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계약기간 끝났으니 나가? 이럴 땐 안 나가도 된다

주택임대사업자의 목적은 서민 주거 안정입니다.

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놀라운부동산의 부동산서프라이즈#10

성인이 되고 대부분 최소한 한 번은 경험하는 것이 있습니다. 바로 주택의 임대계약을 맺는 것인데요. 주택의 임대계약을 맺을 때에는 차임, 하자보수에 관한 특약사항 같은 것 외에 가장 기본적으로 ‘임대기간’을 설정합니다. 그리고 계약기간에 대해서는 임대인은 만기 전 6개월에서 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지 재계약이나 계약 종료에 대해 서로 통보하게 되어있죠. 이런 부분들은 대부분의 부동산 초보 분들도 잘 알고 있는 상식입니다. 따라서 임대인이 해당 기간에 계약 종료를 통보하고 재계약을 해주지 않으면 쫓겨나듯 나와야 했습니다. 임대인이 만기가 임박한 상태에서 계약 종료를 통보하면 임차인은 급하게 다른 집을 알아보는 바람에 다음 집 계약 시 불리한 조건을 수용하거나 자금 계획이 틀어지는 악순환이 벌어졌고요.


만일 임대인이 1개월 전까지 별다른 통보를 하지 않은 경우엔 묵시적 갱신으로 계약은 동일한 조건으로 자연적으로 연장이 됩니다. 이때 임대인은 나가라고 할 수 없습니다. 그럼, 임차인이 현재 살고 있는 집에서 그대로 거주할 수 있도록 제도적으로 지켜주는 방법이 이것 외엔 없는 걸까요?

다주택자의 출구 '주택임대사업자'

임대사업자의 대표적인 혜택으로는 취득세, 재산세, 장기보유 특별공제가 있다.

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다주택자들에게 임대사업자 등록은 늘어나는 세부담을 줄일 수 있는 출구 역할을 함과 동시에 추가 주택 매입을 수월하게 하는 환경을 만들었습니다. 문제는 대부분 세제 혜택만을 염두하고 주택임대사업자를 등록해 임대인이든 임차인이든 의무사항을 정확이 아는 분들은 드물다는 것입니다. 아는 만큼 보인다고 이에 대해 정확히 안다면 임차인은 본인의 권리를 제대로 찾을 수 있는데 말입니다. 그래서 오늘은 이 부분에 대해서 알려드리고자 합니다.

주택임대사업자의 의무는?

주택임대사업자라면 반드시 “민간임대주택에 관한 특별법”을 숙지해야 합니다. 애초에 주택임대사업자는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 서민의 주거생활을 안정시키는 것이 목적입니다. 세금 아끼라고 만든 것이 아니라는 것이죠. 더구나 혜택의 부작용을 막기 위해 지난 9.13대책 당시 주택임대사업자의 혜택은 대폭 칼질을 당하게 됩니다. 전보다 등록 실익이 작은 상황입니다. 그럼에도 여전히 장기보유특별공제 등 세제 혜택만 생각하고 등록하시는 분이 많습니다. 임대사업자 등록과 함께 부여되는 의무사항을 살펴보고 해야 하는데 말이죠.


자 그럼 본격적으로 대부분의 임대인과 임차인이 모르는 임대주택에 관한 법률을 살펴보겠습니다. 

임대사업자는 상기 항목에 대해 법률로 제한을 두고 있다.

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첫 번째, 표준임대차 계약서에 관한 부분입니다. 주택임대사업자 등록을 한 물건의 임대인과 중개인은 표준임대차 계약서를 작성하고 교부할 의무를 갖게 됩니다. 우리가 흔히 중개소에서 작성하는 계약서는 일반 계약서입니다. 지역마다 형식이 다를 수 있습니다. 그렇기 때문에 주택임대사업자의 경우 임대 신고를 위해 정해진 양식을 갖춘 표준임대차 계약서를 작성, 교부하도록 되어있습니다. 하지만 보통 일반계약서를 먼저 쓰고 표준임대차 계약서는 보완해주는 형식으로 진행하는 곳이 많아 임차인이 표준임대차 계약서를 작성하지 않거나, 교부 받지 못하는 일이 자주 발생합니다. 중요한 점은 표준임대차 계약서를 작성하지 않는 경우 임차인은 임대인이 주택임대사업자라는 사실을 알기 어렵다는 것입니다. 사실 주택임대사업자나 중개사는 임차인에게 임대사업자라는 것을 먼저 알릴 의무가 있습니다. 하지만 임차인이 이런 부분을 모르다 보니 그냥 모르고 넘어가는 일이 빈번합니다. 물론 임대인도 의무사항이라는 것을 모르는 일이 많고요. 그러나 표준임대차 계약서 작성 교부 및 고시 의무 위반은 과태료 대상입니다.


두 번째 임대료 증액에 관련된 부분입니다. 연 5%이상 임대료를 증액할 수 없다는 부분은 대부분알고 계실텐데요. 하지만 그것이 재계약마다 인지 1년마다 인지 헷갈려들 하십니다. 연 5% 이내 이기 때문에 사실 1년마다 5%씩 증액이 가능합니다. 다만 ‘계약마다’ 이므로 2년 계약을 했다면 2년에 5% 증액이 가능한 것입니다. 따라서 1년마다 5% 증액을 원하는 임대인은 특약을 통해 1년 마다 재 계약서를 작성하고 재계약 마다 5%증액한다는 내용을 포함해야 합니다. 임차인도 이 부분을 알고 있다면 훨씬 수월하겠지요. 아마 임대인 중 의무 임대기간이 끝나고 한번에 많이 올려야겠다고 생각하시는 분도 있을텐데요. 임대사업자를 유지한다면 증액 제한은 사업자 종료까지 지속됩니다. 


세 번째는 재계약입니다. 오늘 칼럼에서 가장 중요한 부분이기도 합니다. 임대인이 계약 만료 후 나가라면 그냥 나가야 할까요? 통보해야 하는 것을 잊어버려서 묵시적 갱신이 되길 기도하는 게 전부일까요? 아닙니다. 다른 방법이 있습니다. 처음부터 주택임대사업자의 물건에 임차를 한다면 여러분의 거주기간을 보장받을 수 있습니다. 주택임대사업자로 등록한 임대인은 해당 물건의 의무 임대 기간 동안 임차인의 재계약을 거절할 수 없습니다. 따라서 장기 임대 사업자의 주택을 임대 계약한 경우 최대 8년이라는 의무 임대기간 거주를 보장받을 수 있게 됩니다. 2019년 4월 기준 전국의 주택임대사업자가 42만 4천여명인 점을 고려한다면 임차인이 꼭 알아야 할 내용이죠.

임대사업자의 목적은 서민 주거 안정이다. 혜택과 함께 의무도 잊지 말자.

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어떠신가요? 지나친 사유재산 침해라고 생각하시나요? 임대료도 마음대로 못 올리고 내보내지도 못해서? 너무 받을 혜택만 집중해서 주택임대사업자의 취지와 의무를 잊으신 건 아닌지 묻고 싶습니다. 재산에 관련된 부분이기에 민감한 부분이면서 가장 많은 사고가 발생되는 곳이 주택 임대차 시장입니다. 임대인과 임차인이 서로를 조금이라도 생각하고 권리와 의무를 잘 챙긴다면 서로 윈윈하지 않을까요? 이상 놀부였습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'


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