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좋은 상가가 없다구요?

조회수 2019. 7. 22. 10:42 수정
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좋은 상가를 왜 팝니까, 물려주면 되는데..

우용표의 내 집 마련 바이블#12

청소년들 사이에서 인기를 끌었던 에이틴이라는 웹드라마가 있습니다. 드라마 속에 재미있는 표현이 하나 나오더군요. 이상적인 남자친구의 조건으로 “핸섬&톨,영&리치”해야 한다는 것이었는데, 속으로 뜨끔했습니다. 부동산, 그중 상가와 오피스텔의 조건도 드라마에서 언급한 남자친구의 조건과 비슷합니다. 이상적인 상가/오피스텔은 임대료도 안 밀리고 잘 받고 심지어 다음 재계약할 때엔 더 올려 받을 수 있으면서 동시에 값도 하늘 높은 줄 모르고 올라 줄 만한 것으로, 그런 매물들을 많이들 찾으시니까요. 누가 싫어하겠습니까. 문제는 그런 좋은 물건은 거의 없다는 것입니다. 이번 칼럼에서는 그 이유를 살펴보도록 하겠습니다.

출처: 직방
좋은상가? 물려주지, 왜 팝니까?

1. 좋은 상가는 상속에 의해서만 소유주가 바뀐다

만약 나에게 월세가 꾸준히 오르고 값도 계속 올라가는 상가가 있다면 어떻게 하시겠습니까? 아마도 계속 가지고 있지 않을까 싶습니다. 아무리 누가 옆에서 팔라고 해도 팔 생각이 들 리가 없죠. 다른 사람들도 마찬가지입니다. 좋은 상가는 특별한 일이 없으면 죽을 때까지 가지고 가게 됩니다. 내가 계속 가지고 있다가 죽으면 자식에게 물려주게 되는데 흔히 말하는 바와 같이 좋은 상가는 상속에 의해서만 소유주가 바뀌게 됩니다.


물론 예외가 있습니다. 특별한 일이 발생하는 경우입니다. 자녀가 부모의 눈 밖에 나거나, 자식들의 재산 다툼이 보기 싫어진 부모들이 아예 상가를 팔아버리려 하는 경우가 아주 가끔 있습니다. 이러한 물건들은 평소 공인중개소와 좋은 관계를 맺고 있던 사람들에게 1차로 연락이 가게 되고요. 물론 나에게는 연락이 오지 않을 가능성이 높습니다. 평소에 돈독한 사이로 지냈거나, 수수료를 듬뿍 줄 테니 찾아 달라고 미리 이야기해 놓은 상태가 아니라면 더욱더 그러합니다. 좋은 상가/오피스텔을 원하신다면 미리미리 공인중개사분들께 작업(?)해두시면 좋습니다.

2. 수익률이 높으면 매매가격은 함께 올라간다

일반적으로 시장에서 통용되는 수익률은 4%~5%를 기준으로 합니다. 은행 금리의 1.5배~2배 수준이 적정 수익률로 인식되기 때문입니다. 다시 말하면, 안정적인 상가이고 공실이 없을 것으로 예상되면 자기자본 대비 5% 정도의 수익률이면 적정 가격으로 평가됩니다. 일반적으로 오피스텔, 상가, 원룸 다세대와 같이 수익률을 계산해보는 수익형 부동산의 경우에는 분양가격이나 매매가격이 대략 5%에 맞추어 정해진다는 뜻입니다. 임대 수익률이 좋은 물건은 그만큼 값이 올라 매력이 떨어질 수밖에 없습니다.


어떤 원룸의 수익률이 10%라고 해보면, 해당 원룸을 매도 시 매매 가격은 수익률 5%에 맞추어책정됩니다. 수익률이 5%가 되도록 매매 가격을 올리게 된다는 뜻입니다. 혹시 급매로 처분되어야 해서 수익률 10% 상태로 시장에 매물로 나오게 된다면 부동산 사장님들은 앞서 말씀드린 미리 연락해 둔 고객에게 연락하게 됩니다. 어느 날 우연히 방문한 부동산의 사장님이 “마침 고객님이 찾으시는 좋은 물건이 여기 있습니다.”라고 이야기한다면 진실이 아닐 확률이 높은 이유입니다.

출처: 직방
수익률 10%면 팔 때는 수익률 5%가 되도록 매매가를 올린다.

3. 신중함이 때로는 독이 된다

가끔 아주 좋은 물건이 시장에 나오게 되었을 때 과연 이 물건이 좋은지 나쁜지 고민을 해보는 사람이 있습니다. 사실 그렇게 하는 것이 현명한 판단입니다. 무엇이든 서둘러서 좋은 것은 없으니까요. 문제는 내가 고민하는 동안 이미 다른 사람이 좋은 물건을 사버리는 일이 반복된다는 것이죠.


부동산 중개하는 사람들은 물건의 거래를 완료해야 수입이 생기는 사람들이기 때문에 먼저 거래하겠다고 손을 드는 사람에게 물건을 중개하게 됩니다. 이런 속성 때문에 좋은 물건이 왔을 때 잠시 고민하는 사이 물건이 이미 거래되어 버리는 상황이 발생합니다. 물건이 좋은지 나쁜지는 평소에 마음속에 기준을 세워놓고 그 기준에 따라 빠르게 판단할 필요가 있습니다. 연락을 받고 고민을 시작하면 이미 타이밍을 못 맞추게 되는 것이죠. 연락받고 고민하는 그 시간에도 부동산 중개업자들은 다른 고객들에게 전화를 돌리고 있습니다.

출처: 직방
좋은 물건은 귀하다. 마음 속에 미리 기준을 세워야 한다.

핸섬&톨, 영&리치한 남자가 귀한 것처럼 부동산에도 좋은 물건은 귀합니다. 그런데도 불구하고 아주 가끔 좋은 물건은 반드시 나옵니다. 이때 타이밍을 놓치면 좋은 상가를 찾는 것은 그만큼 시간이 더 걸릴 수밖에 없습니다. 운이 좋으면 계속해서 좋은 물건을 소개받을 수 있지만 그렇지 않다면 좋은 물건이 눈앞에 지나가도 그것이 좋은지를 모르고 지나치게 될 가능성도 있고요. 지금까지 좋은 물건을 찾아 많은 노력을 해왔지만, 생각대로 되지 않은 것은 이러한 이유 때문입니다.


기회의 여신은 앞머리만 있고 뒷머리가 없다 합니다. 다가올 때 잡아야 한다는 뜻인데요, 부동산 거래에 있어 미리 마음속에 기준을 세우고 ‘이 기준에 맞으면 바로 거래하겠다’는 마음의 준비가 좋은 부동산을 잡는 법입니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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