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부동산 계약 ‘해지’와 계약 ‘해제’ 뭐가 다른가요?

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #94

“매매계약을 체결한 후 계약금 1억원과 중도금 2억원을 받았는데 아직 잔금을 받지 못하고 있습니다. 받은 계약금 1억원은 해약금으로 하고 계약 해지를 할 수 있겠지요?”


A씨는 과연 자신의 의도대로 채무불이행한 매수인과의 계약을 완전히 해제할 수 있을까? 계약 해제를 논하기 전 A씨의 질문내용에 이상한 점을 발견한 분이라면 계약에 관한 민법을 제대로 이해하고 있다고 할 수 있겠고 아무런 문제를 발견하지 못한 분이라면 본 칼럼을 통해 부동산 지식을 한 단계 업그레이드하면 좋겠다.


A씨의 질문 중 ‘해약금’과 ‘계약 해지’라는 용어는 틀렸다. 해약금이 아닌 위약금이 되어야 하고 계약 해지가 아닌 계약 해제가 맞다. 계약 해제와 계약 해지, 해약금과 위약금 같은 말 같은데 어떤 차이점이 있는지 알아보도록 하자.

계약 해제와 계약 해지? 무엇이 다를까?

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해제와 해지는 다르다!

유효한 계약을 소멸시킨다는 점에서 계약 해제와 계약 해지는 비슷하게 들리지만, 엄밀히 그 의미와 성격은 전혀 다르다.


계약 해제는 일시적 계약을 채무불이행 등의 이유로 소급하여 소멸시키는 것이다. 쉽게 말해 원상복구, 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 법률효과를 발생시키는 것을 말한다. 반면, 계약 해지는 계속적 계약과 관련한 앞으로의 효력을 소멸시키는 것을 의미한다.


예를 들어, 앞서 질문한 A씨가 체결한 매매계약은 잔금이행과 소유권이전등기를 통해 마무리되고 나면 의미가 없어지는 일시적인 계약이다. 이런 일시적인 계약에서 잔금을 내지 않는 등 채무불이행 사유로 계약을 종료하는 것이 계약 해제다. 계약 당시 상황으로 돌아가 완전히 없던 것이 된다는 의미에서 ‘소급적으로’ 소멸되었다고 한다.


즉, 1월 1일 계약, 잔금이 3월 1일인 계약에서 계약 해제가 되면 1월 1일 계약 당시로 돌아가 완전히 아무 일도 없는 것이 되는 것이 계약 해제다. 그래서 계약 해제는 원상회복의 의무를 진다고 한다.

일시적 계약의 효력을 소급하여 소멸시키는 것이 ‘계약 해제’다.

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계약 해지는 가령 1월 1일, 2년의 임대차계약을 체결하고 3월 1일 잔금을 받은 후 5개월이 지나 9월부터 3개월 동안 월세를 받지 못한 B씨가 계약을 종료시킬 때 하는 것이 계약 해지다. 12월 1일에 계약 해지가 된다면 12월 1일 이후부터 보증금을 반환하고 앞으로의 계약 효력이 소멸되며 계약 해지 전인 1월1일부터 12월 1일 전까지의 계약은 유효하다.

계속적 계약이 갖는 앞으로의 효력을 소멸시키는 것이 ‘계약 해지’다.

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한마디로 계약 해제는 타임머신을 타고 과거 계약 시점으로 돌아가 모든 것을 아무 일 없던 것으로 한다는 것이며, 계약 해지는 과거는 인정하고 해지 시점부터 미래의 일은 더 이상 일어나지 않게 하는 것이라 이해하면 되겠다.

계약 해제와 계약 해지, 이렇게 다릅니다.

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계약 해제도 두 가지 종류가 있다

계약에서는 계약 해지보다 계약 해제와 관련한 일이 더 많고, 민법에서도 계약 해제에 대한 내용을 더 많이 다루고 있다.


계약 해제는 약정 해제와 법정 해제가 있다. 예를 들어 계약할 때 1주일 내 대출이 나오지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 했고, 실제로 대출이 나오지 않아 계약을 해제하는 경우가 약정해제다. 당연한 말이지만 당사자들끼리 약정을 했으니 별도의 손해배상 청구를 할 수는 없다.


반면 법정 해제는 잔금일이 되었는데도 잔금을 치르지 않아 계약 해제가 되는 경우로 이로 인한 손해가 발생했을 경우 손해배상 청구를 할 수 있다.

해약금과 위약금의 차이는?

계약금을 받고 나서 계약이 해제 또는 해지되는 경우 받은 계약금을 돌려주어야 하느냐 안 돌려주어도 되느냐의 문제가 빈번히 발생한다. 여기서 발생하는 해약금과 위약금도 엄밀히 말하면 차이가 있다.


먼저 해약금이란, 계약금만 걸고 중도금을 하지 않은 경우 마음이 바뀌어서 낸 계약금을 포기하고 없던 일로 하는 것이 해약금에 의한 계약 해제다.


계약금을 받고 상대방의 사유로 계약이 해제되는 경우 받은 계약금은 해약금이 되어 돌려주지 않아도 된다. 민법 565조에 따르면 해약금은 다른 약정이 없는 한 이행착수 전까지 이미 낸 계약금을 포기하거나 받은 계약금을 배액 상환하면서 계약을 해제할 수 있기 때문이다.


여기서 이행착수란 채무 이행의 일부를 행하거나 필요한 전제 행위를 하는 것으로 쉽게 말해서 중도금 지급이라 보면 된다. 즉, 중도금을 지급하면 이미 낸 계약금을 포기하거나 받은 계약금의 배액을 상환하더라도 해약금으로 계약 해제를 할 수 없다. 그래서 중도금 지급은 계약 시 매우 중요하며 반드시 계약을 이행하고 싶다면 중도금을 빨리 지급하거나 받는 것이 좋은 이유도 이 때문이다.


위약금은 계약위반의 줄임말로 쉽게 말해서 휴대폰을 24개월 약정으로 구입 후 6개월이 지나 다른 휴대폰으로 바꾸면 발생하는 것이 위약금이다.


앞서 설명한 해약금은 별도 특약사항이 없어도 낸 계약금을 포기하거나 받은 계약금의 배액상환을 하면 무조건 인정되지만, 위약금은 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있어야 한다. 즉, 계약서 작성을 할 때 특약사항에 받은 계약금을 위약금으로 간주한다는 내용을 반드시 넣어주어야 한다. 이렇게 되는 이유는 앞서 설명한 계약 해제의 원상복구 의무 때문이다.


현실에서는 이런 일은 별로 없지만, 민법대로 하자면 계약 해제 시 받은 계약금과 중도금에 대한 이자도 지불해야 하지만 현실에서는 얼마 되지도 않는 이자까지는 고려하지 않는 경우가 많다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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