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서울 집값 안정을 위해 진짜 필요한 것은?

문제는 교통망과 공급입니다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #54

어느 날 태양과 바람이 누구의 힘이 더 센지 논쟁을 벌였다. 마침 지나가는 나그네의 외투를 누가 먼저 벗기는지 내기를 했다. 결과는 누구나 알고 있듯이 태양의 승리였다. 나그네의 외투를 벗길 수 있었던 건 강한 바람이 아닌, 따뜻한 햇볕이었다. 


이와 같은 스토리의 이솝우화를 모델로 과거 정부에서 북한에 대한 협력과 화해 무드의 정책을 햇볕정책이라 하기도 했다.

집값 안정을 위해 진짜 필요한 정책은 무엇일까?

출처직방
부동산은 어떨까?

서울은 2010년부터 시작된 5년간의 침체기를 지나 2015년부터 다시 본격적인 상승국면으로 접어들었다. 그러다 조금씩 과열되는 양상을 보이자 정부는 처음부터 매우 강력한 부동산 정책을 내놓는데 그것이 바로 2017년 8·2 부동산 대책이었다. 8·2 대책의 핵심은 규제지역의 양도소득세 중과였다. 서울 상승세를 매서운 바람으로 잠재우겠다는 의도였다. 하지만 부동산 시장은 오히려 옷깃을 여미기 시작한다.


양도세 중과를 예고하고 7개월 정도의 유예기간을 주어 규제지역의 주택을 팔게끔 유도하고 투기수요를 차단하여 주택가격을 안정시키는 것이 정부의 의도였지만 시장은 정반대로 움직이기 시작했다.

2015년부터 서울 아파트값은 급등하기 시작했다.

출처직방
과연 어떤 심리가 작용했을까?

양도세 중과는 규제지역 2주택자 이상부터 적용된다. 2주택자가 집을 팔 때 그 집이 규제지역이라면(서울은 25개 구 모두가 규제지역이다.) 원래 양도세율에 +10%를 가산하며, 3주택자 이상일 경우 +20%의 양도세가 중과된다.


게다가 보유기간이 3년 이상이면 보유기간이 길어질수록 양도세가 줄어드는 장기보유특별공제 또한 규제지역 2주택자 이상일 경우 배제된다. 이런 초강력 부동산 정책이 발표되면서 어떤 현상이 벌어졌을까?


다주택자들은 똘똘한 집 한 채를 남기고 나머지 집들을 팔려고 내놓았다. 그런데 8·2 대책 발표 직후 시장의 매수심리는 바닥에 떨어졌다. 당연히 매도가 수월할 리 없었다. 결국 다주택자들은 나머지 주택을 임대주택으로 등록하게 된다.


그럼 무주택자들과 이사를 계획하고 있는 1주택자 등의 실수요자들은 어떻게 움직였을까? 여력이 되는 한 좋은 집, 똘똘한 한 채를 소유하려는 방향으로 움직였다.

그렇다면 투자자들은 어떻게 움직였을까?

직방에서 본 등촌주공 5단지의 실거래가 그래프

출처직방

위 그림의 아파트는 강서구 등촌동에 있는 아파트고 2015년 중반, 전세가율은 84%로 투자금 5천만원이면 이 집을 살 수 있었다. 만약 이 시점에 전세를 끼고 매입했다면 현재 시점에서 수익은 2.6억원이다.

직방에서 본 잠원동 동아 아파트의 실거래가 그래프

출처직방

이것은 서초구 잠원동에 있는 아파트인데 비슷한 시기, 투자금은 2억원 정도였고 현재 시점 수익은 6.9억이다. 어떤 게 투자가치가 더 높을까? 얼핏 보기엔 7억 가까이 상승한 서초구 잠원동 아파트가 좋아 보이지만 수익률로 봤을 땐 강서구 등촌동 아파트가 월등히 좋다. 똑같은 2억을 투자했을 경우 4채를 살 수 있고 수익은 10억이 넘기 때문이다.


하지만 8·2대책 이후 양상이 바뀌었다. 비슷한 투자금으로 4채를 살 경우 양도세 중과로 인해 오히려 세후 수익이 더 작아지게 되는 것이다. 이런 이유로 투자자들 또한 똘똘한 한 채를 선호하게 된다.


이와 같은 움직임은 그대로 부동산 시장에 반영되었다. 8·2 대책 이후 강남 아파트 가격이 미친 듯이 오르기 시작한 것이다.

8·2 대책 이후 강남구 아파트 실거래가 추이

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거센 바람이 옷깃을 여미게 했다.

그런데 여기서 끝이 아니었다. 임대주택이 증가하면서 시장에 매물로 나올 물건이 줄어드는 현상이 발생한다. 상대적 공급이 줄어드는 것이다. 이런 상황에서 다시 매수심리가 살아나자 강남의 상승세는 더 매서워지고 상승 분위기는 서울 전역으로 번져갔다. 거센 바람이 결국 옷깃을 더 여미게 한 것이다.


하지만 바람은 더 거세진다. 재개발, 재건축을 압박하고 분양가도 강하게 압박한다. 그러면서 수요층이 몰려드는 서울 중심의 공급이 또 위축된다. 그리고 얼마 후 강남의 가격은 수직 상승했다. 바람이 거세질수록 오히려 옷깃은 더 단단히 여미어진다.


이런 현상이 일어날 것이라고 예상하기가 힘들었을까? 아니다. 이런 현상은 과거에도 똑같이 일어났었다. 2003년 10·29 부동산 대책의 핵심이 양도소득세 중과였는데 마찬가지로 정책 발표 후 강남은 폭등했었다.

2003년 10월 당시 강남구와 중랑구의 매매가격지수

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문제는 공급과 교통망이다.

그래서 더 안타깝다. 집값을 안정시키겠다는 의지와 의도는 좋았지만 실패한 결과가 반복되었다. 더 안타까운 건 9·13대책의 핵심인 대출 규제다. 주택시장으로 흘러드는 유동성을 통제하여 집값을 안정시키고 금융 건전성을 높이기 위한 목적이었다. 그리고 그 효과는 제법 나타났다.


하지만 그 이면에는 서울로 진입하기 위해 올라가야 하는 사다리를 걷어차 버리는, 그래서 서울은 현금이 많은 사람들만 진입할 수 있는 장벽을 만드는 뜻하지 않은 부작용도 발생했다.


거센 바람이 연이어 실패하자 이제는 태양을 가동한다. 태양은 곧 공급이며 강남과의 접근성을 높이는 교통망이다. 그 중 공급의 일환이 3기 신도시였다. 하지만 햇볕을 쬐어주는 곳이 강남이 아닌, 다른 곳이었다. 과거 서울이 하락장으로 전환된 결정적인 계기는 미국발 금융위기였지만 강남의 수요지인 판교와 광명의 많은 입주 물량도 큰 몫을 했다.


결국 공급은 강남 수요 지역에 이루어져야 한다. 역대 초유의 경기도 입주물량이 쏟아진 2018년에 오히려 강남은 폭등했다. 그 이유는 그 많은 입주 물량 중 강남 수요를 충족시키는 입지는 소수에 불과했기 때문이다.


그리고 지금, 서울은 다시 꿈틀거리고 있다. 이제 어떻게 해야 할까? 다시 더 강력한 바람을 일으켜야 할까? 아니면 지금이라도 정말 필요한 지역에 햇볕을 쬐어주어야 할까?



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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