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"분양가 저렴해지면 좋은 거 아니에요?"

분양가 규제로 인해 생기는 일은?

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #92

지난 6월 6일 주택도시보증공사(HUG)는 서울 등 전국 34개 고분양가 관리지역의 분양가 상한 기준을 지금보다 최대 10%P 낮추는 내용을 담은 고분양가 사업장 심사기준 개선안을 발표했다.

고분양가 관리 지역의 분양가 상한 기준이 더 강화되었다.

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개선안에 따르면 신규 분양아파트 분양가를 다음 기준에 맞춰 관리하겠다고 한다. 인근 지역 최근 1년 이내에 분양한 아파트의 분양가를 넘지 못하게 하고, 분양 후 1년 이상 지난 아파트만 있을 경우 그 아파트 분양가 시세 상승률을 반영하되 상승률은 최대 5%까지만 적용하며, 이미 준공한 아파트만 있을 경우에는 주변 아파트 평균 매매가격을 초과하지 않도록 했다.

고분양가 사업장 심사 기준 개선안이 발표되었다.

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지금까지 신규 아파트 분양가는 직전 분양가의 110%까지 책정할 수 있었지만, 이제부터는 105%를 넘지 못하게 된다. 이번 분양가 기준 개선안은 6월 24일 분양 보증 발급분부터 적용되며 래미안 라클래시(상아2차), 서초 그랑자이(서초무지개), 이수 푸르지오 더 프레티움(사당3구역) 등이 고 분양가 규제대상이 될 것으로 보인다.

상아2차를 재건축하는 래미안 라클래시는 이번 제도 변경으로 후분양 진행을 확정했다.

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참고로 HUG는 분양보증을 발급하는 공기업으로 HUG의 분양보증이 있어야 금융권 대출을 받을 수 있어 정부는 HUG 규제강화를 통해 분양가를 통제하고 있다.

분양가 기준, 바꾼 이유는?

2016년 고분양가 관리지역 아파트 심사기준을 바꾼 후 3년이 지나기 전에 또 기준을 바꾼 이유는 9·13 대책 후 서울 아파트 가격이 안정을 찾고 있지만 최근 서울 인기 지역 아파트의 급매물이 조금씩 거래가 되면서 바닥을 쳤다는 뉴스가 나오고 있고 신규 분양 아파트 가격이 상승 조짐을 보이고 있기 때문이다.


작년 서울 집값 급등의 홍역을 앓았기 때문에 최근 집값 바닥 뉴스가 신경이 쓰였을 것이고 서민 주거 안정을 위한 주택시장 안정은 부동산 정책의 최우선 목표이기 때문에 적절한 분양가 규제는 필요하다.


하지만 지나친 규제는 오히려 득보다는 실이 더 많을 수 있다. 인위적인 분양가 낮추기로 인해 이익이 줄어든 건설회사는 신규 공급 물량을 조절해 공급이 부족해질 수 있다. 사업 타당성이 있는 인기 지역의 경우에는 계약자들에게 많게는 수억 원 정도의 시세차익이 돌아가게 되면서 이른바 로또 청약의 바람이 불면서 청약시장 과열로 이어질 수 있다.


더군다나 일반분양가 규제로 사업성이 나빠진 재건축, 재개발 정비사업 조합은 사업 추진의 동력을 잃으면서 장기적으로는 서울의 주택공급 부족으로 이어질 가능성이 높다. 지금 당장이야 누르기 효과로 인한 일시적인 안정의 기쁨을 맛볼 수 있지만 몇 년 후에는 또 다른 집값 폭탄 뇌관을 키우고 있는 것이다.

분양가상한제는 또 뭐야?

고분양가 관리지역 상한 기준 규제와 더불어 분양가상한제라는 규제도 있다. 분양가상한제(주택법 제57조 제1항)란 분양가상한제 적용대상이 되는 지역에서 아파트 등 공동주택의 분양가는 분양가상한제 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급이 되는 제도이다.


분양가상한제가 적용되는 지역은 공공택지가 대상이며 공공택지 외 택지라도 주택가격 상승 우려가 있는 지역이라면 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정할 수 있다.


다만, 도시형생활주택과 경제자유구역에서 분양가격 제한을 적용하지 않기로 한 공동주택, 또는 층수가 50층 이상이거나 높이가 150m 이상인 관광특구의 공동주택은 분양가상한제가 적용되지 않는다. 또 공동주택이 대상이기 때문에 단독주택(다가구주택 포함)은 분양가상한제 적용 대상이 아니다.

위 조건에 해당하는 경우는 분양가상한제 적용에서 제외된다.

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분양 가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 사업 주체는 입주자모집 승인을 받았을 때 입주자모집공고 다음에 분양가격을 공시해야 한다. 한마디로 분양원가를 공개해야 한다는 의미다. 기존에는 택지비, 공사비, 간접비, 기타 비용 4개 부문 12개 항목을 공개하면 됐었는데, 주택법 시행 규칙이 개정되어 이제 62개 항목을 공개해야 한다.


LH(한국토지주택공사)가 조성하는 공공택지에 건설하는 아파트는 LH 아파트가 아닌 민간건설사의 물량이라도 분양할 때 62개의 분양 원가 항목 모두를 공개해야 한다는 것이다.

분양원가 공개에 포함되어야 하는 62개 항목은 위와 같다.

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분양가상한제를 적용하면 과도한 분양가 인상이 일반 주택시장으로 이어지는 도미노 상승 파도를 차단하는 효과가 있지만, 로또 아파트와 신규주택 공급감소의 부작용도 발생한다.


반대로 분양가상한제를 풀어주면 재건축 및 재개발 등 정비사업의 사업성이 개선되면서 추진 속도가 빨라지고 건설회사들이 공급 물량을 늘리는 긍정의 효과가 있지만 지나친 분양가 인상으로 주택가격의 거품이 생길 수 있는 문제도 생길 수 있다.


그래서 분양가상한제는 매 정권마다 부동산 시장 분위기와 흐름에 따라 묶었다 풀었다를 반복한다. 지금이야 분양가상한제를 통해 신규 분양 아파트 가격을 통제하지만 몇 년 후 부동산 시장이 침체하는 상황이 발생한다면 분양가 규제를 다시 풀어주는 날이 올 수도 있을 것이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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