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부동산 경매가 늘어나서 서울 집값이 하락한다고?

부동산 경매 통계를 제대로 보면 시장 분위기를 읽을 수 있습니다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #56

2018년, 역사적으로 가장 강력한 주택담보대출 규제내용이 담긴 9·13대책 발표 이후 이제 서울 부동산은 끝났다는 인식이 부동산 시장에 빠르게 확산되었다. 그리고 아파트 거래는 거의 실종되다시피 하면서 드디어 가격이 서울 아파트 가격이 조금씩 하락하기 시작했다.


이런 현상이 비교적 장기화되는 데다 부동산 경매 물건 또한 대거 쏟아져 나오면서 일각에서는 지속적인 가격 하락에 힘이 실릴 것으로 예측했다. 그런데 지금, 서울 부동산 시장은 다시금 반등하려는 신호를 보내고 있다. 그렇다면 경매 시장이 일각의 예측대로 서울 부동산 가격 상승의 발목을 잡을 수 있을 것인지 살펴보도록 하자.

직방에서 본 최근 3개월 수도권 아파트 매매 시세 변동률

출처직방
경매물건이 늘어나고 있다?

이번 달 초, 경매물건이 늘고 있다는 기사가 몇 건 흘러나왔다. 상가 등 상업용 부동산은 경기가 좋지 않아 경매로 진행되고, 주거용 부동산 또한 9·13부동산 대책 발표 이후 대출이 막힌 다주택자들이 하락하는 매매, 전세 가격을 견디지 못하게 되면서 많은 경매 물건들이 쏟아졌다. 당시 기사는 이런 현상을 이유로 들어 가격 하락을 전망했다. 과연 그럴까? 이런 기사들이 원용한 통계자료부터 살펴보자.


아래는 작년 1월부터 6월까지, 그리고 올해 1월부터 6월까지 서울시에서 진행되었던 경매 통계다.

법원경매정보 웹사이트에서 조회한 서울시 용도별 매각 통계다.

출처직방

표 내용이 복잡하니 하나씩 정리해보자. 먼저 경매 건수이다.

작년 동기간과 비교해 경매 건수는 4건 증가했다.

출처직방

총 경매 건수는 수치적으로 따지자면 작년 대비 4건 증가했다. 하지만 이런 수치는 사실상 큰 의미가 없다. 차이가 워낙 미미하기도 하지만 경매 건수는 유찰된 사건이 다시 진행되는 건수도 포함되기 때문에 감정가 대비 시세의 차이에 따라 건수가 달라질 수 있다.


예컨대 감정가가 1억 원인데 시세가 8천만 원이라면 1억 원을 최저 매각 가격으로 해서 진행되는 1회차에는 당연히 유찰될 것이고, 8천만 원을 최저 매각 가격으로 진행되는 2회차 또한 유찰될 것이다. 왜냐하면 시세보다 싸게 사기 위해 참여하는 것이 경매이기 때문이다. 따라서 결국 3회차는 되어야 낙찰될 가능성이 클 것인데 이렇게 유찰이 많아질수록 경매 건수는 늘어나게 된다.


다음은 매각 건수다.

작년 동기간과 비교해 매각 건수는 오히려 감소했다.

출처직방

경매 통계 중 의미가 있는 수치는 바로 이 매각 건수다. 매각 건수란 낙찰된 물건의 숫자이다. 따라서 매각 건수로 비교해본다면 같은 기간 작년보다 올해 경매 물건은 오히려 더 줄었다고 볼 수 있다.

아파트와 다세대(빌라)는?

물건 용도별로 살펴보면 더 재미있는 결과가 나온다.

아파트는 감소, 다세대는 증가했다.

출처직방

투자자들이 많았던 아파트는 작년 대비 올해 오히려 47건이나 줄었다. 그러나 다세대는 작년 대비 무려 167건이나 늘어났다. 이 자료를 놓고 본다면 주택담보대출 규제가 강화되자 상대적으로 저렴하고 가격상승 폭도 미미했던 빌라가 직격탄을 맞은 것이다.

경쟁률은 의미 있는 지표

위에서 경매 통계 자료로 살펴봤듯이 서울의 실질적인 아파트 경매 물건은 작년보다 늘지 않았다. 그리고 요즘 나타나는 각종 지표는 서울 부동산 시장의 반등을 가리키고 있다. 



이런 분위기가 부동산 경매 시장에는 어떻게 반영되고 있을까? 부동산 경매 시장은 일반적인 부동산 시장보다 먼저 움직이는 경향이 있다. 시장 분위기가 좋아질 것 같으면 경매 법정에 사람들이 몰려들고, 반대로 침체가 예상되면 경매 참여 인원이 확연히 줄어든다.


한 물건에 얼마나 많은 인원이 입찰에 참여했는지를 평균적으로 나타낸 수치가 평균 경쟁률인데, 이 평균 경쟁률을 보면 시장 분위기를 파악할 수 있다.


굿옥션 자료에 의하면, 2018년 7월, 서울 아파트 경매 사건의 평균 경쟁률은 8.06명이었다.


그런데 강남발 폭등이 서울 전역으로 확산되면서 8월에는 9.98명으로 늘어나더니 9월에는 급기야 12.8명까지 올라간다. 그러다 9·13대책이 발표되자 그다음 월인 10월에는 7.53명으로, 11월에는 5.3명으로까지 떨어진다. 그에 맞춰 서울 아파트 가격은 10월부터 보합 및 하락세로 전환되었다. 그리고 반년이 넘게 그 분위기가 이어지고 있었다.


이런 가운데 2019년 4월 서울 아파트 경쟁률은 6.90명이었고 5월도 그와 비슷한 6.98명이었다. 그런데 6월이 되자 7.78명으로 그 경쟁률이 눈에 띄게 상승했다.

경매 입찰 경쟁률은 시장 분위기를 반영한다.

출처직방

그런데 재미있게도 서울 아파트 매수심리는 5월 말부터 상승하기 시작했다. 그리고 지금도 계속해서 상승 중이다.

서울 아파트 매수심리는 최근 급격히 상승하고 있다.

출처직방

만약 7월에도 서울 아파트에 대한 평균 경쟁률이 6월과 비슷한 상태를 유지하거나 이보다 더 상승한다면 서울 부동산 시장이 상승장으로 갈 가능성을 배제할 수 없다.


통계자료나 기사를 참고하는 것은 부동산 시장 분위기를 파악하는 유용한 방법이다. 하지만 정말 제대로 된 시장의 흐름을 파악하기 위해서는 통계자료에 내포된 의미 또한 제대로 알고 있어야 할 것이다.

글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토



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