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자사고 취소 논란, 최고 수혜지는?

강남 8학군의 부활

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #97

서울교육청이 자율형 사립고(이하 자사고) 8곳을 지정 취소했다. 아직 교육부의 동의 절차가 남아 있긴 하지만 이번 논란으로 결국 강남 8학군이 부활하면서 강남 집값이 더 올라갈 것이라는 이야기가 나오고 있다. 강남 집값이 특정 고등학교 하나만으로 결정되는 것은 아니지만 부동산 시장에서 교육 환경이 차지하는 비중은 매우 높기 때문에 결코 한 귀로 듣고 흘려버릴 수는 없다.

전북 상산고 학부모들이 자사고 지정 취소 반대 시위를 하고 있다. 상산고는 자사고 지위를 유지하게 되었다.

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자사고와 특목고가 강남 등 학군 인기 지역에 편중된 수요를 서울 다른 지역으로 분산하는 역할을 해 온 것은 사실이다. 이번에 서울에서 자사고 재지정이 취소된 고등학교는 경희, 배재, 세화, 숭문, 신일, 이대부고, 중앙, 한대부고 8곳인데, 이 중 서초 세화고와 강동 배재고를 제외한 6곳이 강북에 있다.


강남은 자사고가 없다 하더라도 큰 문제가 되지는 않지만, 강북은 사정이 좀 다르다. 지정 취소된 마포 숭문고, 서대문 이대부고, 동대문 경희고, 성동구 한대부고, 강북 신일고 등은 교육부 동의를 거쳐 취소가 확정될 경우 지역 내 자사고가 한 곳도 없다. 내년에 교육청의 재지정 평가를 받을 외국어고 6곳, 과학고 2곳, 국제고 1곳만이 있다. 자녀 교육에 관심이 많은 수요 중 상당수는 교육 환경이 우수한 강남, 목동으로 눈을 돌릴 가능성이 높아질 것이다.


특히, 이번 자사고 지정 취소의 최대 수혜지라는 말까지 나오고 있는 지역은 대한민국 교육 1번지 서울 강남구 대치동이다. 정부의 바람은 이게 아니었겠지만, 그럴 가능성이 커졌다는 것은 부인하기 힘들 것이다. 오늘은 대치동이 어떤 지역인지 알아보자.

강남 8학군이 생긴 이유는?

가끔 강남 8학군을 강남의 유명한 고등학교 8개라고 알고 있는 분들도 있는데 8학군은 서울의 강남과 서초의 학군을 말한다. 목동이 있는 강서 양천은 7학군이고 송파, 강동은 6학군이다.


1970년대 급격한 도시화로 서울의 인구가 급증하면서 서울 강북의 과밀화 문제가 심각해졌다. 당시 남북 냉전 상황이었기 때문에 강북에 거주하는 서울 시민들을 한강 이남으로 이전하도록 하는 것이 정부의 주요 국정과제였다. 그렇지만 강남 이전은 지지부진했고 정부는 강북 명문 학교를 강남으로 이전하는 극단적인 카드를 꺼내 들었다.

지금 강남 삼성동에 있는 경기고등학교는 한때 종로에 있었다.

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가장 먼저 1976년, 현 정독도서관 터에 있었던 종로 화동 경기고등학교를 강남 삼성동으로 이전했다. 당연히 동문의 거센 반발이 있었지만, 정부는 이전을 강행했다. 경기고등학교 이전을 시작으로 1970년대 이후 강북 도심의 20개 학교가 한강 이남으로 이전했고, 그중 15개가 강남, 서초, 송파, 강동에 있다.


또한, 강북 지역 학교 신설 및 확장 금지, 사대문 안에 있던 입시학원을 사대문 밖으로 이전하는 등의 추가 조치를 취했다. 이렇게 보면 현재의 사교육 1번지 강남과 대치동은 정부가 만들었다고 할 수 있겠다.


주택 공급과 더불어 학교를 비롯한 주요 시설 이전으로 강남 개발은 차근차근 진행되었다. 여기에 인구 이전을 가속화하기 위해 지하철2호선을 강남으로 연결하면서 강남에 대한 관심이 커졌고 강남으로 유입되는 인구는 늘어났다.


인구가 늘어나면서 당연히 강남 아파트 가격은 상승했고, 강남의 한 고등학교에서만 명문대학교 입학생을 100명 이상 배출하는 등 강남의 교육 열기도 뜨거워졌다. 그로 인해 1980년대부터 1990년대까지 최고 학군인 8학군으로의 위장전입이 사회 문제가 되기도 했다.

강남에서도 왜 대치동일까?

강남에도 여러 동이 있는데 왜 하필 대치동이 교육 1번지가 되었을까? 대치동은 개포동과 함께 전형적인 아파트 주거지로 개발되었고, 초·중·고등학교가 적절하게 잘 배치되어 있다. 경기고, 휘문고, 단대부고, 중대부고, 숙명여고, 경기여고 등 이름만 들어도 쟁쟁한 고등학교들이 대치동 인근에 있다.


