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상가 투자자가 선호하는 매물 중 1Pick은?

상가 투자, 과장 광고에 속지 않도록 주의해야 한다

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우용표의 내 집 마련 바이블 #11

주택이 아파트, 연립, 다세대 등으로 나뉘는 것과 마찬가지로 상가 역시 유형에 따라 구분할 수 있습니다. 크게는 단지내상가, 근린상가, 주상복합/오피스텔, 상가주택으로 나눌 수 있는데요. 이번 칼럼에서는 각 상가의 장단점과 실제 투자자들은 상가 매입 시 어떤 점들을 고려하는지 이야기해보겠습니다.

1. 단지내상가

아파트 입구에 위치한 소규모 상가입니다. 세탁소, 공인중개소, 미술학원, 태권도는 기본이고 가끔 교회가 있기도 합니다. 주로 입주민 편의를 위한 업종이 많이 들어와 있는데요. 투자 관점에서 살펴보자면, 가장 큰 장점은 임차인이 안정적인 업종을 운영하기 때문에 임대료를 밀리지 않고 받을 수 있습니다. 입점하는 가게들이 생활밀착형 업종인만큼 경기 변동에 큰 영향을 받지 않는 것이죠. 단점은 거래 가격이 높습니다. 임대료가 밀리거나 공실이 생길 걱정이 없으니 그만큼 상가의 가격이 높게 형성됩니다.

도화현대1차 단지내상가 모습. 단지내상가는 생활밀착형 업종이 대부분 차지한다.

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여기까지는 기본적인 내용입니다. 덧붙여 인터넷에서는 잘 볼 수 없는 진짜 상가 투자자들의 팁을 알려드리겠습니다. 상가 투자를 잘 하시는 분들은 어떤 상가를 많이 찾을까요? 바로 낡고 허름한 단지 내 상가 2층이나 3층입니다. 아파트가 재건축을 진행할 때 상가도 함께 재건축되는 경우가 많기 때문입니다. 2층이나 3층은 1층만큼 비싸지도 않으면서 나중에 재건축이 완료되면 1층 좋은 자리를 받을 수도 있습니다. 재건축 기간 동안 월세를 통한 임대 수익이 없어도 괜찮은 분들에게 추천해드리는 방법입니다.

2.근린상가

도로변이나 지하철역 인근에서 자주 보이는 5층에서 7층 정도의 일반적인 상가 건물을 가리킵니다. 근린상가의 장점은 단지내상가에 비해 가격이 조금 저렴하다는 것인데요. 단지내상가는 워낙 업종이 안정적이라 찾는 사람도 많고 비싸도 거래가 되는 것에 비해 근린상가는 공실의 위험이 있기 때문에 상대적으로 가격이 낮은 편입니다. 단점은 실제로 공실에 대한 가능성이 존재한다는 것이고요.

도로변에 있는 근린상가. 유동인구의 양에 따라 임대료도 천차만별이다.

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혹시 근린상가 투자에 관심을 가지고 계시다면 확인 꼭 해야 할 것이 있습니다. 먼저 교과서적인 답은 유동 인구나 운영중인 업종을 꼼꼼히 살펴보라는 것인데요. 여기에 실전 팁을 추가하자면 엘리베이터 상태를 봐야 합니다. 건물의 건축연도와 상관없이 잘되고 있는 상가라면 엘리베이터 상태가 깔끔하고 좋습니다. 혹시 엘리베이터가 지저분하고 뭔가 나쁜 냄새가 느껴진다면 그 건물은 높은 확률로 관리도 잘 안되고, 장사도 잘 안되고 있는 상가입니다.

3.주상복합/오피스텔

주상복합 또는 오피스텔 건물의 1층~3층 사이 위치한 상가들을 가리킵니다. 단지내상가의 경우 아파트 출입구에 별도로 지어져 있는 것에 비해 주상복합/오피스텔 상가는 한 건물 안에 있다는 것이 차이점입니다. 업종은 단지내상가와 마찬가지로 생활밀착형 업종이 많고요. 1층에서는 카페, 음식점 등 외부 유동 인구를 대상으로 하는 가게가 들어오기도 합니다.

대표적인 주상복합, 타워팰리스1차 상가 모습.

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4.상가주택

상가주택은 1층은 상가, 2층은 주택 이렇게 상가+주택으로 구성된 건물입니다. 가장 큰 장점은 건물주가 2층이나 3층에 거주하면서 1층 상가에서 임대료를 받아 생활할 수 있는 것입니다. 주거와 임대 수익 창출이 동시에 가능하죠. 반면 단점은 임대 수익이 높지 않습니다. 일반적인 상가 수익의 절반 수준을 예상하시면 됩니다.


투자 관점에서 보자면 상가주택은 기존의 낡은 상가주택도, 새로 지어진 상가주택도 모두 매력적이지 않습니다. 낡은 상가주택이 밀집해 있는 지역은 개발 가능성이 거의 없다고 봐야 하고요. 다세대주택(aka.빌라)을 짓고자 하는 건축업자들이 아직 손대지 않았다는 것은 그만큼 입지/개발가능성 측면에서 불리하다는 증거입니다. 서울은 더욱 그러합니다. 새롭게 들어서는 상가주택은 이미 개발이 완료되어 추가적인 개발을 기대할 수 없기에 투자가치가 높지 않습니다. 어느 날 갑자기 지하철 개통 소식이 들려오지 않는 이상 가격 상승 또는 임대료 상승을 기대하기 어렵고요.

상가 투자, 과장 광고에 속지 않도록 주의해야 한다.

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상가는 아파트보다 과장 광고가 많고 구체적인 정보를 파악하기도 어렵습니다. 자칫 지인의 조언만 듣고 쉽게 접근했다가는 공실, 임대료 미지불, 재매각 어려움 등의 문제를 겪을 수 있습니다. 충분한 시간을 가지고 꼼꼼히 검토한 후에 투자하시길 바랍니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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