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"빠숑님, 대박 지역 좀 콕 찍어주세요!"

이제는 부동산 입지 투자가 필요한 시점입니다.

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빠숑의 입지 분석 레시피 #92

지난 2017년 9월부터 1년 9개월 동안 직방과 함께 ‘빠숑의 입지 분석 레시피’를 연재해왔습니다. 감사하게도 많은 분이 공감과 댓글을 보내주셨고, 여러 매체에서 인용되기도 했습니다. 제가 칼럼을 연재하는 동안 이제 적어도 입지가 아닌 단순한 가격만 가지고 분석하고 매수하는 ‘묻지마’ 부동산 투자는 많이 없어진 듯합니다. 그것이 바로 제가 칼럼을 쓰고 활동을 하는 이유입니다.

김학렬(빠숑) / 더리서치그룹 부동산조사연구소장

출처빠숑의 세상답사기 블로그
“빠숑님, 대박 지역 좀 콕 찍어주세요!”

여전히 많은 분이 저, 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장에게 질문을 주십니다. 다양한 형태의 질문들이 있지만, 가장 많이 하시는 질문의 궁극적인 목적을 따져 보면 여전히 구체적인 입지 추천입니다. 미래 가치가 높은데 현재 가치가 낮은 대박 입지와 상품을 추천해 달라는 것이지요.


죄송하게도 그 질문에 대한 답변은 드리지 못합니다. 하지만 직방과 함께 연재한 91개의 칼럼을 통해 그 힌트와 방법을 알려드렸습니다. 아직 부동산 입지에 대한 정보와 감이 부족하다고 느끼시는 분들은 그 칼럼을 하나하나 다시 읽어보시길 추천해 드립니다.

제 칼럼의 주요 내용은 입지 분석의 핵심 코드 찾기였습니다. 스스로 입지를 제대로 분석할 수 있는 기준을 세우고 각자의 노하우를 마련하자는 내용이었죠. 입지를 분석하는 노하우에 관해 설명을 하고 나면, 부동산 공부를 꾸준히 해오신 많은 분은 입지 및 상품 결정 시 큰 도움이 되겠다며 감사 인사를 보내주십니다.


하지만, 부동산에 대한 공부가 초기이신 분들도 여전히 많으신 것 같습니다. 이런 질문이 지금도 지속되고 있으니 말입니다.


“대박 지역 좀 콕 찍어 주세요!”


소위 말하는 전문가들이 찍어 주는 지역만으로 부자가 되신 분을 보신 적이 있으신가요? 그리고 그런 숨겨진 보물같은 대박 상품이 여전히 존재할 것이라 생각하십니까?


물론 2013년~2015년 전국 부동산 상승기 때 전문가가 추천하는 물건을 매수하여 큰 수익을 얻으신 분들이 꽤 많습니다. 지금도 서점가에 쏟아지고 있는 부동산 관련 책들을 보면 대부분 그 당시에 수익을 올리셨던 분들의 투자 노하우가 담긴 책들이니까요.

2013년~2015년은 부동산 시장이 전국적으로 상승하던 시기였습니다.

출처직방

그런 분들의 부동산 자산 상승 면면을 꼼꼼하게 뜯어보면, 부동산 전문가로서가 아니라, 오히려 본업이 따로 있으시고, 부동산은 그저 관심 분야 중 하나였던 일반인이 대부분입니다. 이분들이 과연 대박을 기대하고 확신을 가지고 매입을 했을까요? 장담컨대 99%는 아닐 겁니다.


그분들의 투자 스토리를 들어보면 그저 자기가 잘 아는 지역의 부동산을 갖고 싶었고, 혹은 내가 행복하게 살 집을, 또는 내 자식에서 줄 작은 집을 해 주려는 목적으로 부동산 투자를 시작하신 경우가 대부분입니다. 다만, 그 목적을 이루기 위해서 좀 적극적으로 의사결정을 한 것이 특별하다면 특별하다고 할까요?

“대박 지역? 사실 저도 잘 모릅니다.”

결론부터 말씀드리면, 대박 지역은 20년간 부동산 입지 분석에만 매달린 저도 잘 모릅니다. 저보다 입지 분석을 더 잘한다고 하는 대부분의 부동산 전문가도 그건 마찬가지일 것입니다.


