직방

시네케라의 팩트로 보는 부동산 #17

지난 며칠간 지인과 함께 초소형 아파트를 매수하기 위해 손품과 발품을 팔았습니다.

지인의 재무 상황 등을 고려하여 마지막까지 남은 후보 아파트는 잠실동 리센츠와 신천동 파크리오였습니다. 최종 의사결정을 위해 두 단지의 초소형 타입을 비교 분석해 보았습니다. 둘 중 어떤 아파트가 더 좋고 나쁘다기보다 아파트를 볼 때 어떤 점들을 체크하는지 참고하시면 향후 의사결정에 많은 도움이 되실 겁니다.

리센츠는 잠실새내역(구 신천역) 바로 앞에 위치하며, 파크리오는 잠실나루역(구 성내역) 바로 앞에 위치합니다. 둘 다 2호선 초역세권 아파트라는 점에서 차이가 없습니다만, 잠실나루역은 2호선 지상철 구간이므로 역에서 가까운 일부 세대에서는 지하철 소음을 들을 수 있다는 점에서 리센츠가 좋아 보입니다.

또한 강남이나 여의도를 가기에는 리센츠가 유리하고, 도심으로 가기에는 이동 수단에 따라 차이는 있습니다만 거의 비슷합니다.

리센츠와 파크리오 모두 5,000세대를 넘는 메머드급 대단지입니다. 리센츠는 총 세대수 5,563세대이며 이중 15.6%에 해당하는 868세대(4개동)가 임대평형 기준 12평형입니다. 파크리오는 총 6,864세대이며 이중 5%에 해당하는 344세대(2개동)가 임대평형 기준 16평형입니다.

두 아파트 모두 2008년에 준공하였으며, 주차대수는 세대당 1.4대로 동일합니다. 또한 두 단지 모두 임대 아파트가 없습니다.

건폐율과 용적률은 리센츠는 각각 15%, 275%, 파크리오는 각각 14%, 283%로 비슷합니다. 세대의 전용률은 리센츠는 65%, 파크리오는 67%로 파크리오가 좋습니다. 하지만 발코니 면적은 리센츠가 더 넓습니다. 특히 리센츠 일부 타입의 경우, 광폭 발코니의 적용 등으로 전용면적이 임대면적보다 큽니다. 물론 파크리오도 광폭 발코니가 적용되었습니다.

평면의 경우, 리센츠는 3가지 타입이며, 모두 2베이에 거실과 방 분리형입니다. 반면 파크리오는 1가지 타입에 원룸형입니다. 평면은 리센츠가 나아 보입니다. 리센츠의 타입에 따라 호불호가 갈립니다만 통상 사람들은 C>B>A순으로 선호합니다. 서비스 면적의 차이로 인한 전용면적의 차이와 부엌 창 유무 그리고 맞바람 유무가 그 차이를 만드는 것 같습니다.

리센츠는 ㄴ자 형태로 배치되어 모두 남동향 또는 남서향으로 구성되어 있습니다. 반면 파크리오는 남동, 남서, 북동, 북서 이렇게 총 4가지 향을 가지고 있습니다.

따라서 평면을 고를 때는 리센츠가 좀 더 다양하며, 향을 고를 때는 파크리오가 좀 더 다양합니다.

화장실의 경우, 파크리오는 일반 아파트의 화장실과 비슷한 규격입니다만 리센츠는 욕조가 없고 협소합니다. 이점에서는 파크리오가 훨씬 좋습니다.

리센츠는 잠신초등학교, 잠신중학교, 잠신고등학교를 단지 내에 품고 있습니다. 파크리오는 잠현초등학교, 잠실초등학교, 잠실고등학교를 품고 있습니다. 파크리오는 중학교를 품고 있지 않다는 점에서 아쉬움이 남습니다.

인접 지역의 경우, 리센츠는 1면은 한강을 접하고 나머지 3면은 타 아파트 단지를 접하고 있습니다. 파크리오의 경우, 2면은 아파트 단지를 나머지는 각각 탄천과 올림픽 공원을 접하고 있습니다.

다만 아쉽게도 파크리오의 16평형은 올림픽 공원과 탄천과는 거리가 멀며, 재건축을 위해 이주를 앞둔 미성, 크로바, 진주 아파트의 북쪽과 접하고 있기 때문에 재건축 공사 기간 동안 불편이 야기되며 재건축 후 일부 동호수의 경우, 남쪽 조망이 바뀔 것으로 예상됩니다.

전체적으로 볼 때, 리센츠가 파크리오보다 장점이 많아 보였습니다. 그렇기 때문에 시장은 이를 반영한 시세를 나타냈습니다. 금년도 실거래가를 보면 리센츠는 7.0~8.1억에서 거래가 되었으며 현재 매물은 7.4억부터 있습니다. 파크리오는 올해 실거래가 7.2~7.3억으로 거래되었으며, 매물은 7.4억부터 있습니다. 리센츠가 임대면적이 작음에도 불구하고 거래가격은 파크리오보다 높거나 비슷합니다.

이렇듯 최종적으로 압축된 몇 개의 단지를 비교하여 최종 의사결정을 하고자 한다면, 위치, 학군, 준공년도, 주차대수, 건폐율, 용적률, 전용률, 평면구조, 향 등을 정확하게 따져봐야 할 것입니다.

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

<지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다>

<돈 버는 부동산에는 공식이 있다> 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’