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실패없이 내집마련 하는 공식이 있다?

투자성 vs 거주성, 무엇이 우선인지 알려드립니다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈#4


사회에 첫 발을 내딛고 부동산에 관심을 갖기까지 개인마다 시간차가 있습니다. 이 시간차가 어쩌면 내 집 마련과 자산을 불리는 데에 큰 영향을 미친다고 할 수 있겠죠. 


보통 대부분은 결혼 시기에 신혼집을 구하면서 부동산에 대한 경험이 시작됩니다. 소득이 높아 충분히 자산을 모았거나 부모님의 도움을 받는 일부 신혼부부들은 자가에서 시작하기도 하지만 대게 전세나 월세 등 임차로 시작합니다. 하지만 가정을 갖게 되면 점차 소비가 증가하므로 월세보다는 전세를, 전세보다는 내 집 마련을 통한 주거 안정을 목표로 삼아야 합니다. 내 집 마련은 주거 안정성을 확보할 수 있는 방법이자, 실물 자산을 소유하는 재테크의 첫 단추입니다.

내가 왜 그집을 샀을까..

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이렇듯 중요한 내 집 마련, 후회하지 않으려면 어떻게 접근해야 할까요? 가장 중요한 것은 역시 평상시에 부동산에 관심을 가지고 공부하고, 익숙해지는 것입니다. 다만, 아무리 공부해도 막상 실전에 옮기면 언제나 아쉬움은 남습니다. 그래서 이번 칼럼에서는 후회하지 않을 내 집 마련을 위한 기본 원칙에 대해 이야기하겠습니다. 짧은 글로 완벽한 선택을 도울 수는 없지만 큰 실수를 막는 데는 분명 도움이 될 것이니까요.

내 집 마련 후에도 아쉬움이 남는 이유

처음 주택을 구입한 사람들이 내 집 마련을 하고도 아쉬움이 남는 이유를 세 가지로 정리해 보았습니다.

내 집 마련, 가성비보다 중요한 것이 있다.

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첫째, 가성비입니다. 처음으로 내 집 마련을 하는 분들은 부동산 경험이 적기 때문에 가격에 집중하는 경향이 있습니다. 가격 조건을 우선하다 보면 지역이나 단지 선정을 아쉽게 할 수밖에 없지요. 매수는 임차와 다릅니다. 단순히 가성비로 부동산을 평가해서는 안됩니다.


둘째, 타이밍입니다. 자산의 큰 부분, 어쩌면 전 재산을 쏟아 부어야 하는 것이 내 집 마련입니다. 때문에 매물을 보고도 한참 동안을 고민하다가 해당 매물을 놓치는 경우가 많습니다. 뒤늦게 매수를 결심해 이전과 가격 등 조건이 달라져 후회하기도 합니다. 


셋째, 투자성입니다. 내 집 마련을 할 때 거주성만 고려해 구입하는 사람은 없습니다. 누구나 내 집 마련을 통해 자산을 증식하고 싶어 하죠. 하지만 투자성에 집중한 나머지 본인의 거주 카테고리와 부적합한 지역을 고르면 삶의 질이 떨어져 아쉬움이 남게 됩니다.

후회 없는 내 집 마련을 위한 원칙

그럼 후회 없는 내 집 마련을 하기 위해서는 어떤 원칙이 필요할까요?

이 세 가지만 기억해도 후회는 막을 수 있다.

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먼저, 내 자본 내에서 최상위 지역을 골라야 합니다. 부동산에서 가성비는 하방을 지지하는 수요층이 모인 단지일 뿐입니다. 가성비 좋은 단지가 집값 상승폭을 열어줄 수요가 모이는 단지와는 다르다는 것을 명심하셔야 합니다. 제 경험으로는 내 자본으로 가능한 최상위 지역과 단지를 고르는 것이 좋은 결과를 가져올 확률이 높습니다.


예를 들어, 청량리를 중심으로 살펴보겠습니다. 8억 내외의 자본을 가지고 동대문구에 주택을 살 때 동대문구 내에서 가장 핵심 지역인 청량리동과 전농동 단지는 부채를 안아야 매입이 가능합니다. 상대적으로 저렴한 휘경동이나 면목동은 부채 없이 가능하고요.

