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권리금은 진짜 권리금일까?

권리금에도 FM, AM이 있습니다.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #5


창업해서 사장님이 되는 것. 직장인들이 가진 최종 목표 중의 하나입니다. 필자도 그러했고 말이죠. 어느 정도 창업 자금을 모은 후에 괜찮은 가게 자리를 알아보면 항상 듣게 되는 것이 있는데요. 바로 ‘권리금’입니다. 괜찮은 카페 자리를 발견해 가격을 물어보면 ‘보증금 2,000만 원, 월세 150만 원.’, 여기까지 들으면 도전해 볼만하다 싶은데 바로 이어 ‘권리금 5,000만 원’이 따라옵니다. 보증금, 월세는 시세가 있어 파악해 볼 수라도 있지만 권리금은 그것도 불가능합니다. 말 그대로 ‘부르는 게 값’이지요. 이번 기회에 FM스타일, AM스타일의 권리금에 대해 각각 알아보도록 하겠습니다.

언젠가 퇴사해서 사장님되리..

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FM스타일의 권리금 : 바닥 / 시설 / 영업

권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금 등 3가지로 구성됩니다.


바닥권리금이란 자리(목)에 대한 비용으로 지역권리금이라고도 하는데요. 원래는 건물주, 임대인과는 관련 없는 돈이지만 신규 분양하는 건물의 경우 상가 주인이 받는 것이 관행입니다. 상가 주인의 이야기는 간단합니다. 잘 돼서 다음 임차인에게 권리금을 더 받으면 되니 억울해하지 말라는 것이죠. 말이 안되는 이야기이지만 관행이 그렇습니다. 


다음은 시설권리금입니다. 가게 인테리어를 하는 데 든 비용을 요구하는 것입니다. 새로 들어갈 사람이 처음부터 모든 인테리어를 하려면 그만큼 많은 돈이 드는 데 그 비용을 일정 부분 미리 부담해준 것이니 시설권리금에 대해 불만을 가질 이유는 없습니다. 다만, 정확히 따지자면 대부분의 경우 인테리어는 대략 3년 주기로 다시 해야 합니다. 즉, 인테리어를 한 지 3년이 지나면 시설권리금은 없는 것이 원칙이지요. 만약 인테리어를 한 지 5년이 지난 가게인데 시설권리금을 요구한다면 얼른 다른 곳을 알아보실 것을 추천합니다.

기존 주인이 요구한 금액이 위 계산 방법대로 했을 때 나오는 금액인지 확인하자.

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위 3가지 권리금은 상황에 따라 어떻게 적용될까요?

- 신축 건물에 새롭게 가게를 시작한다면? 바닥권리금을 상가 주인에게 지급합니다.

- 기존 건물에 자리를 이어받아 가게를 시작한다면? 시설권리금과 영업권리금을 기존 운영자(기존 임차인)에게 지급합니다.

* 단, 업종이 바뀌면 영업권리금을 지급하지 않아도 됩니다. 

AM 스타일의 권리금 : 가게주인 희망 + 최소 1,500만 원

그럼, 이번엔 AM스타일 권리금을 알아보겠습니다.

창업을 하게 되면 부동산 사장님이나 창업 컨설턴트를 통해 가게 자리를 알아보게 되실 겁니다.그때 부르는 권리금은 진짜 권리금이 아닌 경우가 많습니다. 기존 가게 운영자가 권리금으로 2,000만 원을 요구하면, 부동산이나 컨설팅 업체에서는 협상 과정 중 깎이게 될 500만 원과 중개 수수료 1,000만 원 가량 붙여 권리금을 3,500으로 진행하기 때문입니다. 즉, 기존 상가 운영자는 권리금으로 2,000만 원을 받길 원하는데, 부동산에서는 권리금을 3,500만 원으로 안내하는 것입니다. 우리끼리만 잘 기억해 둘까요? 부동산, 컨설팅에서 부르는 권리금은 일반적으로 1,500만 원 정도는 깎을 수 있습니다.


또 하나 알아 두어야 할 것이 있습니다. 인터넷에 올라온 창업 컨설팅이나 점포 매물 사이트를 보면 권리금이 대략 2년치 월 순수익으로 계산되어 있습니다. 하지만 이것은 최소 2배 이상 부풀려진 금액입니다. 기존 가게를 인수할 때 권리금으로는 최대 1년치 순수익! 1년치 순수익을 지급하면 됩니다.

비록 자리는 좋지 않지만 배달앱, SNS로 유명세를 떨친 가게들도 많습니다!

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꼬리표처럼 항상 따라붙는 권리금. 이런 권리금이 없이 무권리로 나오는 가게들도 종종 있습니다. 장사가 안 돼서 매물로 나오는 경우도 있고 기존 운영자가 갑자기 불가피한 사유로 가게를 접어 나오는 경우도 있지요. 상가 관련 재테크 서적에서는 “무권리인 것은 이유가 있다. 오히려 권리금이 비싼 곳이 좋다”라는 말을 합니다. 하지만 그건 옛날 이야기일 뿐입니다. 최근에는 각종 배달앱, SNS 서비스로 인해 위치가 좋지 않아도 잘 되는 점포들도 많습니다. 높은 권리금이 가게의 성공을 보장해 주지는 않습니다. 아이템이나 실력에 자신이 있다면 무권리의 점포를 인수하는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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