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분양가 싸다고? 10개 중 8개는 실패하는 이것!

조회수 2019. 7. 29. 10:30 수정
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지역주택조합이 지옥주택조합이 될 수도 있다.

우용표의 내 집 마련 바이블 #13

얼마전 서울 노원구의 어느 거리에서 재미있는 현수막을 발견했습니다. ‘지역주택조합, 신중하게 판단하세요!!’라는 내용이었는데요. 왜 정부에서 지역주택조합에 대해 신중하라고 현수막까지 걸었을까요? 저도 지역주택조합 가입에 대해 세미나/강연회에서 기회가 있을 때마다 조심해야 한다고 조언해드리고 있습니다. 이번 칼럼에서는 지역주택조합은 무엇이고 왜 조심해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

출처: 직방
지역주택조합, 신중히 판단하세요!

지역 주택 조합이란

주택법은 (지역)주택조합을 아래와 같이 정의하고 있습니다.

출처: 직방
주택조합에는 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합 등이 있다.

쉽게 풀어보겠습니다. 주택조합은 크게 3종류가 있습니다. 잠시 후 설명드릴 지역주택조합이 있고, 이 외에도 같은 직장에서 근무하는 직원들끼리 집을 짓는 직장주택조합, 아파트에서 리모델링사업을 추진하기 위해 설립하는 리모델링주택조합 등이 있는데요. 우리가 오늘 자세히 살펴볼 것은 바로 지역주택조합입니다.


지역주택조합은 같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위해 조합을 설립해 직접 사업의 주체가 되는 건설 방식입니다. 조합에서 직접 토지를 매입하고 싼 값에 아파트를 분양 받게 됩니다.

지역주택조합의 강력한 2가지 장점

장점은 크게 2가지로 요약할 수 있습니다. 바로 간편한 조합원 지위 획득과 저렴한 분양가인데요. 간편한 조합원 지위 획득이라는 것은 청약통장이 없어도 일정한 자격(무주택 또는 32평형 이하 주택 소유주)을 갖췄다면 조합원이 될 수 있다는 것을 의미합니다. 청약 가점이 낮아 일반 아파트 분양이 힘든 30대,40대 가정에 솔깃할 수 있는 장점이지요.


또한 중간도매상 없이 산지직거래하는 것과 유사하기 때문에 분양가가 낮게 형성됩니다. 일반 아파트 사업에 비해 비용이 많이 절감되는 만큼 분양가격은 시세의 70~80% 수준입니다. 


출처: 직방
지역주택조합사업 아파트는 시행사 이윤, 토지금융비, 광고홍보비가 미포함되어 있다.

강력한 장점을 덮는, 더 강력한 단점

이렇게 큰 장점이 있는데 왜 정부에서는 ‘신중하셔야 합니다’라고 할까요? 바로 까다로운 사업진행요건 때문입니다. 조합설립인가를 받기 위해서는 전체대상 토지의 80% 이상에 대해 토지사용승낙을 받아야 하고 사업계획승인신청시에는 95%이상의 소유권을 확보해야 합니다.


하지만 재개발/재건축과 달리 해당지역의 주택 및 토지소유자로 조합이 이루어진 것이 아니기때문에 제대로 입주까지 진행되는 경우는 소수입니다. 형제자매끼리도 같은 생각을 하기가 어려운데 모르는 사람끼리 의견을 맞춰서 95%의 동의를 얻어내는 것, 결코 쉽지 않은 일입니다.학교다닐 때 전과목 평균 95점 넘는 것보다 더 어렵다 보시면 됩니다.엎친데 덮친 격으로 사업이 지체되면 될수록 비용은 계속 발생하고 조합에 가입한 조합원들의 부담은 늘어납니다.

출처: 직방
지역주택조합은 청약통장이 필요없다.

10개 중 8개는 실패한다

통계적으로 보면 서울과 경기 지역에서 지역주택조합 사업이 성공할 확률은 대략 20%정도라고합니다. 다른 말로 하면 사업이 실패할 확률이 무려 80%라는 말입니다.


따라서 지역주택조합은 정말 신중히 접근해야 하는 투자입니다.시세보다 최대 30%싸게 아파트를 받을 수 있다고 해도 그렇게 될 수 있는 확률이 20%정도라는 점을 감안하셔야 합니다. 필자에게 상담을 신청했던 수많은 지역주택조합 투자자들이 조합에 낸 돈도 돌려받지 못하고 가슴앓이만 하는 경우가 많았습니다. 지역주택조합이 지옥주택조합이 된 것입니다. 나는 괜찮다구요? 그렇게 될 확률은 80%입니다. 부디 순간의 욕심에 섣부른 판단을 하기 보다는 토지 매입은 어디까지 진행되었는지, 성공할 수 있을지 꼼꼼히 따져 보시기 바랍니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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