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8월 12일, 정부가 ‘분양가상한제 개선방안’을 발표하며 민간택지 분양가상한제 도입을 결정했다.

이번 대책에는 분양가상한제 적용지역의 지정기준을 바꾸는 주택법 시행령 개정을 통해 분양가 상한제 적용을 강화하는 내용이 담겼다.

특히 지정 필수조건을 분양가상한제 적용지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달부터 소급하여 3개월간 주택 매매가격 상승률이 '소비자물가 상승률의 2배'를 초과해야 한다는 요건을 '투기과열지구'로 변경하는 방안이 적용됐고, 재건축·재개발 사업의 경우 분양가상한제 적용 시점을 관리처분계획인가 시점에서 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’로 규제 수위를 높였다.

2007년 9월 민간택지 분양가상한제를 전국에 동시 적용했던 과거와 달리, 투기과열지구 등 규제지역에 한정하는 방안을 선택해, 위축된 지방주택시장을 배려하고 가격 불안 진원지만을 정밀 타깃(target)하기 위해서다.

지난해 9·13 대책 이후 진정되는가 싶던 서울 주택시장이 수도권 요지의 아파트 분양가 고공행진에 자극을 받아 7월 서울 주택시장의 가격 반등을 이끌자, 정부가 아파트 분양가를 직접 통제하는 강수를 뒀다.

실제 고분양가 논란이 컸던 서울의 강남권과 경기도 과천시 등지는 2015년 이후 최근까지 지역에 따라 21.3~38.5%가량 분양가가 급등한 바 있다.

향후 일반에게 공급하는 20세대 이상의 민간 공동주택(아파트 등)이라면 사실상 분양가격을 택지비(택지의 감정평가액(공시가격, 예외 실거래가) + 택지비 가산비))와 건축비(기본형 건축비 + 건축비 가산비)로 한정함으로써 민간 아파트 분양가격은 지금보다 낮아질 전망이다.

분양가상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기 수요의 분양시장 관심을 증폭시키고 재고 주택 시장의 가격 상승 압력을 낮출 것으로 기대된다. 정부 규제책에 대한 심리적 위축 및 거래 관망과 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 올해 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다.

다만, 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것이다. 정비사업 위축이 주택 공급량 장기 감소로 이어진다면 지역 내 희소성이 부각될 준공 5년 차 안팎의 새 아파트들은 가격 강보합이 유지되며 선호현상이 지속될 수 있다.

한편 청약 가점이 높거나 특별공급 자격을 갖춘 무주택자는 낮은 분양가로 내 집 마련이 가능한 청약시장으로 이전할 것이다. 연내 계획된 47만 세대 중 기분양된 아파트는 17만 세대에 그쳐 연내 30만 세대가 공급을 앞두고 있다. 분양가상한제 실시 지역의 분양 예정 사업장들은 적절한 분양 시기 조율을 놓고 처한 입장에 따라 셈법이 복잡해질 것이다.

지난 6월 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 기준 변경에 따라 분양가 규제를 피하려 후분양을 고민해 왔던 정비사업지들은 민간택지 분양가상한제 적용 기준이 관리처분계획인가에서 입주자모집승인일로 바뀌며 고분양가 단속을 피하기 어려워졌다.

후분양을 고민하던 래미안 라클래시(상아2차), 래미안 원베일리(신반포3차), 둔촌주공 등 일부 재건축 단지들은 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 서두를 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 받더라도 분양가상한제 적용보다 수익성이 나을 수 있기 때문이다.

임대 후 분양 카드를 검토할 수도 있다. ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 주택을 공급하면 의무 임대 기간이 끝난 뒤 분양가를 자유롭게 책정할 수 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사와 분양가 상한제 영향도 받지 않게 되므로 힐스테이트 세운과 서울 용산 유엔사 부지, 브라이튼 여의도 등이 이 방법을 고민하고 있다고 한다.

