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내가 낸 부동산 세금, 어디에 쓰이고 있을까?

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #95

부동산을 취득할 때는 취득세, 보유하고 있을 때는 재산세와 종합부동산세, 팔 때는 양도소득세를 낸다는 것 정도는 약간의 부동산 상식을 가지고 있는 분이라면 알고 있을 것이다. 그런데 부동산 관련 세금은 이것 외에도 우리가 알고 있는 것보다 훨씬 많다.


똑같아 보이는 세금도 각각 주인이 다르다. 취득세와 재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세지만 종합부동산세와 양도세는 국가가 부과하고 징수하는 국세다.


2013년 박근혜 정부 시절 부동산 경기를 살리기 위해 주택에 대한 취득세율 인하 대책을 발표했을 때 지방자치단체에서 반대했던 이유가 바로 이 때문이다. 취득세는 서울시, 경기도 등 지방자치단체의 주요 세수인데 중앙정부가 인하하겠다고 하니 줄어드는 세액에 대한 보상을 요구한 것이다.

내가 낸 부동산 세금, 어디에 쓰이고 있을까?

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국세와 지방세의 차이는?

조세의 과세권이 국가(중앙정부)에 있느냐, 지방자치단체에 있느냐에 따라 국세와 지방세로 구분된다.


국세는 국가가 부과, 징수하는 세금으로 법인세, 소득세, 상속세, 증여세, 부가가치세, 인지세, 교육세, 종합부동산세, 농어촌특별세 등이 이에 해당한다.


지방세는 지방자치단체가 부과, 징수하는 세금으로 취득세, 등록면허세, 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 해당한다.


무슨 세금이 이렇게 많아? 이렇게 생각하시는 분들은 걱정하지 말자. 세금 낼 때가 되면 관할 세무서나 지방자치단체 세무 담당 부서에서 고지서나 신고안내서를 통해 친절하게 안내해 줄 것이며, 직접 신고가 어려운 분들은 세무사의 도움을 받으면 되기 때문이다.


그래도 부동산 관련해 어떤 세금이 있고 그 세금이 언제 부과되는지, 그리고 내가 내는 세금이 국가로 가는지 지방자치단체로 가는지 정도는 알아 둘 필요가 있으니 간단하게 정리해서 소개해드리려고 한다.

우리나라의 세금은 크게 국세와 지방세로 나눠진다.

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국세에 속하는 부동산 관련 세금은?

국세는 국가(중앙정부)가 부과, 징수하는 세금이다. 법인세, 종합소득세, 종합부동산세 등이 국세 중 대표적인 부동산 관련 세금이다.


법인세는 법인의 소득에 관한 세금이다. 부동산으로 범위를 좁혀보면 법인의 부동산 임대소득(보유)과 법인의 양도소득(양도)으로 나눌 수 있다.


종합소득세는 법인이 아닌 사업자를 낸 개인의 소득에 관한 세금으로, 개인의 부동산임대소득(보유)과 개인의 매매사업소득(양도)으로 구성된다.


우리는 흔히 부동산을 팔 때 양도소득세만 생각하는데 법인이나 사업자가 아닌 개인이 팔 때 양도소득에 대해 부과하는 세금이 양도소득세이다.


종합부동산세는 대표적인 국세로 토지 및 주택의 보유재산에 대하여 부과되는 세금이다. 고가의 부동산에 부과되기 때문에 흔히 부자 세금으로 불린다. 보유 부동산에 대해 매년 부과되는 재산세와 비슷해서 같은 세금이라고 생각할 수 있지만, 고가 부동산에 대해 부과하는 종합부동산세는 국가가 가져가는 국세지만 재산세는 거주자 관할 지방자치단체에서 가져간다. 종합부동산세는 가만있어도 고지서를 받을 수 있는 고지징수가 원칙이지만, 신고서를 제출하고 신고 후 낼 수도 있다.