전문직과 대기업 등 사무직, 고위 공무원 등 신(新) 중간계층의 고학력자들이 강남에 자리를 잡았고 여기에 1980년대 후반부터 서서히 공교육이 아닌 사교육으로 교육의 중심이 이동하면서 유명 강사와 인기 학원이 모여 있는 학원가가 형성되자 대치동은 진정한 교육 1번지가 되었다.


대치동 학원가는 지금도 말이 필요 없을 정도로 뜨거운 교육열을 생생하게 느낄 수 있는 곳이다. 주말이 되면 새벽부터 특강을 듣기 위해 줄서기 아르바이트까지 등장하고, 밤에는 학원버스 차량으로 불야성이 되며, 자녀를 픽업하려는데 주차 공간이 마땅찮아 헬스클럽 등록까지 하는 진풍경이 벌어지는 곳이 대치동이다. 방학이 되면 지방이나 해외 거주 학생들이 대치동 학원 방학 특강에 몰리면서 대치동 인근 단기 오피스텔 월세 가격이 급등하기도 한다.


고등학생들의 평균 학습능력을 반영하는 수능 3개 영역의 종합 평균 점수로 따진 고교별 성적을 조사한 결과를 보면 전국 고등학교 100위 안에 서울은 8곳밖에 없었고 강남 8학군 학교는 없었다고 한다. 아무리 강남이라 해도 평준화 지역이고 특목고로 우수 학생들이 빠져나간 영향도 있을 것이다.


하지만 이건 평균점수의 함정이다. 1등급 비율로 따졌을 때 강남, 서초 8학군 20여 개 고등학교가 영역별 최상위 10위권 안에 포함되어 있고, 2018년 서울대학교를 많이 보낸 평준화 일반 고등학교 10위 안에 대치동 소재 고등학교가 3개나 있다.


강남 부모님의 자금력과 대치동 학원가의 힘으로 더 좋은 입시성적을 내는 것이다. 하지만 어디까지나 공부는 학생 본인이 하기 나름이다. 대치동으로 가서 더 치열해진 경쟁 환경에 페이스를 잃는 경우도 있다. 자녀가 정말 공부에 재능이 있고 잘해서 조금 더 나은 교육 환경이 필요하다면 모를까 무조건 대치동으로 이사했다가 오히려 역효과가 발생할 수도 있다.

대치동에 있는 단대부고는 2018년 총 19명의 서울대 합격자를 배출했다.

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대치동에는 어떤 아파트가 있을까?

아무튼 대치동은 대한민국 서울의 교육 1번지임에는 분명하다. 현재 대치동의 랜드마크 아파트는 단연 청실아파트를 재건축해 2015년 입주한 래미안 대치팰리스다. 줄여서 ‘래대팰’이라고도 하는 래미안 대치팰리스는 1단지(1278세대)와 2단지(330세대)로 구성이 되어 있는데 2단지가 3호선 대치역 접근성은 더 좋지만, 세대수가 많고 3호선과 분당선 더블역세권인 도곡역 접근성이 좋은 1단지가 선호도가 더 높다.

직방에서 본 래미안 대치팰리스 1단지의 최근 실거래가 그래프

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래미안 대치팰리스가 등장하기 전 2000년대 중반에는 대치 주공을 재건축하여 2005년 입주한 대치 동부센트레빌이 랜드마크 자리를 차지하기도 했고 지금도 여전히 인기가 있다.


도곡 주공 2단지를 재건축한 대치 아이파크, 국제 아파트를 재건축한 대치 SK뷰, 진달래 아파트를 재건축한 대치 롯데캐슬 리베 등이 대치동에서 새 아파트로 분류될 수 있다.


반면, 재건축 속도가 빠르지는 않지만 그 유명한 은마 아파트와 개포 우성 1, 2차, 선경 1, 2차, 미도 1, 2차 아파트는 입지가 워낙 좋아서 재건축되기만 한다면 랜드마크 자리는 예약되었다고 해도 과언이 아닐 것이다.


대치동 학원가는 두 군데가 있는데 한 곳은 래미안 대치팰리스 앞 상가로 소형 보습학원들이 몰려 있으며, 우리가 흔히 말하는 대치동의 대형 학원가는 래미안 대치팰리스와 단대부고 북쪽 은마아파트 사거리에서 롯데백화점으로 이어지는 학원가다. 학원 마치는 시간에 맞춰서 주차 전쟁이 벌어지는 곳이 바로 이곳이다.


지금도 괜찮은 아파트인 도곡렉슬과 한때 최고 부촌 아파트였고 지금도 여전히 그 명성이 있는 타워팰리스 모두 대치동 학군에 해당하는 아파트들이다. 또 도곡동 위 역삼동에 위치한 역삼 래미안, 역삼 아이파크, 래미안 그레이튼 2차 등의 아파트들도 교육환경이 좋은 아파트다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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