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서울 자치구별 매수전략! OO구는 지금 사라

2018년 1월 가격으로 회귀한 지역, 지금이 단기 매수 타이밍입니다.

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #5

최근의 서울 부동산 시장은 전문가들조차 예측하기 어려울 정도로 혼전을 보이고 있습니다. 은마, 잠실 주공5단지 등을 중심으로 한 강남 재건축 아파트 반등으로 인해 집값 바닥론이 고개를 들고 있으며, 이에 대해 바닥이냐? 아니냐? 라는 의견이 첨예하게 대립하고 있습니다. 하지만 계속되는 정부 규제와 2020년까지 공급물량이 상당하다는 점을 이유로 바닥론이라고 얘기하기에는 시기상조라는 의견이 좀 더 힘을 받고 있는 모습인데요. 저 역시 이에 동의하고 있습니다. 그 이유는 역시 추격 매수가 되지 않고 있다는 점 때문입니다. 서울의 5월 아파트 거래량은 3,243건으로 2017년 5월 10,193건, 2018년 5월 5,455건 대비 한참 못 미칩니다.  


하반기 부동산 시장은 전체적으로 약보합 일부 지역은 강보합이 예상됩니다. 이러한 상황에서 ‘집값이 오를까요? 떨어질까요?’라는 이분법적 논리로 ‘집을 살 걸’ 또는 ‘사지 말 걸’하고 판단한다면 잘못된 접근입니다. 서울 내에서도 권역별, 자치구별로 다르게 접근해야 합니다. 이번 칼럼에서는 서울 자치구별 시세 분석을 통해 현재 매수하기 적합한 지역을 이야기해 보겠습니다.

서울 행정구역별 시세 편차

같은 서울이라도 대부분의 지역은 강남만큼 오르지 않고, 빠지지도 않습니다. 서울을 서북권(은평/서대문/마포), 도심권(종로/중구/용산), 동북권(강북/성북/동대문성동/광진/중랑/노원/도봉), 서남권(강서/양천/구로/금천/영등포/동작/관악) 동남권(서초/강남/송파/강동)으로 나누어 시세 흐름을 알아보겠습니다.

2018, 2019 서울 집값 변동률

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서북권은 2018년 3.7% 상승 → 2019년 1.17% 하락 / 도심권은 5% 상승 → 1.28% 하락 /동북권은 2.1% 상승 → 1.16% 하락 / 서남권은 2.9% 상승 → 1.45% 하락 / 동남권은 5.46% 상승 → 2.62% 하락 상태 입니다. 


이를 통해 알 수 있는 점은 자치구별 2018년 상승분 대비 2019년 하락 정도 가 상이하다는 것이며, 따라서 지역별로 2019년 하반기 매수 전략을 다르게 가져가야 한다는 것입니다. 즉, 작년 상승분 대비 많이 빠진 지역 위주로 매수를 우선 고려해야 합니다. 실제로 많이 빠진 지역 위주로 시세가 살아나고 있기도 하고요.

권역별 하락 정도 및 매수 적합 지역

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따라서 매수하기 적합한 지역을 판단한다면, 서북권이나 도심권은 아직 하락 정도가 심하지 않아 좀 더 관망할 필요가 있으며(실제로 아직 하락세가 회복될 기미 없음) 서남권이나 동남권 지역이 작년 상승분의 절반 정도가 빠져 단기 관점 매수 타이밍이 온 것으로 보입니다. 실제 이들 지역은 하락세가 줄어들며 상승 전환을 눈앞에 두고 있습니다.

지난 6개월간 서남권, 동남권 아파트 시세 변동률.

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예외는 있습니다. 동북권(동대문/성동 제외)은 전통적으로 비인기 지역이라 작년 상승기 때 타 지역 대비 상승율이 제일 더디고 하락기 때는 더 빠지고 있는데요. 동북권의 경우 이러한 추세 분석 보다는 입지의 약점을 우선적으로 생각해야 합니다.

서남권/동남권에서는 어디를 사야 할까?

그렇다면 서남권, 동남권에서는 어디를 사는 것이 좋을까요? 각 권역별 자치구의 거래 건수와 현재 가격을 검토해 매수 적합 지역을 알아보도록 하겠습니다.

서남권 자치구별 거래 건수를 보면, 3월부터 꾸준히 증가하는 모습을 볼 수 있다.

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서남권의 거래 건수는 3월 이후 지속 상승하고 있습니다. 여기에 현재 가격이 어느 정도까지 하락했는지를 알아보기 위해 2019년 5월의 주택 가격을 2017년 12월 가격으로 환산하고, 이것이 어느 시점의 가격과 동일한지 비교해보았습니다.

양천구 목동 목동신시가지7단지의 6개월 변동률.

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구로구/금천구/영등포구/동작구/관악구가 2018년 후반 가격대인 반면에, 양천구는 2018년 1월, 강서구는 2018년 5월 가격대로 타 지역대비 좀 더 이전 시점의 가격대로 회귀한 것을 알 수 있습니다. 때문에 서남권 지역 아파트 매수를 고려하신다면, 양천구나 강서구 위주로 보시는 것이 타당할 것으로 생각됩니다.

동남권은 모든 자치구의 가격이 지난해 초로 회귀했다.

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똑같은 방식으로 동남권인 서초/강남/송파/강동구에 대해 분석해 보겠습니다. 동남권 역시 거래건수가 회복 추세이며, 가격대는 전 지역이 2018년 1월 가격으로 회귀하였습니다. 때문에 서초/강남/송파 지역에 대한 매수를 생각하신다면 접근하기 나쁘지 않은 시점입니다. 다만 강동구는 하반기에 래미안명일역솔베뉴 등 대단지 입주를 앞두고 있어 시세 추이를 좀 더 지켜보고 접근하는 것이 바람직해 보입니다.

이미 오른 단지에 대한 추격매수는 조심해야

제가 이번 포스팅에서 데이터를 기반으로 매수 지역을 추천드렸지만, 꼭 명심하셔야 할 것이 있습니다. 통계의 함정에 빠지지 말아야 한다는 점입니다. 강남구 아파트의 평균 등락폭을 바탕으로 매수를 추천했지만, 은마와 같이 이미 시세가 올라버린 일부 단지는 20년 장기로 투자할 계획이 아니시라면 매수를 추천하지 않습니다. 해당 자치구에서 아직 시세 회복을 못했지만 입지는 나쁘지 않은 단지를 위주로 접근하시기 바랍니다. 


그리고 서초/강남은 증여가 많은 지역이기 때문에 공급이 줄어 희소성이 증가할 수 있습니다. 다시 설명드리자면, 추가 공급이 없는 상태에서 타 지역 대비 증여 거래 건수가 많아, 실제 수요는 없는 시점인데 수요량이 늘어나는 모양새를 보이고 집값이 폭등하는 듯한 착각을 불러 일으킬 수 있다는 얘기입니다. 수요는 늘지 않아도 증여로 공급이 줄어드는 효과가 있다면 제한적이지만 집값 상승하는 기폭제가 될 수는 있습니다. 따라서 강남 아파트 매수를 고려하시는 분은 단지별로 세분화해 상세하게 검토할 필요가 있습니다.

글. 부동산 스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영


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