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2019년 변곡점에서 부동산 시장을 진단하다!

경기 침체가 지속되는데 부동산만 상승할 것이라고 보기는 무리가 있다.

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최준영의 부동산 시그널#4

최근 서울 아파트 가격의 상승 추세가 나타나면서 2018년 하반기 이후 잠잠했던 집값이 다시 상승 국면에 들어설 것인가에 관심이 쏠리고 있다. 대출 규제와 보유세 강화를 축으로 하는 시장 억제 정책의 약발이 다 한 것 아닌가 하는 평가도 나온다. 그렇지만 수출을 비롯한 경제 전반의 위축과 경기 침체가 지속되고 있는 상황에서 아파트라는 자산만이 상승할 것으로 보는 것은 무리한 기대다.

2019년 하반기, 집값 상승 전환할까?

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약보합세로 일관한 상반기

2015년 이후 시장에서 수익성이 확인된 서울 일부 지역은 지속적인 수요 유입으로 상승세가 나타날 수 있으나 현재 시장 전반의 상승을 기대하기는 동력이 부족하다. 대출 규제와 관계없이 주택을 구매할 수 있는 여력이 있는 자산가 및 고소득자의 경우 9억 이상 주택에 대한 대출 규제로 인해 형성된 진입 장벽을 활용해 오히려 더 쉽게 신규 주택을 확보할 수 있다. 반면 필요한 자금 확보에 어려움을 겪고 있는 많은 사람들은 주택 구매 및 갈아타기를 타이밍을 늦추고 있다. 갭투자가 어려울 정도로 벌어진 매매-전세 가격 간 격차는 과거의 투자 방식을 되풀이하기 어렵게 한다. 이렇듯 투자를 통한 이익 창출에 대한 요구는 높지만 실수요자, 투자자들이 현실적으로 동원할 수 있는 수단이 마땅치 않다. 때문에 상반기 서울 주택 시장은 전반적으로 약보합세를 나타냈다.


수도권 부동산 시장에는 3기 신도시를 비롯한 여러가지 변수가 많이 등장했다. 2018년 하반기부터 시작된 3기 신도시 계획 발표가 마무리되면서 지역별로 다른 반응이 나타나고 있다. 수도권은 기존 공급 물량도 많았을 뿐만 아니라 향후 공급이 확대될 것이 확실하기 때문에 일부 지역의 경우 매매 및 전세가격 하락이 병행되었으며 이러한 경향은 당분간 지속될 가능성이 높다. 입지 여건이 양호한 지역의 청약 대기 수요가 증가함에 따라 수도권 분양 시장은 비교적 안정세를 보이고 있다. 반면 전세 시장은 전세가 하락 및 수요 감소로 인해 고전 중이다. 특히 전세가 하락은 다주택을 보유한 갭투자에게도 영향을 미쳐 급매물 및 경매물량이 증가하는 추세다. 


지방은 광역시를 중심으로 교체 수요가 확실하게 존재함을 확인시켜준 2019년이었다. 그 근거로대구, 광주, 대전 모두 신규 분양 시장은 높은 경쟁률을 보였다. 특히 대전시는 기존 주택 노후화와 신규 공급 부족이 겹쳐 분양때마다 높은 경쟁률을 보임으로서 향후 재건축, 재개발 등 정비사업이 활성화될 가능성이 높아졌다. 중소도시의 경우 교체 수요가 존재하는 지역은 예상 밖의 호조를 보이기도 했지만 대부분 지역에서는 과잉공급 및 경기둔화 등의 요인으로 약세가 지속됐다.

2019년 하반기 시장은?

하반기 주택시장에 대한 전망은 전문가들 사이에서도 엇갈린다. 신중론자는 수출을 비롯한 거시경제 침체, 추경 지연과 확대 재정 편성에 대한 기대 약화, 주택시장 및 대출에 대한 규제 등이 하반기에도 지속될 것이므로 대부분의 지역에서 큰 변화가 없을 것이라고 예상한다. 이와 달리 미국의 금리 인하와 이에 발 맞춘 국내 기준금리 인하, 잠재되었던 주택시장 수요의 회복, 예상보다는 크지 않은 보유세 부담 증가, 투자자들의 부동산 시장 쏠림 현상 등을 들어 하반기부터 서울 및 광역시를 중심으로 부동산 시장이 상승 국면에 접어들 것이라고 전망하는 전문가들도 많다. 양자의 견해는 다르지만 최소한 한 가지는 일치한다. 하반기 부동산 시장에 ‘하락은 없다’는 점이다. 