현재 추세를 보면, 이렇게 될 확률이 높다고 전망하는 것이지 그 지역이 대박 지역이니 무조건 투자하라고는 절대 이야기하지 않습니다. 같은 입지에도 사람의 힘으로 구현되는 부동산의 가치가 다르기 때문에, 입지만으로 엄청난 부를 불러올 수는 없는 것입니다.


또 정부 정책이 변하고 있다는 것도 함께 고려가 되어야 하고요. 만약 그렇게 묻지마 투자를 권유하는 부동산 전문가가 있다면 그는 장사꾼이거나 사기꾼일 확률이 더 높습니다. 오히려 경계해야 할 대상이라는 것입니다.

묻지마 투자를 권하는 사람이 있다면 경계해야 합니다.

출처직방
부동산, 어떻게 해야 잘 할까요?

그럼 부동산을 어떻게 접근해야 옳은 것일까요?


먼저 대박의 욕심을 버리셔야 합니다. 그리고, 작은 수익을 목표로, 작은 수익을 지속적으로 쌓아갈 목적으로 부동산을 대해야 합니다.


현재는 저금리 시대입니다. 정책상 약간의 변동이 있을 수 있겠지만, 향후에도 3% 전후의 저금리가 지속될 확률이 높습니다. 현재의 국가 경제 재무상태를 해부해 보면 정부든, 기업이든, 가계든 부채가 매우 많습니다. 앞으로도 계속 많아질 겁니다.


이런 시국에 금리를 올려서 몇 개 기업이나 많은 가계를 파탄 내고 싶은 정부는 존재하지 않기 때문입니다. 부채가 많은 정부 본인의 입장도 곤란하고요. 정부 부채와 가계 부채의 총합보다 부채가 2.5배 더 많은 기업은 더 위험합니다.


그렇기 때문에 오히려 국가 부도 상태를 어떻게든 막으려는 정책이 지속될 수밖에 없습니다. 결국 우리는 이런 시기를 어떻게 활용할 것인지 방법을 찾아야 하죠.


그래서, 적당한 부동산 투자는 참 좋은 인플레이션 헷지 수단이 되는 것입니다. 대박이 아니라 금리 이상의 수익을 낸다는 목표를 두고 움직인다면 말이죠.

부동산, 이제는 입지투자가 필요합니다.

출처직방
이렇게 제안합니다.

실거주층이라면 다른 요건은 전혀 신경 쓰지 말고, 이사 가지 않고 한동안 아무 걱정 없이 살 수 있는 보금자리를 만들자는 목표로 접근하면 절대 실패하실 리가 없습니다.


투자자층이라면 반드시 향후에 팔 수 있는 상품에만 집중하시기 바랍니다. 내가 싫어서 파는 상품은, 다른 사람도 사지 않습니다. 내가 싫으면 다른 사람도 싫어합니다. 당연한 것이지요. 그래서, 내가 좋아하는 입지의 내가 사고 싶은 부동산 상품을 선택해야 하는 것입니다.


대박 지역 찍어 주기의 답변이 되셨는지요? 너무 당연한 얘기라고요? 하지만 이것이 사실입니다. 위험도, 즉 리스크를 낮추는 노력이 바로 바람직한 부동산을 대하는 모습입니다.


그와 더불어 IMF나 금융위기 같은 부동산 참사가 다시는 발생하지 않도록 사회적으로도 확실한 안전 시스템이 많이 만들어졌으면 합니다. 여러분의 가정 내에도 그건 마찬가지고요. 내 자산은 내가 스스로 지키는 것이니까요.

새로운 칼럼을 연재합니다.

다시 말씀드리지만, 특히 부동산은 절대 ‘묻지마 투자’를 해서는 안 됩니다. 부동산은 입지 투자를 해야 합니다.


본인이 잘 알지 못한다고 무턱대고 컨설팅 업자를 찾는 일은 없으셨으면 합니다. 조금만 공부하면 됩니다. 꾸준히 부동산 관련 상식을 넓혀가면 되니까요. 빠숑의 입지 분석 레시피가 도와 드리겠습니다.


다음 칼럼부터는 구체적인 입지를 가지고 그 입지를 선택하는 사람들은 누구인지, 어떻게 부동산에 대한 의사결정을 하는지에 대한 ‘입지 투자’를 주제로 한 칼럼 시리즈로 매주 수요일 직방과 함께 여러분을 찾아뵙겠습니다. 많은 기대 부탁드립니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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