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최준영의 부동산 시그널 #2

부동산 시장은 항상 똑같은 모습일 것으로 생각된다. 특정 지역, 특정 아파트가 가장 비싸고 그렇게 한번 정해진 서열은 시간이 지나도 결코 바뀌지 않을 것으로 여겨진다. 하지만 부동산과 아파트 역시 하나의 상품이다. 시장과 사회의 변화 양상을 반영하며 그 가치 역시 끊임없이 변화한다. 우리가 지금 생각하는 가치가 앞으로 10년, 20년 후에도 동일할 것이라고 보는 것은 옳지 않다. 앞으로 부동산 시장에서는 어떤 가치가 우선되어질 것인가?

대표적인 부촌, 서울 강남은 1960년대부터 만들어지기 시작했으나 사람들이 본격적으로 강남을 좋은 주거지로 생각하고, 적극적으로 옮겨 가기 시작한 것은 1980년대 후반이다. 왜 그랬을까? 많은 사람이 그 이유를 8학군으로 대표되는 학군에서 찾지만, 그것보다는 삶의 양식이 변화했기 때문으로 보는 것이 더 타당하다. 1980년대 중반 본격적으로 보급되기 시작한 승용차는 도시의 모습을 완전히 변화시켰고, 사람들의 인식도 바꿔 놓았다. 지하철도, 버스도 제대로 갖춰지지 않은 시절 강남의 넓은 길은 그냥 건너기 힘든 불필요한 시설에 불과했다. 그렇지만 자동차가 보급되면서 강남의 넓은 길은 최고의 경쟁력이 되었다.

자동차의 보급과 더불어 주거 형태 역시 마찬가지 변화를 겪었다. 1970년대 후반 친구들이 이사했던 잠실5단지를 방문했을 때를 떠올려보면 주차장은 차가 서있는 곳이라기보다는 아이들이 뛰어노는 공터의 역할을 더 많이 했다. 차량이 거의 없던 시절 서울 강북의 골목길은 아무 문제가 없었다. 그러나 차량이 보급되면서 주차 문제가 등장했고 이것이 아파트와 단독, 강남과 강북의 운명을 갈라놓게 되었다. 남성들은 아파트에 대한 거부감이 여전히 존재했지만 퇴근 후 주차 전쟁을 겪고 나면서 자연스럽게 아파트로 눈이 가게 되었다. 이러한 변화를 충실하게 반영해 등장한 주거 단지가 분당, 일산 등 1기 신도시다. 2019년 우리가 너무나 당연하게 생각하는 아파트 우위의 주거 양식은 이렇듯 이제 약 30년 정도의 역사를 가지고 있을 뿐이다.

아파트가 본격적으로 보급되기 시작한 1990년대 중반 우리 사회는 보다 많은 녹지, 안전한 보행거리 확보를 요구하기 시작했다. 이러한 요구를 반영해 만들어진 것이 영등포역 뒤편의 공원과 여의도 공원이다. 주거에서도 더 많은 주차 공간을 요구함과 동시에 보다 안전하게 거닐 수 있는 환경을 요구하는 목소리가 조금씩 나오기 시작했다.

이러한 요구에 맞춰 1990년대 중반부터 지하주차장이 일반화되었고, 일부 아파트 단지는 지상에 주차 공간을 두지 않는 파격적인 실험을 시작했다. IMF의 충격에서 벗어나기 시작한 1990년대 후반부터 이러한 패턴들을 보편적인 것으로 간주하였다. 지하 공간의 확대에 따른 주택 가격의 상승을 시장이 받아들일 것인지에 대한 우려가 있었으나 그 경향은 지금까지 이어지고 있다. 2010년 중반 이후 서울 신축 아파트가 쾌적한 지하주차장과 공원 같은 지상부, 그리고 다양한 커뮤니티 시설을 앞세워 인기를 끌고 있는 것 역시 이러한 경향의 연속선 상에 있다고 볼 수 있다.

