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집값이 떨어지면 집을 사시겠습니까?

지금은 집을 사고 싶어도 살 수가 없는 상황

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #55

서울 집값이 너무 많이 올랐다. 강남의 경우 7억원 정도였던 아파트가 몇 년 사이 두 배가 뛰어 14억원이 된 곳도 많다. 강남이 아니어도 웬만한 서울은 몇 년 전보다 대부분 몇억씩 올랐다. 억이라는 금액은 평범한 사람들이 몇 년을 아껴도 모을 수 있을까 말까 한 금액이다.


한때는 집을 사는 사람을 어리석다고 하던 시절도 있었지만, 지금은 집을 사고 싶어도 살 수가 없는 상황이 되어버렸다. 그래서 많은 사람들은 집값이 떨어지기만을 기다리고 있다. 집값이 다시 떨어지면 그때는 집을 살 수 있을 것이란 기대감을 안고 말이다.

집값이 떨어지면 집을 사시겠습니까?

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집값은 늘 비쌌다.

그런데 역사적으로 집값이 싸다고 인식된 적은 단 한 번도 없었다. 다음 기사를 보자. 2015년 기사다.

‘…전국 만 19~59세 성인 남녀 1000명을 대상으로 설문조사한 결과, 10명 중 7명(71.7%)은 국내 부동산 시장에서 가장 큰 문제가 ‘여전히 높은 집값’이라고 응답했다. 높은 분양가(57.6%), 계속 바뀌는 정부 부동산 정책(53.7%), 높은 실업률과 저성장 기조(50.2%), 공공 임대주택 공급 부족(31.5%), 투명하지 않은 부동산 정보(30.2%) 등이 뒤를 잇는다.’


당시에도 설문조사 결과 부동산 시장의 문제점은 ‘여전히 높은 집값’이라는 답변이 압도적으로 많았다. 요즘 같아선 충분히 이해할 만한 답변이다. 하지만 설문조사한 시기는 놀랍게도 2015년 4월이다. 이때 당시만 해도 서울은, 그것도 강남은 지금의 반값이었다. 지금에 와서 돌이켜보면 ‘땡빚’을 내서라도 달려가서 사야 하는 가격이었지만 당시 사람들은 그 가격 또한 너무 비싸다고 인식하고 있었다.


강남구 한 아파트의 실거래가 추이다. 2015년 4월 당시 8억 3천만원 정도였던 곳이 지금은 17억 3천만원이 되었다.

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지금 집값이 다시 떨어진다면?

만약 지금 시점에서 강남 집값이 다시 떨어진다면 사람들이 집을 살 수 있을까? 절대 그럴 수 없을 것이다. 왜냐하면 집이란 재화에 대한 인간의 심리는 가격이 떨어지면 팔고 가격이 올라야 오히려 사는 행태를 보여왔기 때문이다. 국토교통부에서 매년 지역별 자가보유율을 조사하여 발표하는데 그 자료를 보면 이런 행태가 확연히 드러난다.

지역별 자가보유율은 집값 추이에 역행하는 모습을 보인다.

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서울 아파트는 2006년에 하락 전 마지막으로 폭등하며 집값 상승의 끝을 예고하고 있었다. 하지만 2006년 당시 수도권 자가보유율은 역대 최고치를 경신했다. 집 없는 많은 사람이 폭등하고 나서야 비로소 집을 산 것이다.


이후 서울은 2008년부터 본격적인 하락 국면으로 접어든다. 그 후로 집값은 계속 떨어졌다. 그런데 사람들은 이때 집을 팔기 시작했다. 그리고 가장 깊은 침체기에 있던 2012년에는 자가보유율도 가장 큰 폭으로 하락했다. 집값이 많이 떨어져서 충분히 쌀 때이지만 이상하게도 사람들은 이때 집을 산 것이 아니라 집을 팔았다. 참고로 자가보유율은 1주택자가 다주택자에게 집을 팔면 내려가고 반대로 무주택자가 다주택자에게 집을 사면 올라간다.


몇 년간의 하락기를 지나 이제 서울은 2014년부터 반등을 준비한다. 그리고 다시 상승하기 시작했다. 본격적인 상승에 돌입하자 사람들은 집을 파는 것이 아니라, 집을 사기 시작한다. 그래서 자가보유율은 또다시 상승했고 서울의 상승 폭이 커지자 자가보유율 또한 큰 폭으로 상승했다.

집값이 오를 때 사는 사람이 더 많다?

즉, 집값이 떨어져야 집을 살 수 있다는 것은 우리의 오해였다. 우리는 항상 집값이 올라야만 관심을 둔다. 그리고 집값이 오른 지역에만 관심을 둔다. 집값이 안정되거나 떨어지면 오히려 관심을 두지 않는다. 그리고 집값이 떨어진 지역 또한 관심을 갖지 않는다. 그러면 과연 언제, 어느 지역에 관심을 갖는 게 현명한 것일까?


부동산 시장이 움직이는 데는 수요와 공급의 법칙 외에도 수요자의 심리 등 다양한 요소가 작용한다. 이런 현상은 인간의 탐욕에서 비롯된다. 대한민국에서 집이란 주거를 위해 반드시 필요한 것이지만 다른 한편으로는 대한민국에만 존재하는 ‘전세’라는 제도가 있기 때문에 굳이 집을 사지 않아도 거주하는데는 큰 부담감을 느끼지 못한다. 전세자금 대출 또한 쉽게, 좋은 조건으로 받을 수 있기에 집을 사야겠다는 필요성을 별로 못 느끼는 것이다.


그래서 집값이 안정되어 있으면 부동산 시장에 전혀 관심을 갖지 않게 되고, 집값이 하락하고 있으면 집주인에게 연민(?)을 느끼며 집을 안 사길 잘했다며 안도한다. 그러다 집값이 오르는 것이 보이면, 그것도 큰 폭으로 상승해버리면 그때서야 집을 살까 고민하는 것이다. 하지만 부동산이란 어느 날 갑자기 관심을 갖는다고 실행으로 옮길 수 있는 성질의 것이 아니다. 꾸준히 관심을 가지고 공부해야 좋은 타이밍에 좋은 곳을 살 수 있는 안목을 갖출 수 있다.

직방에서 본 고양시 한 아파트의 실거래가 그래프다.

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위에서 예시한 강남을 비롯한 많은 서울은 가격이 많이 오른 게 사실이다. 하지만 수도권 전반적으로 본다면 아직 가격이 덜 올랐거나 아직 별다른 움직임이 없는 지역도 많다. 지금까지의 내용을 종합해 본다면 집값이 내리면 사겠다는 생각보다는 집값이 오르기 전에 미리 대비한다는 생각이 훨씬 현명한 선택일 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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