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분양가 비싼 아파트가 매매가도 많이 올랐다?

신규 입주 아파트 분양가 대비 매매가는 계속 상승하고 있다.

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2018년 하반기부터 신규 입주아파트의 분양가 대비 매매가는 상승이 지속되고 있으나, 상승폭은 줄어들고 있다.

분양가 비싼 아파트가 매매가도 많이 올랐다?

출처직방

직방 빅데이터랩이 아파트 분양가와 국토교통부에 공개된 전국 아파트 매매 실거래가를 비교 분석한 결과 전국은 2018년 상반기 월 평균 2.0%에서 2019년 상반기 1.1%로 상승폭이 줄었다.


수도권은 월평균 분양가 대비 아파트 매매거래가격이 2017년 하반기 3.4%, 2018년 상반기 3.2% 상승에서 2018년 하반기 2.2%, 2019년 상반기 2.0%로 상승폭이 크게 줄었다.


지방은 2019년 상반기 0.5% 상승에 그치면서 수도권의 1/4수준에 그쳤다.

분양가 대비 매매가는 상승하고 있으나 폭은 줄어들고 있다.

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분양 가격대별 매매가 변동률은 어떨까?

2017년~2019년 상반기까지 거래된 아파트 중 분양가격대별 분양가 대비 매매 실거래가 월평균 변동률은 수도권 분양가 9억원초과가 월평균 11.1% 상승해 가장 높은 변동률을 기록했다.


그 외 수도권은 6억원~9억원 이하 5.8%, 3억원~6억원이하 3.0%, 3억원이하 0.8%로 분양가가 높을수록 분양가에 비해 높은 가격에 매매거래가 이루어졌다.


지방은 6억원~9억원 이하 5.4%, 3억원~6억원이하 2.3%, 3억원이하 0.6% 상승해 수도권보다 낮았지만 분양가가 높은 순으로 상승폭이 컸다.

분양가가 높을수록 실거래가 상승 폭도 컸다.

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분양가 대비 매매 실거래가 변동률은?

서울의 아파트 분양가 대비 매매 실거래가 월평균 변동률은 2018년 9.9%에서 2019년 상반기 4.2%로 상승률이 절반 이하로 줄어들었다.


2019년 상반기 아파트 분양가 대비 매매 실거래가 월평균 변동률이 가장 높은 지역은 광주로 8.2% 상승했고, 그 다음으로는 대구가 6.4%를 기록했다. 광역시를 제외한 지방은 1% 미만 상승에 그쳤고, 경상권과 제주는 분양가 이하에서 매매거래가 이루어진 것으로 조사됐다.


호남의 전남북과 광주, 부산, 울산, 대전 등을 제외하고는 2018년에 비해 2019년 상반기의 분양가 대비 매매 실거래가 월평균 변동률은 상승폭이 줄어들었다.

월 평균 변동률이 가장 높은 곳은 광주다.

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분양시점과 매매시점의 차이로 인해 분양가 대비 높은 가격대에 매매거래가 이루어지고 있다. 특히 서울 및 수도권은 2017년과 2018년 나타난 가격 급등으로 상대적으로 높은 수준의 분양가 대비 매매가를 기록했다. 지방도 세종 등 투자 수요 유입이 활발했던 지역과 최근 들어서 매매시장이 호황을 보인 대구ㆍ광주 등은 분양가에 비해 높은 매매가격을 기록했다.

분양가 상한제, 어떤 영향 미칠까?

최근 들어서 정부가 공공택지에 한정했던 분양가상한제를 민간택지로 확대할 수 있다는 의견을 표시하고 있다. 아직은 검토단계에 머물고 있지만 매매가격이 급등하는 등의 시장 불안이 발생하면 바로 시행할 수 있는 준비를 하고 있다.


민간택지의 분양가상한제 도입에 대해서는 찬반이 엇갈리고 있다. 최근에 높아진 분양가가 매매가격을 자극한다는 의견을 가진 쪽에서는 분양가상한제 확대가 매매가격 안정 효과를 가져올 것이라고 주장하고 있다. 분양가상한제를 반대하는 쪽에서는 가격 왜곡으로 인해 오히려 분양이후 가격이 급등하는 현상이 발생하면서 매매시장 안정을 해칠 것으로 판단하고 있다.


최근의 아파트 신규 입주아파트의 매매가격은 분양가가 높을수록 분양가격 대비 높은 매매가격을 기록하는 것으로 나타나고 있다. 현재 나타난 이러한 현상을 분양가격이 오르고 주변 매매가격이 연쇄 상승하고, 다시 분양가격이 오르는 승수효과로 볼 수 있다. 그에 반해 주변 아파트 가격이 고가로 형성되어 있는 지역의 분양가를 인위적으로 통제할 경우 오히려 분양가와 매매가격의 격차로 인해 소수의 수분양자들에게 이익이 돌아가는 부작용이 발생할 수 있는 주장의 근거도 될 수 있다.


다만 현재 매매시장의 침체에도 불구하고 서울 등의 인기지역에 분양수요가 지속적으로 유입되고 있는 것은 실거주 외에도 분양이후 수익이 발생한다는 기대감이 원인으로 판단된다. 최근의 급등하는 분양가로 인해 서울의 경우 분양수요층이 특정 계층으로 한정될 수 있는 만큼 정책적으로 다양한 주거수요를 충족할 수 있는 방안을 고민하고 정책으로 풀어낼 필요는 있다.



글. 직방 빅데이터랩

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