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주식 시장과 서울 아파트값의 관계?

불안한 국제정세의 지속으로 주식 시장 또한 불안한 상황

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #57

요즘 우리나라를 포함한 동아시아권에서 무역전쟁이 벌어지고 있다. 미국은 지난 5일 중국을 환율조작국으로 지정했고, 일본은 지난 1일 화이트 국가 리스트에서 우리나라를 제외했다. 이처럼 불안한 국제정세의 지속이 과연 우리나라의 부동산과 서울 아파트 가격에는 어떤 영향을 미칠 수 있을지 살펴보자.

일본과의 무역전쟁으로 국내에서는 일본 제품 불매 운동이 진행되고 있다.

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서울 아파트 시장, 현재 분위기는?

KB부동산에서는 매주, 매월 아파트 매수 심리를 숫자로 나타내는 ‘매수 우위 지수’를 발표한다. 숫자가 낮다는 것은 매수 심리가 낮다는 의미로 매매 가격이 하락할 가능성이 높은 것이고, 반대로 숫자가 높다면 매수 심리가 높은 것이니 가격 상승을 예측해 볼 수 있다. 정말 연관성이 있을까? 차차 확인해보자.


우선 아래 매수 우위 지수 그래프를 보자. 수도권의 매수 우위 지수는 2018년 9·13 부동산 대책 직후 처참하게 급락했고, 한동안 바닥을 기고 있었다. 그러다 올해 5월 말부터 반등하기 시작한다.

9·13 부동산 대책 직후 급락한 매수 우위 지수가 최근 반등하고 있다.

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그래프를 보면 경기도는 상승세가 꾸준하나 폭이 크지 않은 반면, 서울의 경우는 그 상승 폭이 상당히 매섭다. 매수 우위 지수가 매매 가격에 미치는 영향은 과연 어떨까?


아래는 서울의 월간 매수 우위 지수와 매매 가격 지수를 비교한 그래프다.

매수 우위 지수가 상승하면 매매 가격 지수도 상승하나, 매수 우위 지수가 일정 수준 아래로 떨어지면 매매 가격 지수는 하락한다.

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매수 우위 지수의 상승 폭이 클수록 매매 가격 지수의 상승 기울기는 가팔라진다. 그런데 매수 우위 지수가 하락해도 일정 수준 정도만 유지하면 매매 가격 지수는 하락하지 않고 상승 기울기만 완만해진다는 것을 확인할 수 있다. 그러다 매수 우위 지수가 일정 수준 아래로 떨어질 경우에만 매매 가격 지수가 하락했다.


쉽게 정리하자면, 매수 우위 지수가 오르면 매매 가격도 오르고, 매수 우위 지수가 떨어지면 매매 가격 상승 폭이 작아지며, 매수 우위 지수가 일정 수준 밑으로 떨어지면 매매 가격 또한 하락하게 된다. 2000년 1월부터 지금까지 이런 흐름이 무너진 적은 단 한 번도 없었다.


현재의 매수 우위 지수 추이로 봤을 때 서울의 매매 가격 상승을 전망하는 데는 큰 무리가 없으며, 이미 매매 가격 또한 반등하고 있다. 게다가 7월 기준 매수 우위 지수는 86.7인데 역사적으로 매수 우위 지수가 상승하는 가운데 60을 돌파했을 경우 매매 가격이 상승하지 않은 경우는 단 한 번도 없었기 때문에 서울 아파트 가격이 상승할 것이라는 전망에 더욱 힘이 실린다.

코스피 지수와 매매 가격 지수

그런데 변수가 생겼다. 바로 서두에서 언급한 무역전쟁이다. 미국과 중국, 그리고 일본과 우리나라의 무역전쟁으로 국제 정세가 불안해지자 여러 가지 경제 지표에 불안감이 반영되고 있는 것이다.


우선 환율이 요동치기 시작했다. 미국의 중국에 대한 추가 관세 부과가 가시화되자 중국은 이를 상쇄하기 위해 미리 위안화를 절하했고, 이 영향이 한일 무역전쟁과 맞물려 원화의 가치가 계속해서 떨어지고 있다.


그런데 체감상 더 크게 다가오는 건 바로 주식시장이다. 이 시기와 맞물려 한국의 주식시장이 폭락하는 사태가 벌어졌고, 그다음 날 일본 증시 또한 폭락했다. 중국과 미국도 예외는 아니었다.