농어촌특별세는 농어촌을 위한 재원으로 사용되는 독특한 세금이다. 다른 세금과 달리 농어촌특별세는 지방교육세와 함께 다른 세금이 부과될 때 함께 붙어서 부과되는 간접세다. 마찬가지로 국세에 해당하며 취득세(지방세), 종합부동산세(국세), 양도소득세(국세)가 부과될 때 일정 비율을 함께 붙여서 부과된다. 예를 들어 9억원 초과 주택 취득 시 취득세율 3%에 0.2%의 농어촌특별세가 함께 부과되며, 양도세와 종합부동산세는 납부할 세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 붙어서 부과된다.


부가가치세는 우리가 식당에서 1만원 냉면을 사 먹고 영수증을 받아보면 10%에 해당하는 부가가치세 1,000원이라고 적힌 것을 볼 수 있을 것이다. 부가가치세는 이처럼 덤으로 부과되는 세금이다. 부동산에서는 사업자로부터 건물 취득 시 건물가격의 10%에 해당하는 부가가치세를 부담하게 되고 양도인은 납세자로부터 징수해서 납부해야 한다. 부동산임대사업을 하는 경우에는 임대료에 대한 부가가치세를 매년 임대사업자인 건물주가 임차인들에게 징수해서 납부한다.


인지세는 부동산 매매계약서 작성이나 부동산 시설 리스 계약 작성 시 인지 첨부로 납부하게 된다.


상속세와 증여세는 무상으로 귀속된 재산에 대해 내는 국세라는 점에서는 서로 비슷하지만, 상속은 재산을 물려줄 당사자가 사망했을 때 되는 것이고 증여는 생전 살아있을 때 무상으로 받는 것이다.

부동산 관련 국세에는 위와 같은 세금이 있다.

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지방세에 속하는 부동산 관련 세금은?

이제는 지방자치단체가 가져가는 세금인 지방세에 대하여 알아보자. 취득세, 재산세 등이 부동산 관련 세금 중 지방세에 속한다.


취득세는 부동산을 취득할 때, 재산세는 보유하고 있는 동안 매년 부과되는 세금으로 지방세라는 점은 동일하지만 취득세는 취득 시 한번 신고하고 납부하는 반면, 재산세는 매년 고지서를 받아 납부한다.


아까 국세 중에서 간접세인 농어촌특별세를 설명했는데 지방세에도 이런 간접세가 있다. 바로 지방 교육 재정을 충당하는 지방교육세다. 지방교육세는 취득세와 재산세 부과 시 함께 내야 한다. 즉, 지방세인 취득세는 농어촌특별세(국세)와 지방교육세(지방세)가 함께 부과되며, 재산세는 지방교육세(지방세)만 같이 부과된다.


등록면허세는 부동산 등에 대한 권리의 설정, 변경, 소멸에 관한 사항을 공부에 등기하거나 등록을 할 때 부과되는 지방세로 부동산을 취득할 때는 등록세가 포함되어 있어 별도 등록세는 내지 않아도 된다.


지역자원시설세는 특정 자원에 대한 지역자원시설세와 특정 부동산에 대한 지역자원시설세가 있는데 지하수, 지하자원, 원자력 발전 등을 과세대상으로 하는 지역자원시설세는 굳이 알 필요가 없고, 우리는 토지, 건물, 주택 등을 과세대상으로 하여 지방자치단체 관할구역 내 소방시설이나 공공시설의 관리 유지를 위하여 부과하는 특정 부동산에 대한 지역자원시설세가 있다는 정도만 이해하면 된다.


지방소득세는 국세인 소득세와 법인세와 함께 적용되는 지방세로 개인에 대한 지방소득세(국세는 종합소득세)와 법인에 대한 지방소득세(국세는 법인세)로 구분된다. 지방소비세는 국세인 부가가치세와 함께 적용되는 세금으로 부가가치세액의 15%를 지방세로 전환하여 부과하는 지방세다.

부동산 관련 지방세에는 위와 같은 세금이 있다.

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이처럼 부동산에는 취득, 보유, 양도 각 단계에 따라 다양한 세금이 뒤따른다. 납세는 국민의 의무인 만큼 정당하게 부과되는 세금은 성실하게 납부하는 것이 맞고, 법의 테두리 내에서 주어지는 혜택을 이용한 절세는 각자의 선택이다. 국민의 의무 측면에서나 절세를 위해서나 내가 내는 세금에 관심을 두고 이해하려는 노력을 기울이는 것이 중요하다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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