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용산을 넘어 강북 최대 정비사업인 한남뉴타운 3구역(한남3구역)이 시끌벅적하다. 지난 5월 24일 용산구청으로부터 사업시행계획인가 계획안이 고시되면서 본격적인 속도를 내게 되었는데 조합원들은 반발하고 있다. 

예상 공사비가 1조5,000억 원에 달하고 입지적으로는 남향 한강 조망이 가능한 한남3구역이 정비구역지정, 추진위 구성, 조합설립인가 등 여러 단계를 거쳐 드디어 사업시행계획인가라는 큰 산을 넘었는데 조합원들은 왜 이를 반대하는 것일까?

조합원이 반대하는 가장 큰 이유는 건폐율이다. 건폐율은 건축물 건축 면적을 대지 면적으로 나눈 비율로 건축물의 밀도를 의미한다. 한마디로 내 땅이라도 다 사용할 수 있는 것이 아니라 용도에 따라 이 정도만 사용하라는 것이 건폐율이다. 예를 들어 1,000㎡ 땅에 건폐율이 40%면 400㎡만큼만 건축할 수 있다는 것이다.

건폐율이 높으면 당연히 땅에 많은 건물이 지어질 것이고 그만큼 아파트 동 간 거리가 좁아 주거 쾌적성이 떨어질 수밖에 없다. 반면 건폐율이 낮으면 건물을 띄엄띄엄 지을 수 있으니 동 간 거리가 넓어 쾌적성이 높아지게 된다.

오래되어 재건축을 기대하는 아파트는 건폐율(수평 밀도)과 용적률(수직 밀도)이 낮을수록 재건축 사업 후 더 많은 아파트를 지을 수 있어 좋지만 재건축, 재개발 사업으로 새 아파트로 변신하는 곳이라면 건폐율, 용적률이 높아질수록 그만큼 많이 짓는다는 의미인 만큼 쾌적성과 주거 만족도는 떨어지게 된다.

한남3구역은 개발만 되면 용산의 중심을 넘어 강남도 뛰어넘을 수 있다는 기대가 높은 정비구역이기 때문에 명품 아파트가 되기 위해서는 주거 쾌적성이 무엇보다 중요한 곳이다. 그런 한남3구역의 건폐율이 사업시행인가 계획안에 따르면 42.08%로 결정되었다고 하니 조합원들이 반대하는 것이다.

일반적으로 2종 일반 주거지역의 건폐율은 50% 정도 적용되지만, 아파트의 경우에는 고층으로 건축하는 만큼 신축 아파트는 보통 건폐율 20% 정도로 지어 동 간 거리를 확보한다.

최근 재건축 완공을 하여 입주한 송파 헬리오시티(가락시영 재건축)의 건폐율은 19%였고, 한남 인근의 부촌 한남더힐(단국대 부지 개발)은 고층이 아님에도 29%의 건폐율이 적용되었다. 최고 명품 아파트를 기대하는 한남 3구역의 건폐율이 40%가 넘는다고 하니 조합원들의 반발이 충분히 이해된다.

결국 한남3구역 조합은 사업이 지연되더라도 층수를 높이는 대신 동(건물 수)을 줄이는 고급화를 진행할지, 고급화보다는 빠른 사업추진을 할지 조합원들을 대상으로 설문조사를 시작하였다.

정비사업 조합이 먼저 사업지연을 말하는 것은 이례적인 일인데 그만큼 높은 건폐율로 인한 고급화 기대가 무너진 조합원들의 반발이 거세다는 의미이다.

이렇게 된 배경은 서울시의 정비사업 방향성 때문이다. 박원순 서울시장의 구릉지 보존 원칙과 남산 7부 능선을 가리지 않아야 한다는 방침 때문에 최고 층수가 29층에서 22층으로, 건물 고도 제한은 118m에서 90m로 조정되었다. 이렇게 되니 아파트를 더 짓기 위해서는 동수가 늘어날 수밖에 없는데 무려 197개 동이 들어설 예정이다.

또 한남더힐과 같은 대형 평형이 아닌 소형 평형 위주로 설계되면서 당초 기대했던 한남더힐과 같은 고급 주거단지로의 변신은 멀어지고 있다. 총 5,816가구 중 절반이 넘는 3,017가구가 전용 59㎡ 이하 소형주택으로 구성된다.

이번 조합원 설문조사결과에 따라 고급화로 결정이 될 경우 건축물의 숫자나 층수를 바꾸기 때문에 사업시행계획인가 변경이 진행될 것이며 적어도 1-2년 정도는 더 늦어질 가능성이 높다.