경제 사정이 안 좋아지면 주식시장은 여지없이 급락한다. 지금도 마찬가지다. 그렇다면 주식시장과 부동산 시장은 어떤 연관이 있을까? 이를 살펴본다면 현재 불안한 국제정세가 부동산에는 어떤 영향을 줄 것인지 대략 판단해볼 수 있을 것이다.


아래는 1990년부터 현재까지의 코스피 지수 그래프다. 상승장을 빨간색으로, 하락장을 파란색으로 구분해 두었다.

최근 코스피 지수는 2,000선이 무너지며 급락하고 있다.

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그리고 아래는 같은 기간의 서울 아파트 매매 가격 지수를 나타낸 그래프다.

코스피 지수의 상승, 하락 시기와 매매 가격 지수의 흐름을 살펴보자.

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먼저 A 구간을 살펴보면 코스피가 상승할 때 서울 아파트 가격은 별다른 변동이 없었다.


B 구간에선 코스피가 정신없이 하락했지만 서울 아파트 가격은 마찬가지로 별다른 변동이 없다가 구간 끝에서는 결국 하락하는 모습을 보였다. 이때가 바로 1997년 대한민국의 외환위기였다. 코스피는 한참 전부터 하락하면서 경제 위기의 시그널을 보냈지만 서울 아파트 가격은 별다른 움직임이 없다가 외환위기가 발발하자 그때서야 결국 하락했다. 하지만 그 하락 폭은 코스피에 비해 그다지 크지 않았다.


C 구간에선 코스피도 상승하고 서울 아파트 가격도 소폭 상승했다. D 구간에선 코스피가 하락했고 서울 아파트 가격은 별다른 움직임이 없었다. 여기까지 보면 주식과 부동산은 별다른 상관관계가 없어 보인다. 하지만 주목해야 할 부분은 B 구간이다. 외환위기와 같은 큰 타격이 오면 결국 부동산 또한 하락했다는 것이다.


그리고 이후인 E 구간부터 K 구간까지는 코스피와 서울 아파트 가격이 비슷한 흐름을 보였다. 이 시기에 주목해야 할 구간은 코스피가 폭락한 G 구간으로 이때는 미국발 금융위기가 닥친 시기다. 이 시기에는 서울 아파트 가격도 마찬가지로 하락했다. 언뜻 당시의 서울 아파트 가격 하락 폭이 크지 않아 보이지만 중요한 것은 이 시기가 장기적인 하락장으로 전환되는 계기가 되었다는 것이다.

주식시장과 서울 아파트 가격의 관계

지금까지의 내용을 정리해보면 주식시장과 서울 아파트 가격은 어느 정도 상관관계가 있어 보인다. 그리고 여기에는 중요한 특징이 있다. 그건 바로 코스피 지수가 상승할 때는 서울 아파트도 서로 비슷한 패턴을 보이지만 코스피 지수가 하락할 때는 서울 아파트가 그 하락에 동참하지 않는 성향을 보였다는 것이다.


서울 아파트가 코스피와 함께 하락했던 적은 1997년 외환위기, 그리고 2008년 미국발 금융위기, 이렇게 두 차례 말고는 없었다. 나머지는 그냥 자신의 패턴대로, 시장의 흐름대로 움직여 왔다는 것을 확인할 수 있다.


현재의 불안한 정세에 외환위기나 금융위기와 같은 강력한 경제적 충격이 동반할 경우, 서울 아파트 가격은 그 흐름에 상관없이 하락할 수도 있다. 그러나 반대로 얘기하면 지금의 사태가 위와 같은 극단적인 경제적 충격으로까지 확산되지 않는 한 서울 아파트는 자신의 흐름대로 움직일 가능성이 높다고 전망해 볼 수 있다.


현재 대한민국의 상황은 세계 최대의 군사, 경제 강국인 미국, 러시아, 중국, 그리고 일본과 함께 복잡하게 얽혀있다. 대한민국 국민의 한 사람으로서 부디 이 상황을 전화위복의 기회로 삼아 현명하게 잘 극복하여 최소한 일본에만큼은 휘둘리지 않는 경제적, 군사적 강국이 되길 바란다.



글. 새벽하늘 김태훈

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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