하반기 서울 부동산 시장에는 다양한 흐름이 교차할 것으로 전망된다. 6월을 전후해 거래량이 증가한 은마아파트 사례를 볼 때 강남권을 중심으로 한 매수 흐름은 강해질 것이다. 그렇지만 이러한 흐름이 다른 지역으로 확산될 것인지에 대해서는 확신하기 어렵다. 2015년 이후 급등하였던 마포와 성동의 사례를 보면서 이와 유사한 지역을 찾으려는 노력이 지속될 것으로 보인다. 흑석과 노량진을 중심으로 한 동작구, 신안산선 착공과 관련된 영등포구의 경우 강세가 지속될 가능성이 높다. 수색과 연신내를 중심으로 한 서울 서부권의 경우도 관심을 기울여볼 필요가 있다. 수색차량기지 복합개발을 비롯해 창릉 신도시 발표, 덕은지구 분양 등이 발표됨으로서 섬처럼 고립되어 있던 상암 지역의 변화가 예상된다.

지난 3년간 상암동 아파트 시세 변화. 직방 앱에서는 지역별/단지별로 매매 및 전월세 평당가 변동 추이를 확인할 수 있다.

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연신내는 GTX A노선의 최대 수혜지로 오랫동안 잠잠했던 은평구도 일부 지역을 중심으로 변화가 발생할 수 있다. 동남권의 경우 많은 분양과 입주물량이 계속 이어짐에 따라 하락세를 점치는 경우도 있지만 상반기 논란이 되었던 헬리오시티 입주가 큰 영향을 미치지 못하고 마무리된 점을 고려할 때 큰 변화는 나타나지 않을 것으로 보인다.

헬리오시티 입주 후 강동구 아파트 시세 변화. 소폭하락하기는 했으나 서울 전체가 하락장이었던 점을 고려하면 헬리오시티 입주가 큰 영향을 미치지 못했음을 알 수 있다.

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북부지역의 경우 전세 가격 변화에 관심을 가질 필요가 있다. 전세 가격 상승이 나타날 경우 갭투자 수요가 몰리면서 예상치 못한 가격 상승이 발생할 수 있다. 하지만 근본적인 입지 여건의 변화는 없기 때문에 지속적인 추세상승 여부에 대해서는 신중한 판단이 필요하다.


수도권은 3기 신도시를 비롯한 택지개발지구 지정의 진행 속도에 따른 변수가 크게 작용할 것으로 보인다. 경기 부양을 위해 3기 신도시가 시장의 예상보다 빠르게 진행될 가능성도 있으며, 이 경우 주변 지역의 매매수요는 대기수요로 전환되면서 약세를 보일 가능성이 높다. 과천을 비롯해 입지 여건이 양호한 지역에 대한 분양이 지연되고 있지만 하반기 중에는 시작될 것으로 보이기 때문에 무주택자의 경우 관심을 유지하는 것이 바람직하다. 수도권 남부 지역은 기존 공급물량이 많고 기업 이주에 따른 수요 증가가 예상보다 느리게 나타나고 있어 당분간 약보합세를 유지할 가능성이 높으므로 실수요자에게는 좋은 기회가 될 것이다. 그리고 서부권의 경우 향후 신도시 추가지정 가능성을 포함해 공급 확대가 이루어질 수 있다는 점을 염두에 두는 것이 좋다. 1기 신도시의 경우 실거주를 목적으로 할 경우 나쁘지 않을 것으로 보이지만 2기 신도시의 경우 교통여건 개선사업 시행을 확인해 가면서 접근하는 것이 필요하다.


광역시는 2010년 이후 꾸준한 상승세를 보여왔으며, 이 과정에서 주택교체 수요가 확대되어 왔다.

대구 수성구, 대전 유성구 지난 3년간 아파트 시세 변동률. 직방 앱에서는 기간별로 아파트값 변동률을 확인할 수 있다.

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공급이 수요를 이끌어낸 경우인데 이러한 경향은 하반기에도 지속될 것으로 보인다. 기존 주택에 대한 수요는 감소하지만 신규분양 및 입주 3년 미만의 신축 주택에 대한 선호는 높게 유지될 것으로 보인다. 서울에 비해 재건축 및 재개발에 대한 규제 수준이 낮기 때문에 중장기적인 관점에서 접근하는 것도 고려해볼 만하다. 특히 대전은 신규 공급에 대한 수요가 높을 뿐만 아니라 세종시의 공급이 마무리 단계에 있으므로 재건축 및 재개발 속도가 빨라질 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.


주택시장의 변화는 경제 상황과 더불어 정부 정책 및 심리에 크게 영향을 받는다. 경기 개선에 대한 뚜렷한 신호가 나타나지 않는 상황에서 주택 시장만 활황으로 변모할 가능성은 높지 않다. 하지만 규제를 통해 눌러 놓은 이주 및 교체 수요가 누적되고 있다는 점은 수요 측면에 있어 큰 변수로 작용할 수도 있다.

글. 최준영 / 율촌법무법인 전문위원

이진우의 손에 잡히는 경제 <도시이야기> 진행

前 국회입법조사처 입법조사연구관

前 문화체육관광부 일반계약직5호

前 부천시청 전문위원


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