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부동산 펀드로 수익 내려면?

일단 부동산 펀드가 뭔지 알아야겠죠.

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시네케라의 팩트로 보는 부동산 #18

부동산 펀드란, 투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자하는 집합투자기구(펀드)를 말합니다. 오늘은 부동산 투자 방법의 하나인 부동산 펀드에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

부동산 펀드란 무엇일까요?

출처직방
부동산 펀드의 유형과 특징은?

부동산 펀드의 절대다수를 차지하는 투자 유형은 크게 두 가지입니다. 한가지는 부동산 실물 매입형이고, 다른 한 가지는 개발사업을 영위하는 시행사에 PF(Project Financing) 대출을 해주는 대출형입니다. 통상적으로 개인에게는 리스크가 비교적 낮은 실물 매입형을 판매합니다.


투자자들의 자금으로 자산운용회사가 투자 의사결정을 합니다. 부동산 펀드에 투자할 때, 통상 펀드를 판매하는 은행이나 증권사를 중요시하고 기억하는 경우가 많은데, 정작 중요한 것은 자산운용회사이지 판매사가 아닙니다.


펀드 투자를 할 때 부동산 실물 자체에 투자한다고 생각하지만, 사실은 집합투자기구의 수익증권을 매수하는 형태 즉, 금융상품에 투자하는 것과 같다고 보면 됩니다.


따라서 세금의 경우 일반적인 부동산 투자를 할 때 발생하는 세금을 투자자가 부담하는 것이 아니라 배당소득 형태로 과세합니다. 그리고 대부분의 경우, 재산세를 저율로 분리 과세하며 이에 따라 종합부동산세를 납부하지 않습니다.


심지어 과거에는 취득세까지도 30~50%씩 감면해 주었습니다. 또한 자산 매각 시 양도소득세를 납부하지 않습니다. 따라서 부동산을 많이 보유하고 있는 개인이나 법인들에게는 투자 대상을 다각화하는 효과가 있습니다.

부동산 펀드, 투자 기간은?

부동산 펀드의 투자 기간은 통상 3~5년입니다. 부동산 펀드는 폐쇄형입니다. 즉, 환매가 불가합니다. 쉽게 설명해서 투자 기간 동안 환매 청구 후 현금 회수가 불가능하다는 뜻입니다. 환매는 운용사가 투자 부동산을 매각하고, 그 매각 대금으로 이루어지는 것입니다.


물론 환매가 불가능하다고 exit이 100% 불가능한 것은 아닙니다. 수익증권을 양도할 수 있습니다. 다만 매수자는 본인이 직접 또는 중개인을 이용하여 양도 받을 사람을 찾아야 합니다.


만약 투자기간 중에 자금이 필요할 경우, 금융기관에 수익증권을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다.


부동산 펀드에 간접 투자를 하게 되면, 임차인, 공사회사, 잠재 매수인, 대주, 관계회사 사람들 등을 만나서 받는 스트레스에서 벗어난다는 큰 장점이 있습니다.

실제 사례를 분석해볼까요?

설명만으로는 조금 어렵게 느껴지실 텐데요. 실제 사례를 보면 이해가 쉽습니다. 최근에 공모로 출시한 이지스자산운용의 부동산 펀드인 ‘이지스리테일부동산투자신탁287호’에 대해 분석해 보겠습니다.


본 펀드의 투자 대상은 목동의 한 아파트 저층의 구분 상가입니다. 상가를 매입하기 때문에 펀드 명에 ‘리테일’이라는 단어가 붙는 것입니다.

목동 트라팰리스 가로변 상가 정보

출처해당 펀드 간이투자설명서
매수 가격은 적절한가?

매입가는 1,136억원입니다. 임대면적이 7,472평이므로 평당 약 15.2백만원에 매수하는 셈입니다. 여기서 첫 번째 포인트입니다. 제일 먼저 투자자는 매수가격이 적절한지 판단하셔야 합니다.


담보 감정평가금액은 1,154백만원입니다. 매입가는 담보 감정평가금액보다 약 1.6% 낮습니다. 투자자는 감정평가금액을 보실 때, 반드시 시세 평가금액이 아니라 좀 더 보수적인 담보 평가금액을 보셔야 합니다.


취득세, 각종 실사 비용 그리고 예비비까지 고려해서 필요한 자금은 총 1,213억원이며, 이 중 198억원은 임차인의 보증금으로, 598억원은 담보대출로 조달하고, 나머지 금액인 418억원만이 투자자의 투자금입니다.


즉, 펀드가 투자 대상을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 대출을 받는 차주가 되는 것입니다. 여기서 또 한 가지 펀드의 장점이 있습니다. 만약 대상 자산의 가치가 급락하여 대주가 대출 원리금을 상환하지 못하는 상황이 발생하더라도 투자자는 원금 손실을 초과하는 부담은 지지 않습니다.

해당 펀드 상품 구조도

출처해당 펀드 간이투자설명서

현재 투자 대상 부동산에 공실은 없으며, 증권사를 비롯하여 총 35개의 임차인이 임대료를 납부하고 있습니다.

임대차 현황을 자세히 분석해야 한다!

여기서 두번째 중요한 포인트 하나를 짚고 넘어가겠습니다.

임차인들의 렌트롤, 즉 임대차 현황을 자세히 분석하셔야 합니다. 임대차 만기는 언제 돌아오는지, 임대료는 주변 경쟁 상가 대비 적절한지 정확히 확인하신 후 투자 의사결정을 해야 합니다.

만약 현재 시세 대비 높은 임대료를 받고 있을 경우, 재계약 또는 신규 임차인 유치 시 임대료가 하락하여 자산 가격과 가치가 하락할 수 있습니다.

투자설명서에 나와 있는 임대차현황을 자세히 살펴봐야 합니다.

출처해당 펀드 간이투자설명서

투자 기간은 5년이며 2.5년 후부터 조기 매각을 추진한다고 합니다.

자산운용회사에서 받는 보수는?

다음으로 자산운용회사 등에서 수취하는 보수에 대해서 설명하겠습니다. A-class를 기준으로 말씀드리면, 먼저 납입금액의 2%를 선취판매수수료로 일시로 지급합니다.


또한 자산 매입 시점에 매입금액의 1%를 자산운용매입보수로 지급합니다. 이는 설정액으로 환산하면 약 2.7%에 해당하는 금액입니다.


그리고 매년 설정액의 0.96%를 펀드 보수로 납부합니다.


위 3가지 보수를 5년이라는 투자 기간으로 적절히 나눌 경우, 투자금 대비 약 1.9% 정도를 매년 보수로 지급한다고 보면 됩니다. (=2%/5년+2.7%/5년+0.96%) 마지막으로 매각 차익이 발생 시 매각 차익의 20%를 성과보수로 지급합니다.


직접 투자든 간접 투자든 투자의 모든 손실은 투자자에게 귀속됩니다. 자산운용회사는 선관주의 의무를 다하겠지만, 결국 최종 투자에 대한 의사결정은 투자자 스스로 하셔야 합니다. 따라서 아무리 간접투자지만 투자 대상과 그 주변을 수차례 방문하고, 시장 조사를 철저히 하여 리스크를 최소화해야 할 것입니다.



글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

<지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다>

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’


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