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서울에서 가장 저렴한 도봉구 입지의 현재와 미래!

"서울인데 도봉구라도 사야 하나요?"

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빠숑의 입지 분석 레시피 #91

서울시 25개 구 중에서 시세가 가장 낮은 곳이 도봉구입니다. 가장 시세가 높은 강남구 대비 1/4 정도의 시세 수준이지요. 2000년대 초반까지만 하더라도 강남구와 도봉구의 시세 차이가 이 정도로 크진 않았습니다. 하지만 20년 만에 그 격차가 이렇게 벌어진 것이지요.


서울에서 가장 시세가 저렴한 곳은 원래 금천구였습니다. 하지만 금천구는 교통, 일자리, 롯데캐슬 골든파크 등의 새 주거시설의 호재가 몰리면서 입지 프리미엄이 크게 상승하였습니다.


이에 비해 도봉구는 지난 10년 동안 거의 변화가 없었습니다. 그렇다면 도봉구의 미래를 어떻게 예측해 볼 수 있을까요? 도봉구에 희망이라는 것은 없을까요?


이런 목적을 가지고 도봉구의 현재와 미래를 이야기해보고자 합니다.

도봉구는 도봉동, 방학동, 쌍문동, 창동 4개의 법정동으로 이뤄져 있습니다.

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녹지가 풍부한 도봉구

도봉구의 랜드마크는 도봉산입니다. 도봉(道峰)은 산봉우리가 길처럼 줄지어있다는 의미로, 도봉구의 지명도 도봉산에서 유래한 것이지요. 보통 산 입지는 부동산으로 가치를 평가했을 때 시세가 매우 낮습니다.


결국 도봉산이 랜드마크인 도봉구의 위상도 높지 않다는 것이지요. 물론 도봉산은 서울 내에서도 접근성이 좋고 산을 오르는 재미를 주는 명산이어서 꽤 많은 사람이 찾습니다.


2030 서울시 생활권 계획에서는 도봉구를 ‘도봉산과 어우러진 이웃 간의 인심 좋은 도봉 생활권’이라고 정의했습니다. 실제 도봉구의 반 이상이 녹지여서 자연환경은 무척 좋습니다.

도봉구의 랜드마크라 할 수 있는 도봉산의 모습입니다.

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도봉구의 문제점은?

도봉구 내에는 도봉생활권, 방학생활권, 쌍문생활권, 창동생활권, 초안산생활권이 있습니다. 그 중에서 우리가 관심이 많은 아파트 밀집도가 높은 곳은 예전의 택지지구인 쌍문동과 방학동입니다.


이 두 지역, 쌍문동과 방학동은 들어는 봤지만 정확한 위치가 어디인지는 잘 모르는 경우가 많습니다. 그나마 쌍문동은 몇 년 전 인기 있었던 드라마 <응답하라 1988> 덕분에 인지도가 올라간 지역입니다.


이곳은 여전히 ‘골목길 문화’가 발달해 있습니다. 아직 대규모 도시재생이 진행되지 않았고, 아파트보다는 단독, 다세대, 빌라 주택이 많이 보입니다. 쌍문동이 지닌 문제를 한 문장으로 정리하면 ‘쌍문역을 이용하는 역세권 아파트가 많지 않다는 것’입니다.


도봉구는 앞으로 개발이 안 되는 걸까요? 기본적으로 일자리가 많이 늘어나든지, 사람들이 추가로 유입될 만한 호재가 있어야 하는데 창동 역세권 개발을 제외하면 그런 게 별로 없습니다.


기존의 주택을 활용하여 활성화해야 하는데, 그러려면 골목상권이 형성되거나 조그마한 재개발 단지라도 꾸준히 들어와 줘야 합니다. 하지만 아직 그런 호재가 없습니다. 또 주로 노인들이 거주하고, 젊은 층은 별로 없습니다. 지역에 젊은 층이 없으면 발전 가능성이 낮습니다. 노인층은 추가 분담금을 넣을 수 없거나, 변화를 싫어하는 성향이 강해 재건축을 반대할 확률도 높습니다.

직방에서 본 도봉구 전체의 아파트 평균 실거래가 그래프입니다.

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도봉구에 필요한 것은 ‘센 한방’

도봉구는 너무 오래된 도시입니다. 변화가 없으니 젠트리피케이션으로 밀려나는 사람도 없습니다. 도심이 아니기 때문에 불편한 것도 당연하고 익숙한 주민들의 심리 때문입니다.


또 도봉구는 흥미롭게도 금천구와 비슷한 점이 많습니다. 둘 다 서울 끝 지역이고, 옆 위성도시(의정부시, 안양시)가 더 인기가 많습니다. 의정부는 상권도 발달했고, 경전철이 있어 접근성도 좋기 때문입니다.


