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은퇴 자금 날리는 부동산 3가지

안정적인 소득처, 환금성이 좋은 부동산에 투자해야 합니다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈#8

체감 경기는 바닥으로 떨어지고 자영업자 폐업율은 역대 최고 수준입니다. 창업 후 1년 안에 폐업하는 점포의 비율이 57%, 2년 안에 폐업하는 점포가 80%에 달합니다. 남은 20% 중에서 5년을 넘기는 자영업자는 손에 꼽을 정도이고요. 소비 위축과 함께 자영업 페업율이 높아지며 은퇴 후 퇴직금으로 창업을 하는 수요가 지속적으로 감소하는 추세입니다.


반대로 수익형 부동산에 대한 관심은 증가하고 있습니다. 여기에는 1, 2인 가구의 증가세 역시 한 몫을 하고 있지요. 수익형 부동산은 크게 주거 상품과 비주거 상품으로 나눌 수 있는데요. 대표적인 수익형 주거 상품은 다세대 주택과 오피스텔, 비주거 상품은 상가입니다.


요는 소액으로 투자가 가능하고 고수익을 낼 수 있는 투자처에 몰립니다. 그리고 이를 이용해 거짓된 홍보로 돈을 버는 업체들이 많지요. 자칫 허위, 과장 광고에 속아 잘못된 선택을 한다면 평생의 목돈인 퇴직금을 잃을 수도 있습니다. 그렇다면, 어떤 부동산을 매수할 때 특히 주의가 필요할까요? 오늘은 은퇴 후 위해 재테크를 하고 계신 분들을 위해 주의를 요하는 부동산 3가지를 알려드리고자 합니다. 

1. 분양형 호텔 및 펜션

첫번째, 분양형 호텔 및 펜션입니다. 많은 업체가 분양형 호텔 등을 광고할 때 7~10%가 넘는 큰 수익을 제시합니다. 일정 기간은 연간수익률을 보장을 하고요. 하지만 오픈한 뒤에는 홍보한 내용과 다른 경우가 많고, 공사 도중 문제가 생기는 업체도 꽤 있습니다. 최초 분양 가격이 원가 대비 비싼 편이기 때문에 보장 수익이 분양가에 녹아 있는 경우가 많습니다. 본인 분양대금으로 수익을 받는 꼴입니다.


수익률과 함께 분양형 호텔의 또다른 매력은 전문 호텔 관리업체가 관리하고 수익을 정산해 주는 시스템이라는 것인데요. 이 또한 시행사와 관리업체 간의 분쟁, 관리업체의 적자로 인한 영업 이탈 등 문제가 많습니다. 조금만 검색해 보셔도 큰 실패를 경험한 이야기를 어렵지 않게 보실 수 있습니다.

은퇴자금 재테크에서 중요한 것은, 지속적인 수익 창출과 환금성이다.

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무엇보다 가장 큰 문제는 환금성입니다. 분양형 호텔은 매도를 원하는 타이밍에 매도하는 것이 어렵습니다. 때문에 들어간 원금 자체를 잃는 경우도 발생하게 됩니다. 성공적인 분양형 호텔의 경우에도 매도에는 상당한 시간이 소요됩니다. 따라서 노후 대비를 위한 재테크 수단으로는 맞지 않다고 보여집니다.

2. 지방의 대학가 인근 수익형 주택

두번째, 지방 대학가의 수요를 노린 수익형 주택입니다. 최근 아파트를 포함한 지방 주택 시장은 미분양 적체, 시세 하락 등이 지속되고 있는 상황입니다. 따라서 매매가 대비 월세 수익이 높아 보이는 착시 주택이 많으며, 특히 대학가의 경우 투자금 대비 연수익율이 10%가 넘는 수익형 주택이 많습니다. 그렇다 보니 지방의 대학가 주변에 위치한 통건물이나 수익형 주택에 투자를 하시거나 관심을 보이는 분들이 많고요.

지방은 건물 내용연수 감가가 심하므로 투자시 유의하자

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문제는 지방의 경우 서울 및 수도권보다 건물 내용연수(건물의 수명, 본래 용도/용법에 의하여 예정한 효과를 올릴 수 있는 연수)에 따른 감가가 심한 편이고 투자자의 거주지와 부동산의 거리가 먼 경우 관리의 어려움으로 오히려 스트레스를 많이 받을 수 있습니다. 또한 장기적인 학령 인구 감소로 많은 대학의 지방 캠퍼스는 축소되는 추세입니다. 분양형 호텔과 마찬가지로 환금할 수요가 적기 때문에 매도가 어려운 상황이 발생할 수 있는 것이죠. 


대학가 하나만 보기 보다는 주변의 생활 인프라 및 거주벨트를 확인하는 등 주변 입지에 대한 충분한 검토가 필요합니다. 그렇게 해야 노후 대비라는 목표에 맞게 안정적이고 장기적인 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 토지 투자

세번째, 토지 투자입니다. 토지 투자가 무조건적으로 나쁜 것은 아니지만 노후를 준비하는 분들에겐 맞지 않을 수 있습니다. 고정적인 월소득을 창출할 수 있는 용도로 토지를 매입하는 경우는 해당하지 않으나, 대부분의 투자자들은 막연한 개발 기대감으로 토지를 매입합니다. 말 그대로 일확천금을 노리고 토지 투자에 접근하시는 것이죠.


도로 개발이나 신도시 개발처럼 굵직한 호재를 맞이하는 토지는 4~5배는 우습게 오르기 때문에 선례를 보고 토지 브로커의 유혹에 넘어가게 됩니다. 업자들은 개발 호재가 떠오를 때마다 기승을 부리죠. 그린벨트나 길이 없는 맹지를 싸게 매입하여 주변 호재를 이용해 비싸게 되파는 업자들이 무척 많습니다. 


제는 토지 투자는 성공하는 사례보다 길게 묶여 있는 사례가 압도적으로 많다는 것입니다. 노후에는 당장의 월소득은 만들어 내는 것이 중요한데 언제 개발될 지도 모르고 개발이 아예 되지 않을 수도 있는 곳에 큰 돈을 묻는 꼴입니다. 


토지 투자는 자금 여유가 많을 때 장기적인 관점으로 접근하는 것이 좋습니다. 단기적인 차익을 노리고 투자하기엔 리스크가 너무 큰 종목입니다. 뿐만 아니라 부동산 종목 중 세율이 높은 종목이므로 수익이 아니라 오히려 지속적인 비용이 발생하게 됩니다.

은퇴 자금으로 재테크 준비중이신가요? 이것만 주의하세요!

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오늘은 은퇴 시기에 맞지 않는 투자처 3가지를 알아보았습니다. 노후에는 이제까지 모은 자산을 활용해 소비 수준에 맞는 소득을 유지시키는 재테크가 필요합니다. 따라서 단기적인 차익을 노리는 투자보다는 안정적인 소득 체계를 만들 수 있는 부동산 종목과 입지를 고르셔야 합니다. 젊은 시기의 실수는 언제든 만회할 수 있지만 노년기의 실수는 만회가 어렵습니다. 아예 불가능 할 수도 있고요. 따라서 어떤 투자처를 택하시든 보다 신중한 접근이 필요합니다.


글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'


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