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아직 서울에 내 집 마련 기회가 있다?

지금이라도 서울에 집을 사야하나?

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #51

서울, 서울, 서울

3기 신도시 발표 이후 오히려 서울에 집을 사고 싶다는 갈망이 더 높아진 것 같다. 왜 이렇게 서울 아파트에 집착하게 되는 것일까?


사실 서울의 주거 환경은 신도시에 비해 열악한 곳들이 많다. 그럼에도 서울에 대한 수요가 많은 이유는 역시나 출퇴근에 소요되는 시간과 비용, 그로 인해 발생하는 스트레스 때문일 것이다.


꼭 서울에 살지 않더라도 서울로 연결된 지하철을 이용하면 이동 시간을 단축할 수 있지만, 출퇴근 시간 주요 업무지구로 향하는 지하철은 그야말로 지옥철이다. 인파에 치이는 스트레스를 감수해야한다. 차량을 이용한다 해도 꽉 막힌 도로에서 시간을 허비하는 엄청난 스트레스를 겪는다. 이런 스트레스를 매일 반복해야 한다면? 더 큰 문제다. 그러니 교통이 좋은 서울 아파트가 오르는 것은 당연하고, 주거환경까지 좋다면 가치가 폭등한다.

이 많은 서울 아파트 중 내 집은 어디에…

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신도시가 서울 집값 안정에 기여할까?

이런 상황에서 서울의 집값을 안정시키기 위해 공급을 늘려주는 정책은 꼭 필요한 것이지만 문제는 그 공급 위치가 서울이어야 한다는 것이다. 이유는 간단하다. 집이 필요한 곳은 서울이니까.


하지만 이미 서울은 충분히 과밀하고 아파트를 지을 곳 또한 거의 없다. 그래서 계속 신도시 개발을 추진하고 있는데 문제는 바로 신도시가 서울 거주자의 수요를 충족할 수 있느냐는 것이다. 만약 그렇지 않다면 신도시는 그 주변과 함께 베드타운으로 전략하면서 서울의 집값을 안정화시키는 데에는 크게 기여하지 못할 것이다.


이런 현상은 바로 얼마 전 현실로 나타났다. 2018년, 경기도에 무려 18만 호라는 유례없는 입주 물량이 쏟아졌지만 서울 아파트값은 오히려 폭등했다. 경기도의 그 수많은 입주 물량 중 서울의 수요를 충족시켜 줄만한 입지는 많지 않았기 때문이다.


그리고 경기도는 쏟아지는 입주물량 덕분에(?) 보합 및 하락을 하면서 서울과의 가격 차이가 더 벌어졌고 이에 상대적인 박탈감만 늘어갔다. 이런 상황에서 3기 신도시 추가 발표와 그 기대 효과에는 강력한 의문이 들지 않을 수 없다.

2018년 경기도에 입주 물량이 쏟아졌지만 서울 아파트값은 그를 비웃기라도 하듯 치솟았다.

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지금까지의 내용을 종합해본다면 신도시에 아파트를 지어 공급하는 것도 중요하지만, 그보다 더 근본적인 대책은 일자리를 분산하는 것이다. 좋은 일자리가 주변에 있다면, 좋은 일자리에 출퇴근하는 불편함이 적다면, 굳이 비싼 서울 아파트를 고집할 이유가 없는 것이다.

지금이라도 서울 아파트를 사야 하나?

상황이 이러니 서울 아파트에 대한 사람들의 애착은 더 강해지고 있는 것 같다. 그래서 지금이라도 서울 아파트를 사야 하는지 고민하는 사람들이 늘고 있다. 하지만 위 그래프에 나타나 있듯이 서울 아파트 값은 단기간 너무 큰 폭으로 상승했다. 특히 강남권의 경우 2014년과 비교해 2배 이상 오른 아파트도 적지 않다.

강남 3구 아파트는 2014년에 비해 2배 이상 오른 곳들도 많다.

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이런 지역들, 그리고 이런 아파트들을 지금 매입하는 것을 추천하고 싶지는 않다. 앞으로 더 오르지 않을 것이라기보다 오른다 해도 그 상승 폭이 지금까지의 상승에 비해서는 미약할 가능성이 크기 때문이다.


그리고 이들 지역은 2배까지는 아니라도 주변 대부분의 아파트들 또한 많이 올랐다. 이렇게 상승 폭이 큰 아파트를 지금 매입하는 것은 부담이 아닐 수 없다. 하지만, 서울 전지역이 상승 폭이 큰 것은 아니다.


예를들어, 송파구와 금천구의 상승폭은 2017년 중반부터 극명하게 벌어지기 시작한다. 그리고 지금은 송파구의 경우 정점을 찍고 하락하다가 그 하락세가 주춤하고 있는 상황이고 금천구의 경우는 상승폭이 크지 않았기 때문에 하락 또한 미미하다가 최근에는 움직임이 멈춰있다.

송파구와 금천구의 경우, 움직임이 멈춰 있는 상태다.

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그렇다면 먼저 송파구의 경우는 앞으로 어떤 움직임을 보일 가능성이 높을까? 그건 알 수 없다. 더 하락할지, 아니면 다시 반등할지는 그 누구도 장담할 순 없다. 하지만 금천구의 경우는 다르다. 다른 서울에 비해 그 상승 폭이 작기 때문에 하락에 대한 압력이 사실상 매우 적은 상태다. 더 중요한 것은 과거에도 그랬다는 것이다.

2007년~2008년 무렵을 주목해보자.

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위 그래프의 2007년에서 2008년 사이를 보면 송파구는 일찌감치 폭등해서 정점을 찍고 하락하는 동안에도 금천구는 계속 상승을 이어갔다.


추락하는 것에는 날개가 있다. 강남4구와 강북의 마포구, 용산구, 성동구, 동대문구는 날개가 있어 하염없이 날아올랐다. 그리고 현재 추락 중에 있다. 하지만 날개가 없었던 몇 곳은 추락할 가능성이 매우 희박하다. 따라서 현재 금천구에 내 집 마련 계획이 있다면 집을 매입하는 것도 나쁘지 않다는 결론이다.

불안하다면? 더 싸게 사라!

하지만 정부에서 주는 시그널이나 언론, 그리고 실제로 하락하고 있는 서울을 보면 아무리 상승폭이 적다 해도 불안할 수 있다. 그렇다면 시세보다 더 싸게 사면 된다.


금천구 시흥동에 있는 한 아파트가 3.41억 원에 낙찰되었다. 권리 관계가 매우 평범한, 그래서 낙찰 후 인수할 권리가 없는 물건이다.

금천구 한 아파트의 경매 사례

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이 아파트는 작년 10월에 4.15억 원에 실거래 되었고 현재 매물로 나와있는 가격도 이와 비슷하다. 무려 7,400만 원이나 싸게 매입한 격이다.

직방에서 본 해당 아파트의 실거래 내역

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따라서 만에 하나 가격이 하락한다해도 손해볼 가능성은 매우 희박하며, 오히려 추가로 상승할 경우 차익은 더 커진다.


내 집 마련도 일종의 투자이며 그 집으로 수익을 만들어내는 것은 정말 중요하다. 내가 사는 집이 오르지 않는다면, 내가 매입한 가격보다 오히려 가격이 떨어진다면 다른 지역으로 이사 갈 수 있는 기회가 영영 사라져버리기 때문이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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