이러한 조건을 충족시키기 위해서는 일정 규모 이상의 대단지가 절대적으로 유리하였으며, 이를 가능하게 하는 재건축과 재개발에 대한 수요가 집중되었다. 이에 비해 이러한 조건을 만족시키기 어려운 소규모 단지에 대한 선호는 급속히 떨어졌다. 우리가 당연한 것으로 간주하고 있는 대단지 재건축, 신축 아파트 선호는 사회적 요구를 제일 잘 반영한 결과다.

이러한 경향은 당분간 지속되지만 영원히 계속되지는 않을 것이다. 그럼 어떠한 방향으로 변화가 나타날까? 일단 저출산 추세가 계속될 것임을 감안해 보면 59m2로 대표되는 주택 규모의 다운사이징 경향은 지속될 것이다. 반면 차량 공유 서비스의 확대로 차량 보유 욕구가 감소해 지하주차장에 대한 선호도는 감소할 수 있다. 대중교통에 대한 접근성은 더욱 중요해지고 지하철역 인근에 대한 선호는 유지될 것이다. 가족 중심 문화의 확대는 직주근접의 중요성을 높여줄 것이다. 다른 한편으로 보면, 고령화에 따라 경사지나 구릉지에 존재하는 주택은 기피되는 반면 평지에 존재하는 아파트에 대한 선호는 지속적으로 높아질 가능성이 있다. 반면 현재 각광을 받고 있는 커뮤니티 시설의 경우 관리비 상승, 다양해지는 수요를 만족시키기 어려워짐에 따라 선호가 감소할 수 있다.

그럼 이러한 조건을 충족시키는 지역과 주거 형태는 무엇일까? 여러 사항을 종합하여 요약해보면 ‘평지에 존재하는 신축 아파트로서 대중교통에 대한 접근성이 양호한 곳’으로 요약될 수 있다. 과거 선호되지 않았지만 급속한 가격상승으로 인해 사람들을 놀라게 했던 청량리 재개발 아파트가 대표적 사례다.

1970년대 중산층 주거지로서 공급되었으나 아파트로의 이동 추세를 따라잡지 못해 낙후되었던 지역이 재개발에 의해 단기간에 선호 주거 지역으로 탈바꿈할 수 있다. 이러한 지역들이 대거 집중되어 있는 영등포구와 동대문구의 변화 가능성에 주목해야 한다.

한편 미래의 변화에 대한 예측에 있어 주의해야 할 점은 학군에 대한 강박에서 벗어나야 한다는것이다. 좋은 학군은 당연히 선호되지만, 이것 역시 다른 조건과의 상대적 가치 비교를 통해 평가되는 것이지 절대적인 것은 아니다. 교육에 대한 투자로 인해 얻어지는 미래 가치의 불확실성은 갈수록 높아지고 있다. 교육과 학군에 대한 강박에서 벗어난다면 새로운 그전까지 보지 못했던 많은 지역을 볼 수 있을 것이다.

2015년을 전후해 많은 이들이 각종 통계 분석을 통해 트렌드를 예측하고 주택 구입으로 시세 차익을 얻으면서 이러한 분석은 당연한 것으로 정착되었다. 하지만 모두 똑같은 방식과 똑같은 관점으로 바라봄에 따라 부동산에 대한 관점이 천편일률적으로 변화하는 부작용이 발생하고 있다.

모든 것이 갖춰진 곳으로의 진입이 여의치 않을수록 가치 간 우선순위의 설정과 이에 따른 입지 및 대상의 선정은 더 중요해진다. 사회적 통념에서 벗어나 자신에게 필요한 것이 무엇인지 냉정하게 판단하고 결정해야 한다. 그러한 결단이 부족한 재원을 보충해줄 수 있는 유일한 무기이기 때문이다. 지난 50년간 서울 아파트 시장의 변화가 우리에게 알려준 가장 확실한 사실은 시장은 변화하고, 그 시장의 변화를 파악하는 것이 중요하다는 점이다. 

글. 최준영 / 율촌법무법인 전문위원

이진우의 손에 잡히는 경제 <도시이야기> 진행

前 국회입법조사처 입법조사연구관

前 문화체육관광부 일반계약직5호

前 부천시청 전문위원