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내 집 마련, 꼭 실거주할 필요없다

전세 레버리지를 활용하면 적은 자본으로 내 집 마련 할 수 있다

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우용표의 내 집 마련 바이블#8

갭투자는 부동산 시장 상승기에 많이 듣게 되는 말입니다. 부동산에 투자하는 방법 중 하나로 전세를 안고 매매를 하는 투자를 일컫습니다. 예를 들어, 매매 가격이 5억 원, 전세 가격이 4억 원이라면 투자자는 매매가와 전세가 차이인 1억 원만 부담하고 투자하는 기법입니다. 


지난 2년간 서울 아파트 가격이 30%이상 상승하며 이제 서울 안에 내 집 마련하는 것은 더욱 어려워졌습니다. 실거주를 목적으로 매수를 한다면 더욱 어렵겠죠. 그래서 무주택자에게도 갭투자 상식이 필요합니다. 저렴한 지역에 실거주하면서 전세 레버리지를 활용해 서울의 원하는 지역의 주택을 매수할 수 있으니까요. 전세가율이 많이 낮아지긴 했지만 거주 목적으로 매입하는 것보다는 훨씬 저렴합니다. 이번 칼럼에서는 이렇듯 무주택자도 활용할 수 있는 갭투자의 기본에 대해 알아보도록 하겠습니다.

갭투자의 기본 원리

차이를 뜻하는 갭(Gap)의 의미에서 알 수 있듯이, 갭투자는 매매 가격과 전세 가격의 ‘차이’만 부담하는 투자 방법입니다. 쉽게 풀어보자면, 전세를 안고 매수하는 것이라고 생각하시면 됩니다. 도입부에서 예를 든 바와 같이 매매 가격이 5억 원, 전세 가격이 4억 원인 경우 1억원으로 5억원 주택을 구입할 수 있습니다.

서울의 전세가율은 2017년 1월 69%에서 현재 53%까지 떨어진 상태이다.

출처직방

갭투자가 인기가 많은 이유는 부동산 상승기에 큰 수익을 볼 수 있기 때문입니다. 특히 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역에서는 매우 성행했습니다. 부동산 가격이 10% 상승해서 5억 원이던 주택이 5억5,000만 원이 된다면, 1억원으로 갭투자를 한 투자자는 1억 원으로 5,000만 원의 시세차익을 얻게 되어 무려 50%의 수익률을 내게 됩니다. 1억 원을 금융 상품에 투자해 10% 이익을 얻으면 수익금이 1000만원인데, 무려 5000만 원의 수익을 얻게 되니 가성비(?) 측면에서 효과적인 투자 방법으로 여겨지는 겁니다.


이렇게 자기 자본을 적게 넣고 큰 수익을 얻는 것을 레버리지 효과라 하는데요. 지렛대를 이용해 무거운 물건을 들어올리듯 적은 자본으로 큰 수익을 얻는다고 해서 붙여진 이름입니다. 전세 가격이 상승해 구입 당시 매매 가격을 넘어서는 경우엔 레버리지 효과에 의해 원금 회수는 물론 상승분 모두를 이익으로 얻을 수도 있고요.

갭투자 : 레버리지 효과 vs 역레버리지 효과

갭투자는 간단하면서도 가성비가 좋은 투자 방법이지만, 그에 반해 위험 요소들도 많습니다. 최악의 상황에서는 투자 원금 손실은 물론 추가적인 손실까지 부담해야 합니다.


먼저, 최선의 경우를 살펴보겠습니다. 가장 좋은 결과는 갭투자한 매물의 매매가와 전세가가 모두 오르는 것입니다. 5억원 주택을 다시 예로 들어보겠습니다. 매매5억 원, 전세4억 원인 주택이 부동산 상승기를 거쳐 매매 6억, 전세5억이 되었다고 가정해 봅시다.


1억원으로 갭투자한 경우, 전세가격 상승으로 원금 보존 효과를 얻게 됨은 물론 매매가 상승분 인 1억원의 수익을 얻을 수 있습니다.

전세가, 매매가 모두 상승할 경우 갭투자는 투자수익은 물론 원금 확보도 가능하다.

출처직방

반대로 최악의 경우는 매매, 전세 모두 가격이 낮아지는 경우입니다. 이런 일은 없을 거라고 믿고 싶으시겠지만 부동산 하락기엔 매매가와 전세가 하락의 이중고를 겪게 될 가능성도 있습니다. 5억 원 주택의 매매 가격은 5억 원에서 4억 원으로 떨어지고 전세 가격이 4억 원에서 3억5,000만 원이 되었다고 가정해보겠습니다. 투자에 의한 손실1억원이 발생하고 여기에 더해 전세 가격 하락 분인 5,000만원만큼 추가 손실이 됩니다.

전세가, 매매가가 둘 다 하락하면 투자 손실에 원금 손실까지 발생한다.

출처직방

합산하면 총 손실은 1억5,000만 원으로 투자 원금인 1억원에서 오히려 마이너스 5,000만 원 손해를 보게 됩니다. 레버리지 효과가 적은 돈으로 큰 수익을 보는 것을 의미한면 이렇게 적은 돈으로 손실을 보게 되는 경우를 역 레버리지 효과라 합니다. 갭투자는 레버리지효과, 역레버리지 효과의 가능성을 항상 가지고 있다는 점을 유의하셔야 합니다.


물론 매매 가격이 다시 오를 때까지 기다려보는 것은 가능하지만 전세 가격에 대한 부담금은 어쩔 수 없습니다. 세입자가 나간다고 하면 새로운 세입자에게 전세금을 받는다고 해도 5,000만원의 차이는 집주인이 부담해야 합니다. 즉, 전세 가격 하락분만큼의 확정 손실이 발생하게 되는 것입니다.

내 집 마련에도 전세 레버리지 활용하자

갭투자는 부동산 투자에 있어 투자금 대비 높은 수익을 주는 투자 방법이지만, 동시에 가성비 좋게(?) 손해를 볼 수 도 있는 방법입니다. High Risk High Return! 투자 법칙은 여기에도 적용됩니다. 하지만 한편으로는 무주택자들 역시 이렇게 전세 레버리지를 활용할 수 있다는 것을 알려드리고 싶습니다. 내 집 마련은 꼭 내가 들어가서 거주할 집을 사는 것만은 아닙니다. 다양한 투자 방식을 이용해 내 집 마련의 꿈을 이루시기를 바라겠습니다

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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