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서울 인구가 줄어드는 ‘진짜’ 이유는?

전세난과 집값 상승 때문이라고요?

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빠숑의 입지 분석 레시피 #93

서울시의 인구가 줄어드는 이유가 전세난 때문이라는 분석이 많습니다. 상승하는 전셋값을 감당하지 못하고 서울시 인구가 주변의 경기도권으로 이탈했다는 것이죠. 과연 그럴까요? 데이터를 살펴보고, 서울이 가지는 입지 가치에 관해 이야기해보겠습니다.

서울의 인구가 줄어드는 이유는 무엇일까?

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서울과 경기도의 상관관계

실제로 경기도는 지난 2년간 전체 17개 시·도 중 순 유입 인구가 362,596명으로 가장 많았습니다.

지난 2년간 경기도 순 유입 인구는 362,596명이었습니다.

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전셋값 상승을 피해 경기도로 이주했다는 분석 외에도 서울시의 인구가 감소하는 이유로 정부의 사상 최강의 부동산 규제에도 서울 집값이 계속 오르자 서울을 떠나는 인구가 많아졌다는 의견도 있습니다. 직방 빅데이터랩에 의하면 지난 2년간 서울시 평균 아파트값 상승률은 31.4%로 경기도 10.4%, 인천 3.3% 대비 더 큰 폭으로 상승했습니다.

지난 2년 동안 서울 아파트 시세는 31.4% 상승했습니다.

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서울 평균 시세가 경기도 평균 시세 대비 2배 이상 더 높다는 것을 고려하면 주택 가격에 대한 부담은 비교할 수 없을 정도일 것입니다.

서울과 경기도의 평균 아파트값은 2배 이상 차이 납니다.

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흔한 통계 해석의 오류

전세난과 집값 상승, 서울 인구 감소에 대한 분석은 대부분 이 두 가지입니다. 공공기관도, 언론사도 마찬가지죠. 저는 이 통계 자료를 가지고 분석하신 분께 여쭙고 싶습니다.


진짜 상승하는 주택 시세, 전세 시세 때문에 사람들이 서울을 떠났다고 가정해 봅시다. 그럼 그렇게 사람들이 떠난 서울 집엔 현재 누가 살고 있나요? 그냥 공실로 방치되고 있는 건가요?


만약 그 어떤 누구라도 현재 그 집에 거주하고 있다면 인구가 줄면 안 됩니다. 이 당연한 질문에는 어떻게 답변을 하실 건가요? 아주 간단하게 통계의 해석이 잘못되었다는 것을 말씀드리겠습니다.

세대수 데이터가 말해주는 것

사람들이 어디에 사나요? 집에 삽니다. 보통 세대를 구성하고 살지요. 위 해석대로 결론을 내려면 세대수도 줄어야 합니다. 세대수 데이터를 보면 명확하겠죠.

같은 기간 동안 서울의 세대수는 오히려 8만8천 세대 증가했습니다.

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세대수가 줄었나요? 아니오. 오히려 늘었습니다. 서울은 지난 2년간 156,752명의 인구가 감소했지만, 세대수는 88,034세대가 증가했습니다.


신기하지 않습니까? 인구는 줄고 있는데 세대수가 늘 수 있나요? 직방 데이터의 오류일까요? 아닙니다. 공공 데이터를 그대로 지도 위에 표시하는 것이므로 가장 정확한 데이터일 겁니다.


네, 결론부터 말씀드리면 인구수는 감소해도 세대수는 증가할 수 있습니다.


세대당 인구수가 있습니다. 20년 전까지만 하더라도 많은 세대가 3세대 대가족 세대였을 겁니다. 10명 가까운 가족이 한집에 살고 있었습니다. 2세대 가족이라 하더라도 한 세대 구성원이 5명 전후의 세대가 많았겠지요.


1970년대부터 시작한 가족계획 이후로 세대당 인구가 급격하게 줄어듭니다. 현재는 아무리 세대당 인구가 많은 지역도 평균이 3명이 안 됩니다. 서울은 세대당 2.39명입니다. 결국, 과거에 5명 정도 되던 1개 세대가 30년 동안 2.5 명의 2세대 정도로 분리되었다는 겁니다.

서울 인구수 감소의 원인은?

그렇습니다. 서울에 거주하고 있는 인구수가 줄어드는 이유는 전세난 때문이 아니라, 세대당 인구수가 줄어듦에 따라, 세대수가 증가함에 따라 주택의 수가 부족하기 때문에 서울의 집을 확보하지 못한 세대는 떠날 수밖에 없기 때문입니다.


서울의 주택 수는 계속 부족해질 겁니다. 서울이란 지역은 공급의 증가분 대비 수요의 증가분이 더 많은 지역이니까요.


