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서울 아파트 미계약 원인은? '고분양가'

서울 아파트 분양가 인상 흐름 유지될지는 불투명

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서울에서 분양되는 민간아파트 중 분양가 9억원 초과의 비중이 2019년 절반에 육박하고 있다.


직방 빅데이터랩에서 2015년부터 서울에 분양된 민간아파트의 분양가를 분석한 결과 분양가 9억원 초과인 서울 민간아파트는 2015년 12.9%, 2016년 9.1%, 2017년 10.8%에 불과했다. 하지만 2018년부터 분양가 9억원 초과 아파트의 비중이 크게 늘어나면서 2018년 29.2%, 2019년 48.8%로 늘어났다.


다만 2018년과 2019년의 분양가 9억원 초과 아파트 비중 증가는 다른 성격을 나타내고 있다. 2018년 분양가 9억원 초과 아파트의 90%는 강남 3구에 분양했지만 2019년은 한강 이북 서울의 비중이 73.6%로 늘어났다.

9억원 초과 분양가가 절반에 가깝다.

출처직방
서울 권역별로 보면 어떨까?

강남3구 민간분양아파트 중 분양가 9억원 초과 비중은 2018년 92.2%로 정점을 기록했으며, 2019년도 76.4%의 비중을 차지하고 있다.


한강이북 서울은 2017년 용산과 성동구의 대형 고가 아파트 분양이 이루어지면서 9억원 초과 아파트가 12.6%로 늘어난 것을 제외하고는 2018년까지 10% 미만이었으나, 2019년 45.4%로 비중이 크게 증가했다.


한강이북 서울은 기존 한강과 맞닿아 있는 마포, 용산, 성동, 광진 외에도 서대문과 동대문 등 도심으로 분양가 9억원 초과 분양 사례가 확산되고 있다.

한강 이북 서울의 비중이 크게 높아진 것에 주목할 필요가 있다.

출처직방
분양가격 구간별로 보면?

분양가격 구간을 세분화하여 분석해보면 8억원 초과~11억원 이하 구간의 비중이 커지는 반면 6억원 초과~8억원 이하 구간은 2019년 들어서 급감했다.


분양가 6억원 초과~8억원 이하는 2018년 33.4%에서 2019년 4.4%로 줄어들었다. 분양가 8억원 초과~11억원 이하는 2018년 22.3%에서 2019년 44.9%로 두배가 증가했다.

8억원 초과~11억원 이하 비중은 커지고 6억원 초과~8억원 이하 비중은 감소했다.

출처직방
84㎡의 분양 가격대별 비중은?

전용 84㎡아파트의 분양가격대별 비중을 보면 2018년까지 8억원 이하가 2015년~2017년 70~80%대의 비중을 차지했으며, 강남3구 아파트 분양비중이 증가한 2018년은 45.4%로 절반 이하로 줄었고, 2019년은 17.0%로 비중이 더 하락했다.


그에 반해 분양가 8억원 초과~12억원 이하는 2019년 72.2%로 비중이 크게 증가했다. 국민주택규모로 일반가구의 선호도가 가장 높다고 볼 수 있는 전용 84㎡의 신규 분양가는 8억원 초과가 대세가 되고 있다.

이제 전용 84㎡의 신규 분양가는 8억원 초과가 대세다.

출처직방
계약 포기의 원인은 '고분양가'

서울 아파트의 분양가가 급격히 오르는 추세를 보이고 있다. 지난해까지 매매가격 상승과 신규 분양 아파트에 대한 수요자들의 높은 선호도로 양호한 청약실적을 올리는 것이 분양가 상승의 1차적 원인이 되고 있다.


또한 대량 택지지구 조성으로 공공이 직접 분양가를 책정하고 분양에 나서는 방식으로 분양가를 조정할 수 있는 여지가 서울에서는 쉽지 않은 것도 분양가 상승의 요인으로 판단된다. 서울의 경우 재개발ㆍ재건축 등의 사업방식이 아파트 분양에 주를 이루고 있어 고분양가 자제에 조합들의 협조가 쉽지 않은 것도 분양가를 상승시키는 원인이 되고 있다.


크게 상승한 서울 아파트 분양가는 청약당첨자들에게 자금 조달에 대한 부담을 키우고 있다. 중도금 대출을 받을 수 없는 분양가 9억원 초과도 자금조달에 부담이 크지만 9억원 이하도 계약금이 소형 오피스텔 가격에 준하는 수준이어서 계약 포기자가 늘어나고 있다. 청약성적에 비해 저조한 계약실적이 이어지면서 서울 아파트 분양가격 책정 전략과 기조가 현재와 같은 흐름이 이어질지는 불투명하다.



글. 직방 빅데이터랩


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