니다. 따라서 대전 유성구는 미분양관리지역이었지만 실거주 목적이든 투자 목적이든 지난 1년간 관심을 가질 필요가 있었던 것이죠.


오늘 칼럼으로 어떤 말씀을 드리고 싶은 것이었을까요?


미분양관리지역으로 선정되면 통상적으로 해당 지역 부동산이 대단히 심각한 하락장이라고 판단하실 겁니다. 그런데 실제로 시군구 단위에서 좀 더 세부적으로 들여다보면 미분양 세대수가 실제로 얼마 되지 않는 곳들도 있고, 미분양 물량이 많다 해도 핵심 지역이 아닌 경우가 대부분입니다.


미분양 때문에 정말 문제가 되는 지역인지 제대로 따져보지 않으면, 신규 아파트를 프리미엄 비용 없이 매수할 기회를 오히려 놓칠 수도 있다는 겁니다. 따라서 미분양관리지역의 미분양 아파트들도 반드시 현장에서 확인해 보시기 바랍니다.


그렇지만 미분양 단지들은 분양 완판 단지들보다 객관적인 가치 평가에서 뒤지는 것은 사실입니다. 미분양이 된 것에는 다 이유가 있기 마련이기 때문입니다. 따라서 상품만 보는 것이 아니라, 입지 조건을 먼저 분석하신 후에 미분양 아파트의 미래가치를 판단하면 좋겠습니다. 현재는 미분양이라고 해도, 또 누군가에게는 새로운 희망이 될 수도 있으니까요.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'수도권 알짜 부동산 답사기' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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