결국, 서울은 인구수가 감소하는 것을 걱정할 것이 아니라 주택 수의 부족을 어떻게 할 것이냐를 고민해야 합니다. 현재 정부나 서울시에서 고민하는 주택 시장 안정의 해결 방법은 여기에 있습니다. 그래야 걱정하는 수준으로 주택 가격이 크게 오르지 않을 테니까요.

통계 해석은 지역에 따라 다릅니다.

물론 지금까지 설명한 통계 해석은 서울에만 해당하는 겁니다. 경기도나 인천, 그 외의 다른 지자체 지역은 서울과 같은 방법으로 해석하시면 안 됩니다.


왜냐하면, 서울은 기본적으로 배후 수요가 계속 뒷받침이 되는 지역이기 때문에 다른 요소들은 고려하지 않고 세대수 증가만 가지고도 분석이 가능하지만 다른 지역은 고려해야 할 요소가 대단히 많습니다.


그래서, 서울은 예측이 어떤 지역보다 쉽습니다. 부동산 수요 공급만으로 누구나 예측할 수 있습니다. 어떤 지역보다도 미래 예측에 대한 리스크가 낮습니다. 그렇기 때문에 서울 부동산이 다른 지역보다 월등히 비싼 겁니다.


통계 수치만 보고 해석하는 누를 범하지 마십시오. 특히, 부동산 통계는 입지를 고려하지 않으면 아무 의미가 없습니다. 그냥 숫자일 뿐입니다.


서울에 인구가 늘지 않는 결정적인 이유를 말씀드릴까요? 인구를 더 늘리고 싶어도 이제 수용할 공간이 없습니다. 서울에는 이제 택지가 단 한 곳도 남지 않았습니다. 서울 내에서 활용할 수 있는 토지는 이미 다 활용되었습니다. 이러한 이용 면적의 부족은 서울의 인구, 세대수, 주택의 지속적인 문제가 될 것입니다.

서울 인구가 감소하는 ‘진짜’ 이유

정리하겠습니다.


서울 인구 인구가 감소하는 가장 큰 이유는 두 가지입니다.


첫째, 세대 구성원의 수가 줄었습니다. 과거 한 세대가 2~3세대로 분화되면서 더 많은 주택이 필요한데, 이 증가 세대를 충분히 충족할 만한 주택 공급이 부족하다는 겁니다.


둘째, 과거 대비 1인당 사용하는 면적이 더 넓어졌습니다. 과거에는 한방에서 여러 명이 함께 거주했지만, 지금은 1인당 방 1개 이상의 공간을 쓰고 있습니다. 토지 활용에 제한이 있는 서울에서는 면적이 부족해질 수밖에 없습니다.


서울의 인구는 1988년에 천만명을 넘게 됩니다. 서울 주택 수요는 차고 넘쳤지요. 서울에서는 더 이상 늘어나는 수요를 감당할 수 없어서 1기 신도시를 개발한 것입니다. 1기 신도시 개발 때 이미 서울은 주택의 추가 공급을 어렵다고 판단을 한 것입니다.


다르게 말하면, 1기 신도시 개발 전후부터 인구가 줄어들 수밖에 없는 조건이었던 것이지요. 결국, 1990년대 이후로는 서울 집값, 전셋값 때문에 서울 인구가 줄어든다는 주장을 하면 안 된다는 겁니다.

GTX는 서울 외 타지역의 호재일까요? 서울의 호재일까요?

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서울은 과거에도 그랬고, 지금도 그렇지만, 미래에도 주택 수가 수요보다 부족할 겁니다. 수요를 지방으로 강력하게 분산하지 않고서는 해결할 방법이 없으니까요. GTX 등 광역교통망이 생기면 서울 이탈이 가속화될 거라고요? 저는 그렇게 보지 않습니다. 오히려 서울 수요는 더 단단해질 겁니다.


GTX가 있어야 하는 이유만 생각해 봐도 알 수 있습니다. 서울에 오고 싶은데 올 수가 없으니까 서울까지 오는 교통망을 만들어주겠다는 것입니다. 그렇게 되면 그것은 지방의 호재일까요? 서울의 호재일까요?


물론 서울까지 오는 지방에도 당연히 큰 호재겠지만, 서울은 아무 노력도 하지 않고 저절로 프리미엄이 상승하게 됩니다. 배후 수요지가 그만큼 더 풍부해진 것이니까요.


주택 수요의 스펙트럼은 점점 더 다양해지고 있습니다. 어쩔 수 없이 서울을 이탈할 수밖에 없는 수요도 있겠지만 다시 서울로 돌아오려는 수요가 더 증가하게 됩니다. 서울 집값, 전셋값을 수용하지 못하는 세대는 경기권 신도시로, 수용이 가능한 세대는 서울에 그대로 남습니다!


이것이 서울 집값과 인구 이동에 대한 결론입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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