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3기 신도시를 둘러싼 3가지 이슈

공급 과잉과 입지, 교통문제

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쏘쿨의 사람 사는 아파트 #43


정부가 이번 부동산 정책의 핵심인 3기 신도시를 확정했다. 지난해 2018년 9·13 대책에서 수도권 30만 호 공급계획 발표 이후, 9월 21일 1차 17곳 3만5천 호, 12월 19일 2차 41곳 15만5천 호를 지정한 후 마지막 3차 11만 호를 2019년 5월 7일에 발표했다.

신도시급 입지는?

330만㎡ 신도시급 입지는 총 5곳이다.

출처직방

신도시급은 남양주 왕숙(1,134만㎡, 6.6만호), 하남 교산(649만㎡, 3.2만호), 인천 계양(335만㎡, 1.7만호), 고양 창릉(813만㎡, 3.8만호), 부천 대장(343만㎡, 2만호)로 총 5곳이다.

Issue 1.
선교통 후개발이라고 했는데?

3기 신도시를 발표하면서 향후 호재를 계속 이야기했다. 특히 GTX 노선은 지도에 그려 놓고 벌써 들어온 것처럼 설명하는데 아직 완공까지는 한참 걸릴 것이라는 예상이 지배적이다.


그렇게 한참 걸린다는 것도 도중에 아무 문제 없이 계획부터 착공, 완공까지 진행되었을 때 이야기다. 아직 배차 간격이나 운임 요금에 대한 구체적인 논의도 없는 상황이다.

GTX B, C의 경우 3기 신도시 입주와 시차가 있을 것으로 보인다.

출처직방

작년 9·13 대책 효과와 연이은 공급 발표로 시장에서는 거래가 얼어붙었다. 하지만 발표 지역이 외곽에 대부분 자리 잡다 보니 서울 지역 집값은 최근 다시 반등 기미를 보이기도 했다. 이런 이유로 다음 달 발표 예정이던 마지막 공급 물량을 이번 달에 내놓은 것이다. 정부가 원하는 것은 아직도 부동산 시장 안정이라는 것을 알 수 있는 대목이다.

Issue 2.
강남이 좋습니까?

‘경기도 대규모 3기 신도시 입지가 강남권 수요를 대체하기엔 한계가 있다’는 의견에 국토교통부 장관은 “강남 수요를 말씀하시는데, 강남이 좋습니까?”라고 대답했다. 정확하게는 아래와 같이 말했다.


“강남의 수요에 대해서 말씀을 하시는데 강남이 좋습니까? 저는 국민들이 원하는 어느 지역에 살고 싶다고 했을 때 원하는 바가 있을 것이라고 생각합니다. 서울·수도권뿐만 아니라 전국의 모든 지역이 국민들의 원하는 바람들을 담아내는 주거 여건을 갖추도록 하는 것이 우선되어야 합니다. 특정 지역에 살아야만 주거 만족도가 높은 나라가 아니라 어디에 살더라도 주거 만족도가 높은 나라를 만드는 것이 저희가 해야 할 일이라고 생각합니다.”


수요가 많은 강남권과 가까운 곳에 공급이 부족하다는 지적에 대한 답변인데, 이상과 현실의 간극이 느껴진다. 어떻게 보면 사람들이 관심이 덜한 곳에 공급한다는 것을 솔직하게 인정하는 뉘앙스의 답변이라는 생각도 든다.

하남 교산이 13km로 강남과의 직선 거리는 가장 가깝다.

출처직방

직선거리로 강남까지 거리를 보면 하남 교산이 13km로 가장 가깝고, 남양주 왕숙 20km, 고양 창릉 20km, 부천 대장과 인천 계양 25km 정도다. 하지만 고양 창릉과 부천 대장, 인천 계양의 경우 ‘여의도 업무지구’와 ‘광화문 업무지구’ 직장인 수요 분산에는 나쁘지 않다.

Issue 3.
발표 지역 공급 과잉은?

그런데 또 다른 문제는 3기 신도시 발표 지역과 주변은 현재도 공급 과잉 지역으로 많은 공급 물량 때문에 지금도 가격이 하락하고 있는 지역이라는 것이다. 고양시는 덕양구만 해도 향후 3년간 1만 가구 입주가 대기 중이다. 주변 삼송지구, 원흥지구, 지축지구, 일산신도시, 파주시까지 넓게 김포 한강 신도시까지 합하면 향후 3년간 주변 공급이 4만 가구가 넘는다.

