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사람들이 강남을 좋아하는 이유는 무엇일까요? 트렌드를 선도하는 곳, 강남 빌딩숲 속 직장 다닌다는 자부심, 최고의 교통 요충지 등 이유는 많지만 그중 가장 큰 이유는 “나 강남 산다는 자부심”이라고 생각합니다. 그렇습니다. 바로 부동산입니다. 작년 9.13 대책 이후 하락세를 면치 못하는 서울 아파트 시장에서 강남만이 6.13일 기준 0.2% 상승세를 찍으며 처음으로 하락세를 탈출했습니다.

위 그래프에서 보시는대로 올 초 1월 이후 줄곧 하락을 면치 못하던 강남 집값이 서울 전 지역 중 처음으로 상승 전환했습니다. 정말 강남을 원하는 매수 대기자들은 무궁무진한 걸까요? 강남 아파트를 사고 싶어하는 현금 부자들이 그렇게 많은 걸까요? 저는 매수 대기자들이 올 초 하락기와 비교해서 더 늘어나지 않았다고 보고 있습니다. 그렇다면 강남 집값이 도대체 왜 오르는 걸까요?

아파트 값이 오르기 위해 수반돼야 하는 것은 거래량입니다. 예를 들면, 2019년 초 가격이 급락했을 때 당시 가격으로 거래가 이루어지면 시장 참여자들은 저점을 확인합니다. 그럼 매도자들이 호가를 높이고 매수자들이 사면 또 호가를 높이는 것이죠. 때문에 거래량 없는 상승은 진정한 상승이 아닙니다. 서울 전체 거래량은 2018년과 비교할 수준이 못되지만 강남구 거래량은 다릅니다. 2019년 2월 48건으로 최저점을 찍고 급상승하여 3월에 148건 4월에 196건으로 급속도로 상승하다가 5월에 124건으로 다시 안정세를 찾고 있습니다. 서울의 아파트 거래량이 지난해에 비해 ⅓ 토막난 상황에서 강남구는 작년 동일 시점(5월) 거래량인 136건과 거의 유사합니다. 강남구는 여전히 살아있습니다.

강남구만 거래량이 살아있는 이유가 무엇일까요? 바로 강남구 집 주인들의 ‘가지고 있으면 오른다’는 확고한 믿음 때문입니다. 이는 매매건수 대비 증여건수를 비교해 보면 알 수 있습니다.

위 그래프는 강남구의 매매 대비 증여 거래 비율입니다. 2018년 6월을 보시면 재밌는 현상이 나타납니다. 매매 대비 증여거래 비율이 645%로 치솟았습니다. 6월은 종부세 개편안이 발표된 시기로 보유세 과세 기준인 6월 1일과도 맞물린 달입니다. 정부가 과세표준 6억 이상인 주택에 대하여 종부세율을 0.75%에서 0.85%로 올리면서 3주택자 이상, 6억원 초과시 0.3%의 추가 과세까지 부여했습니다.

이 때 강남구의 집주인들은 보유세 부담을 낮추기 위해 선택을 해야 했습니다. 그리고 집을 매도하는 것이 아니라 증여를 했지요. 645% 라는 수치는 한달 매매건수 대비 증여를 6배 이상이나 많이 했다는 것을 의미하기 때문에 다른 달에 비해 급하게 처분한 것이라는 것을 알 수 있습니다. 강남구 부자들은 정부가 보유세율을 높이면 증여라는 방법을 통해 인위적으로 주택 공급량을 감소시킵니다. 그럼 강남구 매물의 희소성이 증가하겠죠. 

때문에 다주택자 보유세 중과 및 공시지가 현실화 등으로 서울에 급매물이 쏟아져나와도 강남에는 물건 팔 사람이 없어지게 된 겁니다. 상황이 이렇다 보니 집주인들은 가격을 내리지 않고 (가격 내릴 사람들은 이미 작년에 증여로 세금 부담을 최소화하기 위한 절차를 마쳤습니다.) 매수 대기자들은 집값이 더 떨어질 기미가 보이지 않자 3월을 기점으로 급매물을 거래하게 되고, 다시 작년 9월 최고점 수준까지 가격이 오르게 된 겁니다. 

서초구도 강남구와 마찬가지로 증여거래 건수가 급증하는 현상이 있었습니다.

다만 강남과 시점은 다른데요. 2019년 3월에 증여거래가 폭발적으로 증가하여 339%를 기록합니다. 이는 1월 ‘단독주택 공시지가 현실화 발표 시 세금폭탄’이라는 기사에 자극 받아 4월 아파트(공동주택) 공시지가 발표 이전 급하게 보유한 주택을 증여로 처분했다고 분석됩니다. 이렇게 서초구도 한번 매물을 증여로 돌렸기 때문에 이 매물들은 당분간 시장에 나올 일이 없다고 봐야 합니다. 어린 자녀들이 증여 받은 고가 아파트를 갑자기 팔 리는 없으니까요.

송파구도 강남/서초와 마찬가지로 물건이 안 팔리면 증여로 돌리는 경향이 다분합니다. 위 그래프를 보시면 2018년 7월에 종부세율을 인상한다는 소식에 증여 거래가 크게 증가하고 2019년 1월에 383%로 최고점을 찍게 되는데요. 2018년 12월부터 헬리오시티 입주가 이루어졌기 때문에 일시적으로 안 팔리는 물건이 많았던 상황이라 “안 팔리면 증여로 돌려서 재산을 보전하겠다.” 는 집주인들 판단이 반영된 수치라고 볼 수 있겠습니다. 

강남4구로 뜨고 있는 강동구는 어떨까요? 강동구는 매매건수 대비 증여비율이 높았을 때가 110%로 부동산을 증여하는 경향이 약한 편입니다. 즉, 공급물량이 인위적으로 줄고 있지 않아 강남3구 대비 희소성이 높지는 않다고 볼 수 있습니다.

앞서 언급한 이유로 강남 부동산은 폭락할 가능성이 거의 없습니다. 폭락이 아니라면 강남의 향후 부동산 시세는 어떠한 추이를 나타낼까요? 강남은 대출 제한(LTV/DTI 40%) 때문에 실수요자나 투자자들이 신규 유입되기 힘든 구조입니다. 다시 반등한 가격에 적응하는 데에는 몇 달은 걸릴 것이고요. 증여로 빠진 물건과 급매가 어느 정도 소진되었기 때문에 제한적인 거래량으로 당분간은 강남구 집값이 크게 상승하기 힘들 것입니다. 다만 현 정부가 부동산 가격 폭등을 우려해 강남 재건축을 꽁꽁 묶어놓았기 때문에 중기적(1~2년)으로 공급물량의 부족에 의한 재상승의 가능성이 있습니다. 강남은 정부 정책에 따라 심리의 영향을 많이 받는 지역입니다. 강남 매수를 고려하신다면 이러한 점을 유의하시길 바랍니다.

글. 부동산 스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영

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