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대출이 안 나와서 내 집 마련을 포기한다고요?

대출규제, 이렇게 바꿔보면 어떨까요?

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #40

한국감정원이라는 사이트가 있습니다. 단순히 ‘부동산 가격을 감정하는 곳’이라고 생각할 수 있겠으나, 그보다는 부동산의 가격 공시 및 통계, 정보 관리 업무와 부동산 시장 정책지원 등을 위한 조사, 관리 업무를 수행해 부동산 시장의 안정과 질서를 유지하는 역할을 하는 곳입니다.

한국감정원 사이트에서는 다양한 통계를 확인할 수 있습니다.

출처직방
한국감정원에서 본 재미있는 통계

한국감정원에서는 각종 부동산 통계 정보를 제공하고 있는데요. 그중에서 매월 발표하는 ‘월별 거래 주체별’ 정보를 보니 재미있는 내용을 확인할 수 있었습니다. 아파트 매매 현황 중, 월별 거래 주체별 자료를 보니 법인이 매입하는 아파트 거래 건수가 계속해서 증가하고 있다는 점이었습니다.


최근 3개월 내 법인 아파트 거래 건수를 보니 전국 기준 1,020건에서(3월)→1,531건(4월)→1,755건(5월)으로 계속 증가하고 있었습니다.


이를 보다 세분화하면 더욱더 흥미로운 내용도 파악할 수 있습니다. 아래는 해당 사이트에서 확인한 법인 아파트 거래 건수입니다. 개인이 법인에 거래한 것은 물론, 법인 대 법인 그리고 그 외 기타 주체가 법인과 거래한 건수를 모두 합한 수치를 지난 6월 20일 자 서울경제 기사를 참고해 각색한 것입니다.

법인 아파트 거래 건수가 증가하고 있습니다.

출처직방

누가 보더라도 법인 아파트 거래 건수가 증가하고 있음을 확인할 수 있으며, 그 중에서도 강남 3구 거래건수가 서울 내 법인 아파트 거래건수 중 약 11%에 달할 정도로 상대적으로 높음을 알 수 있습니다.


특히 전체 거래건수 1,755건 중 개인이 법인에 매도한 아파트 거래건수는 5월 1,131건으로 2006년 집계 이래 월간 최대치를 기록한 값이라고 합니다(서울경제 기사 ‘부동산 규제에… 현금부자 파워만 더 커졌다에서 인용).

이는 기존 개인 명의로 가지고 있는 아파트를 법인 명의로 전환한 것으로 추정할 수 있습니다. 이를 통해 개인 명의로 가지고 있던 부동산 자산을 법인 명의로 분산해 보유세를 줄일 수 있고, 향후 법인이 해당 자산을 매각할 때 양도세 중과 등에서 빠져나갈 수 있으므로 절세 측면에서 상대적으로 유리하기 때문에 그런 것으로 보입니다.


물론 개인이 법인에 매각 시 개인 양도세 중과는 적용되며, 법인 취득에 따른 취득세가 또 한 번 듭니다만 거래로 인한 득과 실은 이미 계산한 후 행동에 옮겼을 것입니다.

아파트 법인 거래의 의문

이쯤 되면 한 가지 의문이 들 텐데요, ‘만약 아파트를 매수한 법인이 신규 법인이라면, 법인 자금도 없을 텐데 어떻게 아파트를 취득할 수 있을까?’ 하는 분들이 계실 겁니다.


두 가지 방법이 있습니다. 하나는 법인 명의로 대출을 받는 것입니다. 물론 해당 법인의 실적, 대출 활용 용도 등에 대해 금융기관에서 확인하고 대출을 진행합니다.


두 번째는 법인의 대표자 등이 해당 법인에 자금을 지원함으로써 취득하는 경우도 있습니다. 이를 법인 입장에서는 ‘가수금’이라고 합니다. 물론 법인이 받았던 가수금은 당연히 이를 빌려준 대표자 등에게 상환해야 하며 법정 이자를 포함해서 지급해야 합니다.


이걸 보면 저를 포함한 많은 사람은 허탈한 마음이 들 것입니다. ‘아, 결국 법인을 통한 방법도 자금이 많이 있어야 하는구나.’하고 말이죠. 아니면 ‘은행 등 금융권에 아는 사람이 많아서 대출이라도 잘 받아야 하는구나.’ 하는 생각도 들 것입니다. 결국, 두 가지 방법 모두 자금이 많이 있느냐 없느냐의 싸움이 되어버린 것입니다.

문제는 대출 규제야!

