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서울 집값이 다시 오르고 있다는 증거

매수심리와 경매 시장을 통해 확인해봅시다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #53

아파트 시장에서 수요자의 매수심리는 매매가격 상승과 하락에 큰 영향을 준다. 매수심리가 올라가면 매매가격은 상승하고 반대로 매수심리가 일정 수치 이하로 내려가면 매매가격은 하락한다.

서울 아파트값은 앞으로 어떻게 될까?

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다시 상승하는 매수심리

그렇다면 현재 서울의 분위기는 어떨까? 아래는 서울을 강남과 강북으로 나누어(한강을 기준으로 남쪽이 강남, 북쪽이 강북) 각각 매수심리와 서울의 매매가격지수를 나타낸 그래프다.최근 강북의 매수심리가 상승하는 모습이다.

최근 강북의 매수심리가 상승하는 모습이다.

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2018년 9월 초, 서울은 강남, 강북할 것 없이 역대 최고 매수심리를 기록하면서 매매가격 또한 폭등했다. 그러다 9·13 부동산 대책이 발표되면서 매수심리는 땅으로 떨어졌다.


그 후 9개월 가까이 매우 낮은 곳에서 횡보하고 있다. 역사상 가장 강력한 대출 규제 정책으로 매수심리는 물론 주택으로 유입되는 유동성마저 크게 위축되었기 때문에 서울 아파트 가격은 조금씩 하락하기 시작했다.


그런데 최근 강북의 매수심리가 조금씩 고개를 들고 있는 양상이다. 강남의 경우 1만 세대가 넘는 강동구의 입주 물량으로 여전히 매수심리는 별다른 움직임이 없지만, 강북은 매수심리가 조금씩 살아나고 있다.

최근 달라진 경매 시장 분위기

매수심리는 아파트 경매 시장에도 반영된다. 5월 중순 정도만 해도 서울 아파트 경매에 참여하는 사람들은 많지 않았다. 5월 14일, 은평구에 위치한 전용 84㎡ 아파트 경매가 진행되었고 입찰에 참여한 사람은 고작 2명이었다. 이 아파트의 시세는 6.5억 원 정도였는데 낙찰된 가격은 5.76억 원으로 시세보다 7,400만 원 정도 싸게 낙찰되었다.

지난 5월 은평구의 아파트 경매에는 2명만이 입찰에 참여했다.

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그런데 5월 말로 접어들면서 입찰에 참여하는 사람이 늘기 시작한다. 아래 경매 사건은 금천구로, 금천구는 한강 남쪽에 있지만 평균 가격대와 상승 패턴은 강북을 닮은 지역이다.

5월 말 금천구 아파트 경매에는 21명이 참여했다.

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입찰에 참여한 인원은 무려 21명이었고, 시세보다 3,700만 원 정도 싸게 낙찰되었다. 그런데 재미있는 것은 서울임에도 아파트 가격은 3.3㎡당 1,000만 원도 하지 않는다는 것이다(참고로 강남구 아파트 3.3㎡당 평균은 대략 5천만 원이고, 금천구 인근의 광명시는 1,800만 원이다).


이처럼 6월로 접어들면서 강북의 매수심리 상승과 함께 경매에 참여하는 인원 또한 크게 늘어났다. 중랑구에 위치한 전용 84㎡의 아파트에 무려 37명의 입찰자들이 몰렸고, 낙찰된 가격은 3.91억 원이었다. 이 아파트의 시세는 4.3억 원 정도로 많은 인원이 입찰했음에도 4천만 원 가까이 싸게 낙찰되었다.

37명이 입찰에 참여한 중랑구 아파트 경매 사건

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왜 강북 매수심리만 움직이나?

이처럼 매수심리는 부동산 경매에도 그대로 반영된다. 그렇다면 왜 서울 중에서 강북지역의 매수심리만 움직이고 있을까? 앞서 설명했듯이 강동구에 집중된 과도한 입주 물량의 영향도 있지만, 강북은 강남에 비해 상대적으로 지금까지의 상승 폭이 크지 않았다.


강남의 경우 10억이 넘는 아파트가 100% 상승하여 20억 원 이상의 시세를 형성하기도 했지만, 강북의 경우 저렴한 가격을 기준으로 해도 50% 이상 상승한 아파트를 찾아보기가 쉽지 않다.


그렇다고 강남의 가격이 큰 폭으로 다시 하락하고 있지도 않기 때문에 결국 강북은 다시 반등하면서 나머지 갭 메우기에 돌입할 가능성이 있다. 설령 상승하지 않는다고 해도 위 경매 사례처럼 시세보다 4천만 원이나 싸게 샀다면 리스크에 대한 헷지는 충분하다.

강남 또한 심상찮다.

강남의 아파트 경매 시장은 어떨까? 아래 낙찰사례를 살펴보자. 강남 아파트 가격은 지금껏 큰 폭으로 상승했지만 강남 전체가 다 그랬던 것은 아니었다.


서초구 우면동에 위치한 아래 아파트는 그다지 좋은 입지가 아니었기 때문에 2013년에 준공되어 비교적 신축임에도 매매가격은 8억 초반을 유지하다가 2017년부터 상승하여 현재는 13억 원 정도의 시세를 유지하고 있다. 100%까진 아니지만 그래도 제법 많이 상승했다.


하지만 서초구에, 2013년도에 준공된 비교적 신축인, 30평형 후반대 아파트치고는 비싸지 않다 느껴졌는지 이 아파트 경매 사건에 참여한 입찰자는 무려 31명이었다. 강남권에, 10억 원 넘는 아파트 경매 사건치고는 정말 많은 사람이 경매에 참여한 것이다.

서초구 우면동의 아파트 경매에는 무려 31명이 입찰에 참여했다.

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그런데 낙찰가를 보면 더 경이롭다. 호가이긴 하지만 동일 평형 현재 일반층 매물 중에는 13억 미만은 없다. 즉, 시세를 13억 정도로 볼 수 있는데 낙찰가는 10억 6,200만 원이다. 시세보다 무려 2억 3,800만 원이나 싸게 낙찰된 것이다. 이 낙찰가는 급등하기 직전의 가격과도 유사하다.

직방 앱에서 본 서초 에코리치의 매매 실거래가 그래프

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직방 앱에서 보는 것처럼 2018년 1월 최고 거래가와 비슷한 가격에 낙찰되었다. 강남은 계속 하락세를 이어갈지, 아니면 반등할지 장담할 수 없다. 하지만 만약 하락한다 해도 급등하기 전 가격으로 매수한다면 절대 손해 볼 일은 없을 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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