인위적 분양가 통제로 조합원 분담금 부담이 커지게 된 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만은 당분간 상당할 수 있다. 정비사업 진행도 숨을 고를 전망이다. 사업 초기 단계의 정비사업지들은 사업추진 동력이 약해지며 속도 저하와 관망 수요가 증가할 것으로 예상된다. 분양가상한제라는 타격을 피해 수익성을 높일 수 있는 우회로 찾기에 고민이 커졌다. 분양가상한제를 피할 수 있는 1 대 1 재건축과 임대 후 분양 카드를 검토하겠지만 장래 주택시장의 시계를 정확히 예측·담보하기 어렵다는 면에서 신규 진입 수요는 사업성이 탄탄한 지역으로만 제한될 것이다.

서울같이 택지난이 만성화된 지역은 장기적으로 정비사업 이익 감소가 주택 공급 위축 문제로 이어질 수 있어 수요·공급 교란이 장기 집값 안정 효과를 저하시킬 수 있다. 도심 내 공공임대주택 확보나 서울 등 수도권 3기 중소택지 조기 공급 등의 안배가 필요할 전망이다.

민간 분양가상한제의 순기능 이면에 우려할 점이 있다. 인근 지역 시세보다 낮은 분양가는 로또 청약이라는 부작용을 불러올 수 있다. 인기 지역의 청약경쟁률이 높아지는 등 특정단지 쏠림과 과열 현상이 야기될 전망이다. 단기 불법전매 등 최초 수분양자에게 과도한 시세차익이 돌아가지 않도록 전매규제, 실거주 여부에 대한 꾸준한 시장 모니터링이 필요하다.

규제지역의 분양물량은 대부분 무주택 세대주에게 청약우선권을 주므로 무주택 자격을 유지하며 임차시장에 머무는 분양 대기 수요가 많아질수록 아파트 입주량이 적은 지역은 국지적 전세가격 상승이 나타날 수 있다. 특히 연내 서울지역은 아파트 입주 예정 19,465세대 중 7,256세대가 강동구(37.2%)에 쏠려 있는 반면 동작구 입주 예정 아파트는 전무하다. 이르면 10월 반포주공1단지(1·2·4주구) 이주 가능성을 고려할 때 인근 지역 전세 값 상승이 야기될 수 있다.

분양시장은 조정지역과 투기과열지구를 중심으로 청약 규제의 수위가 높다. 청약 1순위 요건 강화, 전매규제, 재당첨 금지, 분양가 9억 원 이상 중도금 집단대출 규제 등 청약·거래·여신 등의 장애물이 많다. 민간부문의 분양가상한제 도입으로 분양가에 대한 수요자 만족도는 높아졌으나 인기 사업지의 청약경쟁률이 더욱더 치열해지는 양극화와 전매규제(투기과열지구 5~10년)와 실거주 의무 같은 거래 페널티(penalty)에 유의해야 한다.

다주택자보다는 신혼부부, 다자녀가구, 노부모 부양 등 특별공급 대상자나, 청약가점이 높은 무주택 세대 위주로 분양시장을 노크하는 것이 좋겠다. 미·중 무역 분쟁, 일본 수출규제 등 대외 불확실성의 장기화로 안전자산 선호와 경기침체 우려가 제기되고 있는 만큼, 실수요 위주로 청약 자격과 자금 마련 계획을 꼼꼼히 따져 분양시장에 접근해야 한다.

옥석 고르기도 필요하다. 분양가상한제 시행이 공급변수로 작용하며 주택 공급량이 출렁일 수 있는 데다 정부 부동산 추가규제로 주택시장의 거래량이 크게 개선되기도 어려울 것으로 판단되므로 분양가, 입주량, 장기적인 수급 여건 등을 두루 고려해 상품을 고르는 것이 중요하다.

서울 등 민간택지 분양가상한제 적용 가능성이 있는 투기과열지구 내 분양 예정 사업지는 연내 45개 단지 53,704세대다.

공급자(건설사) 입장에서는 분양 시기 조율 외에도 택지비 상승, 장기적 수익성 악화, 수주 감소, 사업비용 증가가 예상된다. 민간보다는 안정적 수주가 가능한 공공 개발의 도급수주 비중을 높이려는 움직임도 나타날 수 있다.

상대적으로 등한시했던 소규모 정비사업 등의 치열한 수주전도 예고될 전망이다. 한정된 사업비 속에서 품질 저하나 디자인 획일화를 타계할 수 있는 시공 품질의 가성비 제고 고민도 커질 것이다.

글. 직방 빅데이터랩