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2019 하반기 부동산시장, 올라간다? 안 간다?

꾸준한 갈아타기 수요와 하위 시장 거래로 상승 곡선 그린다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #7

6월 현재 주택 거래량은 여전히 낮은 상태이지만 그래도 조금씩 증가하는 모습입니다. 3기 신도시와 보유세 등 불확실성이 모두 해소되면서 3기 신도시 3차 발표 시점을 전후로 주요 지역의 급매물 물량이 소진되고 강남, 여의도, 용산 그리고 마포까지 어느 정도 거래가 일어나고 있습니다. 전반적인 조정세는 이어지고 있지만 재건축을 앞둔 강남권 아파트를 비롯해 주요 단지에서 신고가 행렬이 이어졌고요. 특히 실수요자 위주 시장인 구리와 광명의 회복세가 눈에 띄는 한 주였습니다.

광명시 최근 3개월간 아파트값 변동률 및 시세급변동 아파트.

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이처럼 시장은 회복세를 보이고 있다고는 해도 실수요자들은 여전히 헷갈립니다. 시장 자체의 거래가 적고 규제 압박도 심하다 보니 ‘지금이 매수 타이밍인지’ 확신할 수가 없습니다. 대출 규제의 문턱을 넘지 못하고 떨어지길 기다렸으나 이렇다 할 하락세도 아니고, 그렇다고 추가 하락을 기다리자니 오히려 집값이 반등해 더 높은 장벽이 생기진 않을까 걱정입니다. 과연 하반기 부동산 시장은 어떻게 움직이게 될까요?

2019 하반기 부동산 시장, 오를까요?

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국내외 경제 상황은?

부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 국내외 경제 상황부터 살펴보겠습니다. 미중 무역 분쟁이 예상보다 길어지며 하반기도 국내 경기의 회복은 어려워 보입니다. 따라서 대외 경제환경이 국내 경제로 전이되는 것을 막기 위해 한국은행이 금리를 인하할 것으로 예상됩니다. 부동산 시장을 안정시키기 위해서는 금리를 인상해야 한다고 생각하시겠지만 사실 그렇지 않습니다. 부동산 시장은 양도세 중과라는 인위적인 시장 개입으로 인해 공급이 차단되어 수요가 많은 상황이 연출된 것이거든요. 또한 부동산 시장에 충격을 주기 위해서는 현물 자산보다 돈의 가치가 높게 인식될 정도의 금리 인상이 단행돼야 하는데, 이는 2018년 4분기 기준 GDP 대비 가계부채 비율이 97.7%에 달하는 우리나라에서는 불가능한 선택지입니다.


현재 우리 경제는 악순환의 늪에 빠져 있습니다. 서민 대부분은 무주택 또는 1주택자이고 그나마도 주택을 보유한 사람들은 부채를 떠안고 있습니다. 사상 유례없는 저금리 시대를 지내면서 많은 사람들이 부동산에 투자했습니다. 매달 주택담보대출의 원리금과 이자를 상환하기 때문에 소비할 여력이 없죠. 소비 위축은 내수 경기를 악화시키고, 제조 기반이 망가진 기업들은 이렇다 할 신성장동력을 찾지 못해 경상수지는 아래를 향하고 있습니다. 안에서도 밖에서도 매출을 올리기 힘든 상황입니다. 이에 기업들은 부채를 줄이고 현금 유동성을 늘려 위기 대응형 포지션을 취하고 있습니다.

건설 투자와 설비 투자는 돈을 돌게 하는 대표적인 방법이다.

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문제는 기업이 설비 투자와 건설 투자를 줄이는 것입니다. 설비 투자와 건설 투자는 고용을 발생시키고 근로자의 소득이 소비로 이어지는, 즉 돈을 돌게 하는 가장 좋은 방법입니다. 하지만 이런 투자를 줄임으로써 고용이 악화되고, 개인은 생존 외의 다른 것을 포기할 수밖에 없습니다. 지난해 우리나라 출산율이 0.98로 OECD회원국 가운데서도 꼴찌, 최악의 상황으로 이어지는 악순환이 계속되고 있습니다.

시장 참여자는 어떻게 행동할까?

이런 시기에는 개인은 자신의 자산을 보호하는 방향으로 투자 전략을 세우게 됩니다. 추가 금리 인하가 예상되는 상황이기 때문에 화폐 가치는 더 떨어질 것이 뻔하고, 따라서 부동산이나 기축통화인 달러, 금, 은 등에 투자하는 사람이 늘어나는 것이죠.


현재 부동산 시장은 투자 수요보다는 실수요자에 의해 돌아가고 있습니다. 다주택자 규제로 인해 부동산 투자자에게는 단기적인 메리트가 전혀 없는 상황이니까요. 장기적인 포지션은 이미 셋팅이 끝났을 것이고요. 똘똘한 한 채 갈아타기 수요와 대출 규제로 매수할 수 있는 주택 그레이드가 내려갔기 때문에 비교적 저렴한 주택들만 실수요자 거래가 일어나고 있습니다. 


현재 주택 거래량은 월 2,000~3,000건으로 정상적인 평균 거래량(월 5,000건)과 비교하면 역대 가장 낮은 수준입니다. 하지만 규제와 가격에 금세 적응하는 것이 수요자입니다. 대기 수요가 일부는 전세 수요로 전환되겠지만, 결국 거래에 나서게 되는 타이밍이 옵니다. 그 타이밍은 거의 봄과 가을 이사철인 경우가 많고요. 규제에 따라 시기에 변동은 있지만 크게 벗어나지 않습니다.

하반기 부동산 시장 전망

현재 6월입니다. 정부의 규제 카드는 다 나왔습니다만 혹시 또 모르죠. 만약 더이상의 규제가 없다고 가정한다면 거래량은 점진적으로 증가할 것으로 예상합니다. 다만, 투자 수요에게는 단기적 시장 참여의 메리트가 없으므로 그 상승이 급등의 모양새는 아닐 겁니다. 


강동구에 비교적 많은 공급량이 있지만 해당 지역을 제외하고는 공급이 많은 상황이 아니기 때문에 큰 하락 없이 물량은 소화될 것 같습니다. 헬리오시티 경우처럼요. 하남 지역에는 어느 정도 충격이 예상됩니다.

하남시 최근 3개월간 아파트값 변동률 및 실거래가 이지뷰.

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이렇게 일부 지역의 조정과 상승의 평균을 봤을 때 5%정도 금리 인하가 단행될 경우 부동산 가격은 8% 이상 상승할 수도 있습니다. 현재 시장을 지배하는 보유자들은 탄탄한 체력을 갖게 되고, 따라서 호가 지지는 더욱 강해질 수밖에 없으니까요.


올해 하반기에도 지방 부동산 약세는 한동안 지속되고, 광역시 및 주요 도시에 돈이 몰리는 양극화 역시 계속될 것입니다. 부동산 세제 개편 이후 자산 중 상대적으로 가치가 낮은 부동산은 정리하는 추세는 계속되고 있기 때문이죠. 그리고 높아진 아파트의 문턱으로 그동안 덜 오른 대체 주택 시장이 강세를 보일 것입니다. 즉, 투자 수요는 비규제 지역이나 재개발로 집중되고, 아파트 시장은 꾸준한 갈아타기 수요와 하위 시장 거래로 상승 곡선을 그릴 것으로 전망할 수 있겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'


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