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부동산 전문가는 왜 무조건 오른다고만 하나요?

부동산 전문가를 향한 편견

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빠숑의 입지 분석 레시피 #97

모든 지역을 좋다고만 하는 전문가!

딱 찍어서 추천해 주지 않는 전문가!

무조건적인 상승론자!


최근 많은 분을 새롭게 만났습니다. 그중 경제, 사회계의 유명하신 분들도 많았습니다. 이름을 이야기하면 꽤 많은 분이 알고 계실 만한 분들이지요. 그동안 제 칼럼과 책을 잘 보고 있다면서 여러 가지 질문들을 하셨습니다. 순수한 질문도 있었지만 뼈가 담긴 말들도 있었습니다. 그 언중유골을 요약하면 위의 세 가지 이야기였습니다.


오늘은 이런 시선들에 대한 해명 아닌 해명(?)을 하려고 합니다.

전문가들이 부동산은 무조건 오른다고만 한다는 것은 오해입니다!

출처직방
빠숑님은 왜 모든 지역을 좋다고만 하시나요?

글쎄요. 제가 대한민국 모든 지역을 좋다고만 했나요? 직방 칼럼 독자 여러분들도 그렇게 생각하고 계시나요? 물론, 이런 생각을 가지고 계신 분들이 있으실 것 같긴 합니다.


그럼 제가 역으로 질문을 드려보겠습니다. 제가 정말 대한민국 모든 지역을 말씀드렸나요? 우리나라 행정구역이 몇 개인가요? 광역시도 단위로는 17개, 기초 시군구 단위로는 225개, 읍면동 단위까지 내려가면 3,296개입니다. 이 중에서 제가 몇 개 지역 정도나 말씀드렸을까요?


시도 단위로 해도 17개 지역을 모두 이야기하지는 않습니다. 시군구 단위로 하면 225개 시군구 중에서, 많아봤자 30~40개 정도입니다. 읍면동 단위로 확대해도 3,296개 중에 기껏해야 100개 전후일 겁니다.


제가 입지 분석 칼럼을 쓰면서 모든 지역을 다 이야기하고 다 좋다고 말씀드렸으면 저도 인정하겠습니다. 여러분들이 활용할 수 있는 소수 양호한 입지를 분석해서 소개를 해드렸던 것이 왜 대한민국 모든 지역을 다 좋게만 이야기한다는 평가로 돌아오는지 조금은 납득하기 어렵습니다.

부동산 시장은 지역 단위로만 봐도 천차만별의 흐름을 보입니다.

출처직방

사실 제가 칼럼에서 지역을 다룰 때 그 지역에 대한 긍정적인 이야기만 하는 것처럼 보이는 이유는 부정적인 이야기를 많이 해야 하는 지역들은 아예 언급조차 하지 않기 때문일 겁니다.


만약 자신이 살고 있거나 관심 있는 지역에 부정적인 이야기가 필요하다면 얼마든지 할 수 있습니다. 제가 회사 내에서 하는 일이 그런 부정적인 리스크를 체크해 드리는 일입니다. 긍정적인 이야기보다 훨씬 더 많은 리스크가 있는 이야기를 해 드릴 수 있습니다.

빠숑님은 왜 매물을 추천하지 않으시나요?

사실 꽤 많이 추천해 드렸습니다. 압구정 현대 아파트, 반포 주공 1단지, 잠실 주공 5단지, 목동 신시가지 아파트 등이 제가 추천했던 곳들입니다. 너무 비싼 것만 추천한다고요? 그렇다고 무작정 저렴한 곳을 추천해야 하는 걸까요?


사실 실투자 금액 2천만원 이하 물건도 많습니다. 지금 강원도, 전라남도, 전라북도에 가면 실투자 금액 5백만원에도 매수할 수 있는 물건이 쌓여 있습니다. 가격만 보고 매수한다고 하면 그곳으로 가면 됩니다. 하지만 1번 질문에서 말씀드린 것처럼 그런 곳들은 제가 평소 이야기하는 지역은 아닙니다.

직방에서 본 잠실주공 5단지의 평균 실거래가 그래프입니다.

출처직방

제가 운영하는 블로그 이웃이 11만명이고 하루에 제 블로그에서만 최소 3만명 이상이 제 칼럼을 봅니다. 그분들이 활동하는 SNS나 커뮤니티에 제 칼럼을 공유하기 때문에 실제로는 더 많은 사람이 글을 보겠죠.


이렇게 많은 분이 제 글에 집중하고 있는데 자칫 위험할지도 모르는 특정 지역의 구체적인 단지 이야기를 할 수는 없습니다. 저는 컨설팅 업자가 아니니까요. 그저 제가 좋아서 매일 부동산 칼럼을 쓰는 사람입니다. 만약 그런 일을 해 왔으면 10년 이상 이렇게 꾸준히 칼럼을 써 오지 못했을 겁니다.


저는 여러분들만의 인사이트를 만들어 갔으면 하는 마음으로, 제 칼럼을 꾸준히 보신 분들에게 도움이 되고자 하는 바람에서 그런 내용만을 담고 있습니다. 앞으로도 그럴 겁니다.

빠숑님은 왜 무조건 오른다고만 하나요?

그런가요? 제가 무조건 오른다고 말씀드린 적이 있었나요? 부동산 시장과 관련해 긍정적인 글을 쓴 것이 부동산 시장이 무조건 오른다고 주장하는 것처럼 비친 것일까요? 저도 궁금합니다.


지금까지 썼던 책, 칼럼, 진행했던 강의를 통해 보면 단 한 번도 부동산 시장이 무조건 오른다고 한 적은 없었습니다. 오히려 그 반대였지요. 오르지 않는 지역이 꽤 많을 것이니 부동산 공부를 해야 한다고 강조했던 적은 많았으니까요. 프리미엄이 발생할 입지와 상품, 인플레이션을 극복할 만한 입지와 상품을 분리해 내야 한다는 것이 책, 칼럼, 강의를 통해 계속해서 주장해왔습니다.


제가 하는 이야기의 핵심은 모든 부동산이 상승하지 않기 때문에, 하락하는 경우도 많기 때문에 질적인 시장을 준비하자는 것입니다. 오르지 않는 상품이 계속 등장하고 있으니 여러분과 함께 대비하고자 이렇게 매일매일 칼럼을 쓰고 있는 것입니다.


혹시 저에 대한 오해를 갖고 계신다면 언제든 질문하시길 바랍니다. 그런 오해를 줄이고 부동산과 관련한 의사결정에 도움 되는 인사이트를 칼럼을 통해 전달 드리도록 하겠습니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'수도권 알짜 부동산 답사기' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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