직방 앱에서 본 동대문구 청량리동, 전농동 시세. 현재 시세는 해당 지역의 평균 시세는 7.3억이다.

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이러한 이유로 후자를 선택할 수 있습니다. 물론 지금 시점에서는 상승 파동을 지나 하락에 대한 염려도 하실 거고요. 하지만 내 집 마련은 장기간 거주를 목적으로 구입하는 것인만큼 부동산 시장을 긴 호흡으로 보셔야 합니다. 부채를 활용해 미래 가치를 현재로 당겨오는 결단이 필요합니다. 시장의 상승을 주도하는 지역과 단지가 삶의 질 그리고 재테크 측면에서 이득입니다.


현재 자본으로 가능한 최상위 지역 및 단지에 진입하십시오. 미래 가치가 높고 투자 수요가 주목하는 곳은 내 소득 증가 속도에 맞춰 가격 상승이 이뤄지지 않습니다. 나보다 높은 소득을 가진 수요층이 지불하는 가격이 그 단지의 가격이 됩니다. 


노동 소득이 집중되는 시기는 30세부터 60세까지입니다. 나이가 많고 소득이 적거나 은퇴를 해서 소득이 없다면 주택담보대출은 불가능합니다. 따라서 부채를 활용할 수 있는 시기에 적극적으로 활용해야 합니다. 주택담보대출 최장 만기는 30년이죠. 30년 간의 소득을 미리 현재로 당겨와 30년 뒤 아파트 가치와 맞바 꾸시기 바랍니다. 


두 번째, 투자성보다는 거주 편의성을 우선해야 합니다. 어쩌면 가장 지키기 어려운 부분입니다. 누구나 거주성과 투자성이라는 두 마리 토끼를 잡고 싶어하죠. 하지만 두 마리를 모두 잡으려고 하다 보면 둘 다 놓칠 수도 있습니다. 


연령 및 상황에 따라 다르지만 오늘은 처음으로 내 집 마련을 하는 분들을 위한 조언인 만큼 신혼 맞벌이부부로 예를 들겠습니다. 맞벌이부부라면 자본의 규모에 맞춰 부부 중 한 쪽의 직장과 가까운 지역 내에서 단지를 고르실 것을 추천합니다. 투자성만 보고 부부의 직장이나 다른 여건이 맞지 않는 지역을 고르면 수익성 측면에서 좋더라도 결정적으로 삶의 질은 떨어질 수 있습니다.  


내 집 마련의 기본은 거주 편의성을 확보하는 것입니다. 미래 가치, 투자성은 거주 편의성이 확보된 지역 내에서 고려해야 할 사항이고요. 내 집 마련으로 생활 반경이 한번 정해지면 평생 그곳에 머물 수도 있기 때문에 거주성이라는 원칙 하에 선택해야 후회가 남지 않습니다. 


세 번째, 고민은 그만! 오늘이 가장 저렴한 가격입니다. 처음 부동산을 매수하는 분들은 이곳저곳 시장조사를 한 후 몇 년 전부터 몇 개월 전까지의 가격추이를 보고 매수 목표가를 잡는 경우가 많습니다. ‘불과 1~2년 전만해도 얼마였으니 여기까지는 떨어지겠지. 이 정도 가격이 적당해’ 이런 식으로요. 하지만 결국 본인의 목표가보다 비싼 값을 지불하고 사는 일이 빈번합니다. 


하락을 기다리고 계십니까? 정말 부동산 시장이 하락장에 들어섰을 때 과감하게 매수하실 수 있습니까? 이제까지 여러분이 생각하는 부동산 시장의 큰 하락은 두 번 있었습니다. IMF와 금융 위기 이후입니다. 그 때 주택을 구입하신 분들이 얼마나 있을까요? 매수층이 많았다면 부동산 가격은 그만큼 하락했을까요? 불과 몇 년 전 만해도 집사면 바보라고 했습니다. 그 시기에 공격적으로 매수한 바보들에게 아직도 바보라고 하실 수 있을까요? 다시 한 번 말씀드리지만, 수요와 희소성이라는 조건을 염두하고 부동산을 고른다면 10년 뒤 보다 지금이 저렴한 가격입니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'


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