결국 도봉구를 활성화하기 위해서는 도봉구 역세권 지역에 테마 상권을 만들거나, 소규모 세대를 묶어 재개발하는 등 특단의 조치가 필요합니다. 이곳에는 ‘둘리의 고향’이라는 테마가 있고, 그래서 2015년에 둘리 뮤지엄을 개관했습니다. 이런 지역 호재들을 적극 활용해야 합니다.

하지만 소규모 개발로는 부족합니다. ‘센 한방’이 필요합니다. 창동역세권 개발처럼 말이죠. 방학동, 도봉동, 쌍문동의 호재를 모두 합쳐도 창동에 있는 역세권 개발 하나만도 못합니다. 창동에는 기대를 걸어볼 만합니다.

도봉구의 사활이 달린 ‘창동역’

도봉구가 투기과열지역이 된 것은 순전히 창동 때문입니다. 동부간선도로 확장 및 지하화 공사로 창동주공 아파트의 시세가 급격하게 올랐습니다. 또 GTX, SRT 연장선으로 창동역 역세권이 엄청나게 개발될 예정입니다. 현재 낙후된 지역도 더 좋아질 것입니다.

직방에서 본 창동역 주변 아파트의 최근 1년 시세 변동률입니다.

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도봉구 입장에서 창동역은 어떻게든 더 개발해야 하는 곳입니다. 도봉구를 이야기하면 창동역이 떠오르도록 확실한 랜드마크로 만들어야 합니다. 쌍문역은 방학동으로 가기 위해 지나치는 상권이라서 역세권이 잘 발달하지 못했습니다. 창동역은 유동인구는 많은데 그에 걸맞은 수준으로 발달하지 못했습니다.


민자역사도 2010년 공사가 중단된 이후 아직 방치되어 있습니다. 하지만 창동・상계 창업 단지 및 문화산업단지가 예정대로 들어온다면 일자리부터 문화시설까지 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 요인이 풍부해집니다.

지방자치단체의 고민이 필요합니다!

최근에 ‘서울인데 도봉구라도 사야 하나?’라는 질문이 많습니다. 서울에는 총 25개 구가 있는데 모두 비싼 건 아닙니다. 서울에서도 수요가 확실히 있고, 사람들이 선호하는 지역이 분명히 있습니다.


수요를 얻으려면 지속적인 개발이 필요한데 현재 도봉구는 창동을 제외하면 개발할 것이 아무것도 없습니다. 사람들을 유인할 수 있는 요소를 지방자치단체에서 만들어야 합니다.


지역의 홍보 문구도 환경 편의성, 주택 가격 등 실질적으로 와 닿는 것, 자랑할 수 있는 것을 내세워야 합니다. 또 도봉산 등산로를 개발하는 등 자연을 관광 포인트로 활용해야 합니다.

도봉구, 시세 분석

마지막으로 도봉구의 아파트 시세 변동과 현황을 살펴보며 오늘 칼럼을 마무리하겠습니다. 2017년 8·2 대책 전에는 노원구와 더불어 창동도 활기를 띠는 분위기였습니다. 그런데 8·2 대책 후에는 투자자보다 실수요자가 많이 들어왔습니다.


창동주공은 가격이 급격히 올라서 지금은 상계주공과 마찬가지로 거래가 더딘 편입니다. 작년부터 갭 투자할 물량이 부족했는데, 그나마 도봉구가 싸서 투자층이 들어왔습니다. 그러나 수요가 적은 지역은 그 기간이 짧습니다.


앞으로 도봉구에 기대할 만한 호재는 노원구에 재건축이 진행될 때 이주 수요가 생긴다는 것 정도입니다. 참고로 창동주공 재건축에 대한 기대감은 아직 높지 않은 편입니다.

창동주공 3단지의 실거래가 그래프입니다. 2018년 10월 이후 신고된 실거래 내역이 없습니다.

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자, 도봉구 입지를 세 가지로 정리해 보겠습니다.


첫째, 가격만 놓고 보면 실거주로 괜찮습니다. 특히 산을 좋아하시는 분들께는 정말 좋은 입지입니다.


둘째, 시세가 비싸지 않아 가격이 하락하지 않습니다. 하지만 잘 오르지도 않습니다.


셋째, 창동 역세권 개발 호재에 따른 도봉구의 발전이 기대됩니다. 창동 역세권 주변의 상권과 주거 개발이 성공하면 그 여파가 틀림없이 도봉동, 쌍문동, 방학동까지 퍼져 나갈 것입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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