직방

우용표의 내 집 마련 바이블 #6

사회초년생이 되면 가장 먼저 하고 싶어지는 것이 바로 ‘독립’입니다. 내 공간을 내가 원하는대로 꾸미고 그곳에서 자유를 누리고 싶은 마음이 들기 마련이죠. 하지만 처음 부동산 계약을 하는 사회초년생들이 어리숙하게 “네, 네” 대답하다 보면 어느새 세입자에게 불리한 계약을 종종 합니다. 이번 칼럼에서는 월세 계약시 기본적으로 알아둬야 하는 주의사항에 대해 이야기해보겠습니다. 

1. 계약 기간 : 1년 vs 2년 

처음 방을 계약할 때 계약 기간을 1년으로 하느냐 2년으로 하느냐는 금전적 손해를 입을 수도 있는 중요한 문제입니다. 임차 기간을 2년으로 했는데 6개월을 남겨놓고 다른 지역으로 이사를 해야 하는 상황을 가정해보겠습니다. 2년으로 계약했으니 남은 6개월간 좋든 싫든 월세는 계속 내야 합니다. 다른 세입자를 구하면 월세 부담은 없어지겠죠. 하지만 계약 기간을 채우지 못했으니 새로운 세입자와 집주인과의 계약에서 발생하는 집주인의 중개수수료는 기존 세입자가 부담해야 합니다. 때문에 기본적으로 월세 계약 기간은 1년으로 하는 것이 유리합니다. 단, 1년으로 계약하면 다음해 집주인이 월세를 올릴 수 있으므로 2년을 거주할 계획이 확실하다면 계약기간을 2년으로 하는 것이 좋습니다.

2. 납입방법 : 선불 vs 후불 

중고나라에서 거래할 때 ‘택포/착불’ 구분이 중요하듯 , 월세도 ‘선불/후불’의 구분이 중요합니다. 특히 급하게 집을 옮겨야 하는 경우, “이번달 월세를 받았니 말았니”하는 분쟁의 원인이 될 수도 있기 때문인데요. 월세는 후불로 지급하는 것이 일반적이므로, 특약사항을 정리할 때 ‘월세는 후불로 매월 00일에 지급한다’는 문구를 추가하는 것이 안전합니다.

3. 부가세 포함 여부

주택은 당연히 월세에 부가세가 포함되지 않지만 오피스텔은 용도에 따라 다릅니다. 해당 오피스텔이 주거용이면 부가세가 붙지 않고 사업용이면 부가세를 추가로 내야 합니다. 오피스텔을 단순히 거주를 목적으로 임차하는 것이 아니라, 부업 또는 스타트업 창업을 준비하는 중이라면 부가세에 대해 미리 집주인과 상의하는 것이 좋습니다. 세입자가 사업자등록을 하면 월세 소득이 신고되기 때문에 이러한 상황을 불편해하는 집주인이 많기 때문입니다. 

사전에 분쟁의 소지를 차단하고 싶다면 계약시 이에 대한 내용을 추가하면 됩니다. 단순 거주용일 때는 ‘주거용이며 부가세는 납부하지 않는다’라는 문구를 계약서에 넣고, 사업자 등록을 염두하고 있다면 ‘향후 사업자 등록을 하는 경우 부가세 10%는 계약된 월세 금액과는 별도로 지급한다’는 문구를 추가하는 것이 좋습니다. 오피스텔 매물은 ‘사업자 등록 가능’이라고 안내되어 있는 경우가 아니라면 이후 임의로 사업자 등록을 했을 때 분쟁의 소지가 있으므로 꼭 미리 확인할 것을 추천합니다.

4. 관리비 및 공과금 정리

새로 집을 계약해 기분좋게 이사했는데 전기료, 관리비가 밀려있다면 유쾌한 일이 아니죠. 분쟁을 피하려면 계약시 ‘입주 전 관리비와 공과금은 임대인이 정산을 완료해야 한다’는 내용을 특약사항에 넣으면 됩니다. 물론 전문 자격증을 보유한 공인중개사 사장님들이 알아서 정리해주시겠지만 드물게는 이런 이유로 처음부터 마음 상하는 경우도 있으니 미리 알아둬야겠습니다.

다른 사람의 집에 거주하다 보면 무언가 고장났을 때만큼 당황스러운 일이 없습니다. 한 겨울 보일러가 터졌을 때 이 비용을 어떻게 해야 하느냐부터 시작해서 샤워기를 교체해야 하는데 비용 부담은 누가 하느냐까지, 크고 작은 비용에 대해 누가 부담해야 할지 고민스러운 경우가 많죠. 이와 관련하여 이전 칼럼에서 이야기 한 적이 있는데 다시 한 번 간략히 요약하면 이렇습니다. 크고 중요한 보일러, 누수 등에 대한 비용은 집주인이 부담하고 샤워기, 전등 등 소모품 교체 및 수리 비용은 세입자 부담합니다. 덧붙이자면 월세 계약시에는 입주 전 도배, 장판 교체는 집주인이 부담하는 것이 관례입니다. 꼼꼼한 당신이라면 눈치채셨을 것 같은데요. 계약서에 ‘도배, 장판은 집주인이 부담으로 처리한다’는 문구가 들어가면 100% 안심하셔도 좋습니다.

‘묵시적 갱신’이라고 들어보셨나요? 쉽게 말하자면 자동 연장을 의미합니다. 집주인의 경우 계약 기간 만료 6개월에서 1개월 전까지 “다른 세입자 받을게요.”하지 않을 때, 세입자의 경우 만료 1개월 전까지 “저 다른 곳으로 옮길게요”라고 통보하지 않았을 때 자동적으로 기존 계약 조건으로 계약 기간이 연장되는 것이죠. 묵시적 갱신이 된 세입자는 그 이후에는 계약 기간과 관계없이 계약을 종료할 수 있는데요. 이로부터 3개월 후엔 집주인이 보증금을 반환해야 합니다. 주의사항은 통보 직후가 아니라 3개월 이후라는 점입니다.

묵시적 갱신이 아닌 정식 재계약을 하는 경우 근처 부동산 중개사무소에서 집주인과 계약서를 다시 작성합니다. 이때 비용은 ‘대서비용’으로 10만원~20만원 내외이고요. 일부 중개업소에서는 재계약을 정식 계약으로 처리해 더 비싼 수수료를 요구하는 경우도 있으므로 미리 “대서 비용 얼마인가요”라고 확인할 필요가 있습니다. 

지금까지 월세 계약을 할 때 주의사항을 알아봤습니다. 일단 계약서 작성이 끝나면 돌이킬 수 없기 때문에 위에 나온 내용들을 꼼꼼히 읽고 계약 시 하나씩 짚고 넘어가야 합니다. 실수 없는 월세 계약으로 처음 독립한 공간에서 좋은 기억만 만드시기를 바라겠습니다. 

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

네이버 블로그 '더 코칭 & 컴퍼니

아파트 분양 일정 또 놓치셨어요?

직방으로 알림 받으세요!

▼ ▼ ▼