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상반기 신고가 경신한 아파트가 급격히 줄었다?

하반기 아파트 시장은 어떻게 움직일까?

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2019년 상반기 거래된 전국 아파트 중 최고 매매거래가격이 2018년 하반기보다 상승한 면적비중은 36.6%로 2018년 상반기 대비 2018년 하반기의 56.2%에 비해 약 20%p 줄어들었다.

직방 빅데이터랩에서 전국 아파트 실거래가를 분석했다.

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작년에 비해 가격 상승한 면적 급감

상승한 면적 비중이 올해 상반기 들어 크게 감소했다.

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직방 빅데이터랩이 국토교통부에 공개된 전국 아파트 매매실거래가를 분석한 결과 최고매매거래가 기준으로 상승한 면적 비중이 2018년 하반기에 비해 2019년 상반기 크게 감소했다. 1년 전에 비해서는 전체 거래된 아파트 면적 중 44.1%가 최고가를 경신한 것으로 조사됐다.

지역별로 보면 어떨까?

특히 서울의 수치 감소가 눈에 띈다.

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서울은 2018년 하반기 대비 2019년 상반기 매매 최고거래가격이 오른 면적 비중은 35.3%로 조사됐다. 2018년 상반기 대비 2018년 하반기 최고거래가격이 오른 면적 비중이 88.6%인 것과 비교하면 50%p 가 줄어들었다.


다만 2018년 상반기와 비교하면 81.0%의 면적형이 최고 거래가가 상승해 1년전에 비해 높은 거래가격 수준을 형성하고 있다.


서울을 제외한 수도권의 2018년 하반기 대비 2019년 상반기 아파트 매매 최고 거래가 상승한 비중은 경기 32.6%, 인천 41.2%에 그쳤다.


지방은 대전이 58.0%로 전국에서 가장 높았고, 매매시장이 상대적으로 활기를 띄고 있는 대구(40.7%)와 광주(48.7%)는 40% 이상이 2018년 하반기 최고가보다 높은 최고 거래가를 기록했다.


그 외 세종(42.0%), 전남(48.8%)이 40% 이상의 비중을 기록했다. 가장 낮은 비중을 차지한 지역은 충북으로 유일하게 20%대인 29.8%만이 2018년 하반기 최고 거래가에 비해 높은 가격의 최고 거래가를 기록했다.

다시 꿈틀대는 상승의 조짐

1분기 대비 2분기 최고매매거래가 상승 비중은 서울과 대전이 50% 이상 오른 것으로 조사되었다.

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2019년 1분기 대비 2019년 2분기 아파트 매매 최고 거래가가 상승한 면적비중은 증가한 것으로 조사돼 최근 아파트 매매시장이 일부 상승 및 추가 상승에 대한 기대감을 불러 일으키고 있다.


지역별 2019년 1분기 대비 2019년 2분기 아파트 면적별 최고매매거래가 상승 비중은 대전 56.1%, 서울 52.7%로 두 지역이 50% 이상 오른 것으로 조사됐다.


지역 경제침체의 영향으로 매매시장 침체가 장기화되고 있는 울산이 44.6% 상승 비중을 기록해 상대적으로 높은 비중을 차지했다. 2분기 들어 최고가가 전분기에 비해 상승한 면적 비중이 증가한 지역이 늘었으나 대전과 서울을 제외하고는 모두 절반 이하에 불과하다.

회복된 투자 심리가 하반기 변수

7월 4일 한국감정원은 아파트 매매가격이 전국 하락 축소, 서울 상승 전환이라고 발표했다. 민간기관에서 그전에 서울 아파트 매매가격이 상승으로 전환됐다는 통계가 나오고 있다.


정부의 아파트 매매가격 안정에 대한 강력한 의지와 대출제한 등의 수요안정책으로 2019년 들어 서울 등의 아파트 하락으로 전환된 아파트 매매시장상황에서 변화 움직임이 나타나고 있다.


최근의 시장변화는 미중무역분쟁 우려 등 국내 경기부양이 필요하다는 의견이 늘어나면서 기준금리인상보다는 기준금리인하에 무게중심이 이동하는 현상이 수요심리를 자극한 요인으로 꼽힌다.


또한 신규 아파트 분양가가 강북지역으로 9억원 이상의 분양 상품이 늘어나는 것도 추가 가격 상승에 대한 기대심리를 확산시키는 원인이 되고 있다. 강남권 재건축 아파트에 대한 투자도 점차 늘어나고 있어 물밑의 움직임은 1분기의 위축된 모습에 비해 활기가 돌고 있다.


경제환경이 아파트 시장에 비우호적인 상황이 되고 있으나, 오히려 서울 아파트가 안전자산이라는 생각과 그 동안 서울 아파트 매매가격이 지속적으로 상승했다는 투자 경험이 수요심리를 자극하고 있다. 낮은 금리기조가 단기간에 바뀌지 않을 것이라는 전망도 아파트 시장으로 자금이 유입되는 요인이 되고 있다.


현재의 매매시장은 정부의 대출제한 등 수요억제책과 금리인하 및 수요자들의 투자심리 회복이 팽팽하게 맞서고 있는 모습이다. 아직 수요가 전반적으로 확산되거나 아파트 매입 자금이 급격히 늘어나면서 가격 급등 등의 2018년 시장 불안정성이 재현될 가능성이 높지는 않다.


다만 일부 회복된 투자심리가 지속적으로 매매시장에 유입되면서 자극하고 있는 만큼 서울 강남 재건축 등 일부 투자상품과 지역은 국지적인 가격 불안이 2019년 하반기 동안 나타날 수 있다.


지방은 2019년 상반기 최고가 상승 아파트 비중이 줄어든 지역이 늘어나고 절반 이상이 이전 고가를 돌파하지 못하고 있는 만큼 호황을 보였던 지역도 안정세로 돌아설 가능성이 점차 커지고 있다.



글. 직방 빅데이터랩


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