그렇다고 너무 부정적으로 생각할 필요는 없다.

사업기간이 몇 년 늦어지더라도 고급화가 된다면 명품아파트로서 가치가 더해질 것이다. 반면 고급화를 하지 않고 빠른 추진을 한다면 그만큼 사업기간이 짧아지는 것이고 또 최근 아파트 소형아파트 인기가 더 높은 점을 감안하면 앞으로는 한강, 뒤로는 남산을 끼고 있는 최고의 입지에 5,000세대가 넘는 대 단지 새 아파트의 한남3구역은 마용성을 뛰어넘는 충분한 가치를 지닐 수 있기 때문이다.

반면 고급화를 하지 않고 빠른 추진을 한다면 그만큼 사업기간이 짧아지는 것이고 또 최근 아파트 소형아파트 인기가 더 높은 점을 감안하면 앞으로는 한강, 뒤로는 남산을 끼고 있는 최고의 입지에 5,000세대가 넘는 대 단지 새 아파트의 한남3구역은 마용성을 뛰어넘는 충분한 가치를 지닐 수 있기 때문이다.

서울의 뉴타운 중 최고 기대주를 꼽으라면 대부분의 전문가는 한남뉴타운을 선택할 것이다. 그만큼 선호도가 높고 한강과 남산의 배산임수 입지를 자랑한다. 교통여건도 좋고 인근 용산 민족공원 개발도 호재이며, 이태원과 경리단길, 해방촌 등 인근의 독특하고 이국적인 풍경과 맛집도 빼 놓을 수 없다.

용산 한남은 양극화의 원조라 할 정도로 빈부격차가 심한 지역이다. 한남대교를 넘어 한남대로 우측에는 재벌 회장님들과 유명 연예인이 거주하는 고급 주거단지인 UN빌리지를 비롯해 한남더힐이 자리 잡고 있다.

좌측에는 서민 주거 단지인 한남뉴타운이 있으며 한남뉴타운 북쪽 순천향대학교 위쪽으로는 또 부촌이 있다. 이태원 역시 이태원역 주변은 유흥가가 있지만 남산 쪽으로 올라가면 역시 재벌 회장님과 유명연예인이 사는 고급 주택단지가 형성되어 있다. 한남뉴타운만 정비되면 한남 일대는 진정한 서울의 부촌으로 자리 잡을 것이다.

한남뉴타운은 용산구 한남동 일대 111만205㎡ 부지를 재개발하는 사업으로 1~5구역으로 나뉘어 있다.

상권이 잘 발달되어 재개발에 반대의견이 많아 구역 해제된 1구역을 제외한 2~5구역은 재개발 사업이 진행 중이며 그 중 한남 3구역이 규모도 크고 진행속도도 빠르다.

한남 2구역은 초등학교 이전이 취소되면서 촉진계획 변경 중이며 역세권의 입지와 상권, 평지의 장점이 있다.

한남 4구역과 5구역은 재개발의 고질적인 문제인 조합장 문제로 주춤하고 있지만, 서울 최고 프리미엄인 한강 조망권이 확실한 구역이기 때문에 조합장 문제만 해결되면 속도를 내어 한남뉴타운의 대표 구역으로 거듭날 것으로 보인다.

그 중 한남동 686번지 일대를 재개발하는 한남 3구역은 서울시 재개발 구역 중 가장 큰 규모를 자랑하는 대표적인 구역이다. 왕십리뉴타운 1~3구역을 합한 5,600세대 보다 더 큰 5,816세대 대단지 재개발 구역이다.

고저차가 심한 구릉지가 많은 것이 단점으로 지적되어 왔지만, 지역 지형의 특성에 맞게 다양한 형태의 주택으로 남산에서 한강으로 이어지는 구릉지형을 역세권, 조망권, 테라스하우스, 민족공원과 상업시설 접근성 등으로 특색화한 7개의 블록으로 나누어 설계함으로써 단점을 장점으로 변화시키려고 노력하고 있고 이번 사업시행계획에서도 이런 점이 반영되었다.

단점을 장점으로 승화시키는 것은 좋지만 조합원들이 반대하는 것처럼 높아진 건폐율로 인한 동 간 거리 문제를 어떻게 해결하느냐가 한남3구역 조합이 풀어야 할 가장 중요한 숙제가 되었다. 이미 상당 부분 반영된 시세와 각종 규제 때문에 지금 당장은 투자가치를 논하기 그렇지만 탁월한 입지와 용산 내 대규모 새 아파트라는 점을 고려하면 장기적으로는 분명 충분한 가치 그 이상을 할 것으로 기대된다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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