사실, 오늘 칼럼에서 제가 말씀드리고 싶은 것은 ‘대출 규제’에 관한 내용입니다. 아시다시피 지난 8·2 대책 이후, 부동산 투기수요를 억제하기 위해 규제지역별로 대출 규제가 시행되고 있습니다. 조정대상지역은 LTV 60%, 투기지역은 40% 등 규제 지역이 어디인지에 따라 획일적으로 대출 가능 금액이 묶이고 있는데요.

호갱노노 앱에서는 원하는 아파트를 매수하는데 필요한 자본금과 대출 가능 금액, 월 이자를 계산해줍니다.

출처호갱노노

이렇게 하다 보니 위 사례처럼 ‘현금 부자’만 이런저런 방식을 통해 절세효과를 극대화하거나 원하는 부동산 자산을 취득하고 있습니다. 분양시장에서 ‘줍줍’이란 신조어가 괜히 나오는 게 아닙니다.


정부 말대로 투기수요를 억제하고 ‘실수요자를 보호’하기 위해서라면 실수요자에게 맞는 ‘맞춤형 대출’이 나와야 한다고 생각합니다. 그럼 이렇게 해보면 어떨까요?

대출 규제, 이렇게 하면 어떨까요?

지역별로 획일적인 대출 규제가 아닌, 주택 수에 따른 대출을 적용하는 것입니다. 가령 무주택자라면 비록 규제지역이라 하더라도 기존처럼 LTV 70%를 지원함으로써 누구나 선호하는 지역에 본인 집을 갖도록 해주어야 할 것입니다. 이미 DTI(총부채상환비율, Debt To Income)는 물론, DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)까지 적용되고 있는 마당에, 소득이 있고 대출상환여력이 있는데 규제지역이라고 LTV를 40%로 제한한다면 어떤 신혼부부 혹은 무주택자가 집을 살 수가 있을까요?


이미 해외의 경우, 이스라엘은 LTV 70%이나 생애 최초 주택구입자에게는 75%를, 반대로 투자목적 주택담보대출은 LTV 50%를 적용합니다. 캐나다 역시 95%이나, 기존 주택담보대출 대환 시에는 이 비율이 80%로 낮아집니다. 심지어 네덜란드의 경우는 LTV 100%도 지원하는데요. 만약 이자만 내는 거치식으로 한다면 이를 50%로 제한해 버립니다. 대출 건전성을 유지하겠다는 의미입니다.


이렇게 할 경우 지나친 가계 대출로 인해 경제 위기가 왔을 때 국가 경제가 취약해질 수 있다고 반문하실지 모르겠습니다. 물론 맞는 말입니다. 따라서 정부는 위에서처럼 소득상환능력에 따라, 그리고 주택수에 따라 LTV 비율을 적정하게 풀어주도록 가이드하되, LTV 비율이 높은 대출, 가령 LTV 70% 대출이 전체 담보대출에서 얼마정도를 차지하는지 그 ‘총비율’을 관리함으로써 대출 건전성을 유지하는 것도 하나의 방법이 될 것입니다.

대출 규제, 현실적으로 완화할 수 없을까요?

출처직방

얼마 전, 칼럼을 통해 신혼부부 생애 최초 주택 취득 시 취득세 50% 감면 혜택이 있다는 내용을 다룬 적이 있습니다. 그런데 아쉽게도 혜택을 받기 위해서는 수도권의 경우 주택 취득 금액이 4억 원 이하여야 한다는 점을 말씀드렸습니다.

이로 인해 감면받을 수 있는 세금혜택은 220만원 정도 남짓이었는데요. 물론 해당 금액도 꽤 큰 금액입니다만 신혼부부라면 무조건 4억원 이하 집만 장만하라는 듯한 느낌이 들어서 다소 아쉬웠습니다. 그보다는 신혼부부 혹은 해당 청년의 소득상환능력이 충분하고, 생애 최초로 구입하는 주택이라면 과감하게 주택담보대출 가능 비율을 상향해주어 이들도 선호하는 지역에 집을 마련할 수 있는 길을 열어주면 어떨까요?


청약에 당첨되기도 어렵지만, 설령 당첨되더라도 대출이 나오지 않아 이미 내 집 마련은 포기했다는 말을 주변에서 들을 때면 참 안타깝습니다. 비록 제 개인적인 생각입니다만, 정부에서 보다 합리적인 제도를 내놓아 실수요자들에게 더 현실적으로 도움이 되는 정책들이 많이 나왔으면 하는 바람입니다. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스 박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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