호갱노노 앱에서 본 고양시 창릉 인근 향후 3년 입주 물량

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부천 대장, 인천 계양도 마찬가지다. 주변 향후3년간 입주 물량이 인천 서구 1만4천 가구 인천 연수구 1만 가구 시흥시 1만7천 가구로 주변 전체가 공급량이 충분하다. 게다가 2기 신도시인 인천 검단신도시는 발표된 지 10년이 지난 이제 분양을 시작하고 있다.

호갱노노 앱에서 본 부천, 인천 일대 향후 3년 공급 물량

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가장 심각한 건 남양주 왕숙이다. 주변 다산신도시, 별내신도시 공급 물량이 향후 1만5천 가구가 넘고 주변 하남, 강동에도 향후 많은 입주 물량이 대기 중이기 때문이다.

호갱노노 앱에서 본 남양주 일대 향후 3년 공급 물량

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내가 생각한 건 이게 아닌데…

서울, 특히 경기도 집값이 하락 안정세를 보이는 데 3기 신도시가 큰 역할을 한 건 사실이다. 하지만 실제로 이러한 공급이 계획대로 이루어질지, 또 계획대로 이루어진다고 하더라도 아파트만 지어지고 주변 교통망, 학교, 공원 등 편의시설까지 갖춰지는 데는 또 오랜 시간이 걸린다는 걸 우리는 1기, 2기 신도시의 교훈을 통해 배웠다.


허허벌판 아파트 완공만 실현되고 먼지 날리는 주변 아파트 공사판에서 광역버스만 하염없이 기다려야 하는 건 아닌지 걱정스럽다. 꽉 찬 광역버스에 시달리며 ‘내가 생각한 건 이게 아닌데….’하며 늦은 후회를 하는 경우도 생길 듯하다.

서울이 역시 편하다.

필자가 그랬다. 서울에 살다 이사 가서 1기 신도시 초창기부터 살던 필자는 비 오는 날 한 시간씩 오지 않은 버스를 기다린 적도 있다. 교통비용도 몇 배는 많이 들고 출퇴근 시간도 몇 배는 많이 든다. 허허벌판이던 주변 아파트 공사판들은 십년쯤 지나고 나올 때 상권이 형성되고, 급식실, 강당이 없던 학교들은 추가로 건물이 완공되고, 주변 공원이 울창해지고, 근처 전철이 개통되었다.


이제 예전에 살던 서울로 돌아와 다시 살아보니 서울에 살고 있어서 얼마나 마음이 편안한지 모르겠다. ‘말은 태어나면 제주도로 보내고 사람은 태어나면 서울로 보내라’고 했다. 택시 잡기도 편하고 버스, 전철도 걸어서 편하게 이용할 수 있다. 근거리에 대형병원, 백화점, 쇼핑몰, 재래시장, 공원까지 편의시설이 넘쳐난다. 서울에서 살때는 몰랐는데 경기도에서 살다 보니 이런 기본적인 편리함을 못 누리고 20년 넘게 힘들게 살았다는 억울함까지 밀려온다.

정책효과는 단기적으로는 충분하다.

모든 교통, 학교, 직장, 대형 병원이 서울에 몰려있는 상황에서 사람들만 경기도 외곽으로 가는 것이 과연 옳은 건지 생각해 볼 필요가 있다. 서울에 살고 싶어 하는 사람들의 마음 그것도 기왕이면 강남 아니면 강남에 가까운 곳에 살고 싶어 하는 마음을 먼저 알고 그 수요에 맞는 공급을 하는 게 필요하지 않을까 싶다.


경기도 외곽 토지매입이 편하고 값싼 지역에 공급 숫자를 맞추기 위해 역대 정권들이 했듯이 그린벨트를 대거 풀어서 수많은 주택을 공급한다면 결국 서울의 희소성만 더 커질 수도 있다는 많은 사람의 의견도 들어볼 필요가 있다. 단기적으로는 이번 3기 신도시 공급 발표로 시장을 잠재운 건 사실이지만 장기적으로도 이러한 방법이 효과가 지속될지는 미지수다.



글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)


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