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청량리가 정말 뜰까?

조회수 2019. 8. 8. 10:42 수정
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청량리는 앞으로 환골탈태할 겁니다. 주거지로서도 그럴까요?

부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격#12

청량리 재개발 사업은 2000년대 초반 서울시에서 전농/답십리 뉴타운을 지정한 것을 기점으로 시작되었습니다. 20년이 지나 올해 4월 청량리역 앞 청량리역해링턴플레이스, 청량리역한양수자인192주상복합 등이 분양을 시작하면서 그 결실을 보고 있는데요. 


최근엔 청량리역롯데캐슬SKY-L65까지 분양을 하면서 투자자들과 실수요자들의 관심이 쏠리고 있습니다. 평균 분양가가 평당 2,800만 원에 달한 ‘청량리’. 이번 칼럼에서는 청량리가 앞으로 어떻게 더욱 발전할지 예측하고 청량리 아파트들의 미래가치에 대해 고민해 보았습니다.

청량리에서 진행되는 재개발 사업 4가지

청량리에서 진행되는 재개발 등의 사업은 크게 4가지로 나눠볼 수 있습니다. 청량리역 바로 앞 이미 분양을 마친 청량리역해링턴플레이스, 청량리역한양수자인, 청량리역롯데캐슬SKY-L65 등 주상복합 아파트들이 있고, 한 블록 남쪽에는 2003년부터 시작된 전농/답십리 재정비촉진구역이 있습니다. 그리고 북쪽으로는 제기 도시환경정비사업과 고려대역 인근 청량리 6/7/8구역 주택 재개발 사업이 있고요.

출처: 직방
청량리에서 진행중인 재개발 사업은 크게 4가지로 나뉜다.

여기서 우리는 청량리 재정비/재개발 사업지가 서울 내 다른 재개발 지역보다 역 주변에 상당히 많고 이로 인해 청량리역 부근이 미래에 크게 변할 것을 예상할 수 있습니다.

좋아질 교통여건, 최근 분양 성적은?

청량리에는 현재 지하철 1호선, 분당선, 경의중앙선과 KTX, ITX역이 들어와 있습니다. 2025년 이후에는 GTX-B/C 및 강북횡단선과 면목선(경전철)이 들어오게 되는데요. 이로써 총 9개 노선이 지나게 될 청량리는 향후 서울 동북부의 교통중심지 역할을 할 것으로 기대됩니다.

출처: 직방
현재 5개의 노선이 지나는 청량리역은 향후 4개 노선이 더 추가될 예정이다.

이러한 재개발 기대감과 교통 호재를 등에 업은 청량리의 최근 분양 성적은 어떨까요? 청량리역해링턴 플레이스는 평균경쟁율 31:1을 기록했지만(최저 당첨가점 49점), 청량리역한양수자인은 10억에 달하는 고분양가와 분양가의 20%에 달하는 계약금 때문에 4.6:1(최저 당첨가점 35점) 이라는 다소 좋지 않은 성적표를 받았습니다. 

출처: 직방
최근 분양한 청량리역 인근 주상복합 3총사.

하지만 최근 민간택지 분양가 상한제 도입 이슈 때문에 향후 신축 분양이 실종될 것이라는 매수심리가 작용하면서 청량리역롯데캐슬SKY-L65는 청량리역한양수자인과 비슷한 분양가에도 평균 16.43대1을 기록했습니다.

주거지로서 좋은 곳인가

여기까지 읽으신 분들은 청량리 신축이 좋은 주거지, 투자처로 여겨질 수 있습니다. 청량리는 정말 주거지로서 좋은 곳일까요? 향후 청량리 아파트가 강남3구나 마용성 급 이상으로 주거지 아파트로서의 가치를 할까요?


그렇게 보기는 어렵습니다. 청량리는 주거 중심의 개발 계획이 잡힌 지역이 아니기 때문입니다. 서울시에서 생각하는 청량리 개발은 주거지보다 광대한 교통망을 추가한 상업 문화 거점으로서의 기능을 목적으로 하고 있습니다. 예를 들어 대치동은 늘어나는 서울 인구에 대한 확장된 주거지로서의 기능을 위해 태어났고, 태생 자체부터 거주 목적의 지역이었는데요. 


청량리 재정비/재개발의 컨셉은 동북권 최대의 상업문화 중심지입니다. 여기에 주거지로서의 기능이 추가되는 것이죠. 청량리 역 앞의 아파트들이 왜 주상복합으로 지어지는지에 대한 이유가 여기에 있습니다. 또한 주택 재개발도 하지만, 역에서 최대한 인접한 지역은 도시구역 정비사업 위주로 진행이 되고 있는 점도 주거지 기능중심이 아닌 것에 대한 근거입니다.

교통노선의 한계

향후 신설되는 GTX-B/C 와 강북횡단선, 면목선에 대해 살펴보겠습니다. 얼핏 보면 굉장히 좋은 것 같지만, GTX-C는 강남과의 접근성을 위한 고속전철로 편도 이용 비용이 5,000원에서 10,000원 수준으로 책정될 것으로 보입니다. 


청량리에서 강남을 갈 때 다른 노선을 이용해도 충분히 적정 시간 안에 도착할 수 있는데 그 돈을 내고 이용하는 사람이 얼마나 될까요? 제 생각에는 많지 않을 것 같습니다. 더불어 여의도를 거쳐 송도까지 연결되는 GTX-B는 2014년 실시한 예비타당성 비용편익(B/C)에서 0.33이 나와 1을 넘기지 못했습니다. 착공하고 개통까지 장시간이 소요될 것을 예상할 수 있습니다.


나머지 두 개 노선인 강북횡단선과 면목선은 모두 강남 중심지와의 접근성 하고는 아무 상관이 없습니다. 강북 내에서 이동을 편리하게 해준다고 보시면 됩니다. 서울시가 청량리를 동북권 최대의 상업문화 중심지로 만들겠다고 한 그 말에 힌트가 숨겨져 있다고 보시면 됩니다. 동북권으로 개발효용을 한정하고 있는 것이죠.

출처: 직방
청량리! 1~2억 정도의 시세차익을 기대한다면 매수해라.

매수자들의 대응은?

이러한 한계점들을 충분히 이해하셨다면, 이제 청량리 매수/투자/분양 시에는 어떤 관점으로 접근해야 할까요? 


청량리는 현재 전용 84m2 기준 분양가가 10억 수준인데요. 10억을 투자해 향후 1~2억 정도의 시세차익을 기대하시는 분들에게는 충분히 가능한 수준이기 때문에 매수를 권해 드립니다. 하지만 그 이상을 기대하시는 분들은 면밀히 검토하시고 접근하시라고 말씀드리고 싶습니다. 청량리가 13억, 14억이 넘어가게 되면 그 때는 잠실, 대치, 서초 등 대체 주거지로 수요가 이전되어 상승여력을 잃을 것입니다. 


청량리는 앞으로 환골탈태할 겁니다. 교통과 편의 측면에서는 다른 어느 입지보다 뛰어나겠죠. 하지만 주거지에 필요한 교육, 자연 환경 및 청량리라는 이름이 가진 열악한 이미지는 분명히 한계점으로 작용할 것으로 보입니다. 특히 교육 환경 측면에서 동대문구에 하위 수준의 학교들이 몰려 있는 점이 가장 큰 약점입니다. 장점도 있지만 한계점도 있다는 점을 명확히 인식하시고 현명한 투자하시길 바라겠습니다.



글. 부동산 스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영


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