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절대로 전세로 살지 마라

지금 32억 대인 반포 주공아파트는 분양 당시 600만 원이었다.

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놀라운 부동산의 부동산 서프라이즈#3


‘절대로 전세 살지 마라’라는 이번 칼럼 주제를 이야기하기 전에 먼저 경제시스템에 대해 간단히 설명해볼까 합니다. 일반적으로 우리는 경제 활동을 통해 ‘화폐’로 소득을 취하고, 그 ‘화폐’를 이용해 소비하며 생활합니다. 이 과정에서 가치가 유지되거나 상승할 물건에 투자하는 행위를 재테크라고 하지요. 


재산을 키우는 행위, 재테크는 인간의 기본적인 욕망이며 심리입니다. 여러분에게 갑자기 100만 원이 생겼을 때, 바로 다 써 버리는 분은 없을 겁니다. 내일이든 5년 뒤 든 10년 뒤 든 미래를 위해 모아두시겠죠. 이 심리를 이해하는 것이 굉장히 중요합니다. 이것이 여러분이 재테크를 꼭 해야만 하는 이유이기 때문입니다.

자산을 불리는 첫 걸음, 내 집 마련

출처직방
현금을 많이 모았다고 큰 부를 이룬 것은 아니다

과거, 화폐는 금을 기반으로 유통되었습니다. 금은 채굴량에 한계가 있기 때문에 통화의 유통이 제한적일 수밖에 없었습니다. 화폐 가치는 큰 변동이 없었죠. 하지만 금본위제가 폐지되고 달러가 기축통화인 지금, 글로벌 경제시스템을 유지하기 위해 미국은 상황에 따라 국채를 발행하면서 통화량을 증가시키고 있습니다. 지속적인 통화량 증가, 인플레이션에 의해 화폐 가치는 꾸준히 하락하는 추세입니다.


화폐는 가치가 보존되는 자산의 성격보다는 가치를 교환하는 교환 매개체의 성격을 가진다는 것을 명심해야 합니다. 우리는 흔히 현금 부자를 막연히 현금이 많다는 이유로 부러워합니다. 소비에 근간을 두고 생각한 것이죠. 현금 보유량이 많다는 것은 그 자체로 부를 축적했다는 의미가 아닙니다. 남들보다 더 많은 대상에 투자할 수 있는 기회를 가지고 있고, 더 큰 부를 축적할 확률이 높다는 것을 의미합니다. 이러한 내용을 이해하셨다면 여러분은 부자가 되실 준비가 되었습니다.

자산을 불리는 첫 걸음, 내 집 마련

자, 그럼 오늘 주제를 이야기해보겠습니다. 누군가 저에게 자산을 불리는 첫 걸음이 뭐냐 묻는다면 저는 주저없이 “내 집 마련”이라고 대답할 것입니다. 앞서 언급한 대로 현재 경제시스템에서는 통화량 증가로 인해 화폐의 가치가 지속적으로 하락할 수밖에 없습니다. 결국 같은 일을 하여 근로 가치는 같더라도 근로의 대가인 급여, 소득액은 증가하고 여러분이 화폐를 가지고 교환하는 물건의 가격도 모두 오르는 것입니다.


 오랜 시간 국민의 사랑을 받아온 국민 과자, 새우깡의 가격을 볼까요?

새우깡은 출시된 이후 26배 가격이 상승했다.

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70년대 처음 출시된 새우깡 가격은 50원이었습니다. 하지만 지난 해 다시 한 차례 100원이 인상된 새우깡 가격은 1,300원입니다. 가격이 26배 상승했습니다. 


그렇다면, 주택은 어떨까요? 70년대에 분양한 남서울 아파트를 아시나요?

반포 주공아파트 분양 당시 포스터

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남서울 아파트는 반포 주공아파트의 원래 이름입니다. 분양 당시 30평대는 600만 원이 안되는 가격 이였습니다. 현재 반포주공1단지 105㎡타입의 시세는 32억 대에 형성되어 있습니다. 무려 500배 이상의 가격 상승이죠. 이러한 일이 있었다는 것, 앞으로도 일어날 수 있다는 것을 여러분은 반드시 기억하셔야 합니다.

직방 앱에서 본 현재 반포 주공아파트 시세. 대부분 재건축되고 반포 주공1단지는 현재 재건축 예정이다.

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재테크 초보자가 갖는 고정관념 3가지

위 이야기를 들으니 재테크가 왜 필요한지 느껴지시나요? 재테크 초보자들이나 재테크에 관심이 없는 분들을 보면 자산을 불리기 힘들게 하는 고정관념이 있습니다.


1. 돈을 모아서 집을 산다.  

여러분이 소득 중 일부를 모으는 속도보다 주택가격 상승 속도가 빠를 확률이 높습니다. 물론 소득에 따라 그렇지 않은 경우도 있겠지만, 조금이라도 빨리 주택을 사는 것이 더 적은 금액으로 내 집 마련을 하는 길입니다.


2. 내 집 마련을 하면 그곳에 내가 살아야 한다.  

꼭 당장 내가 살지 않더라도 미래에 거주할 집을 전세를 활용해 미리 사 놓는 것도 내 집 마련입니다. 내가 실제로 거주 목적으로 주택을 구입하면 전세를 활용하는 방법보다 훨씬 많은 비용이 필요합니다. 결국 1번의 경우처럼 돈을 모으다 아파트값이 올라 도저히 그 주택을 감당할 수 없는 지경에 이를 수도 있습니다.


3. 집을 사는 것을 투기라고 생각한다. 

내가 거주할 집 외에 주택을 매입하는 것을 나쁘게 생각하시는 분들이 있습니다. 투자 수요로 인해 부동산 가격이 움직이는 것은 맞습니다. 하지만 많은 사람들이 적은 비용으로 거주할 수 있는 전세와 월세 물량들은 대부분 다주택자가 보유한 주택입니다. 모든 일에는 장점과 단점이 공존합니다.


가치가 존재하는 것은 시장의 판단에 따라 가격이 형성되기 마련입니다. 가치가 보존되거나 상승할 수 있는 재화는 그것이 어떤 것이든 투자 수요가 생기기 마련이고요. 본인이 시장에 참여하지 않는다면 시장의 변화으로부터 소외되고 도태될 수밖에 없습니다. 우리나라 국민의 자산 비중을 보면 70%이상이 부동산입니다. 그만큼 부동산 시장이 수요가 많고 안정적인 시장이라는 뜻입니다.

2018년 전국 자가보유율은 61.1%로 2014년 이후 꾸준히 증가 추세이다.

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위의 세 가지 고정관념을 버리셨다면, 이제 여러분은 부동산 가격 하락에 대한 두려움을 버리셔야 합니다. 내 집 마련은 투자가 아닙니다. 투자라는 것은 자본을 투입하고 회수하는 사이클을 거치게 되죠. 내 집 마련 시 투자 가치를 고려해 보는 것은 좋지만 오로지 투자의 관점으로 구입하는 것은 좋지 않습니다. 집값이 오르거나 떨어졌다고 해서 당장 이사를 가실 건가요? 아니지요. 한 번 내 집을 마련하고 나면 그곳에 장기간 거주하게 됩니다. 따라서 투자보다는 거주성에 우선을 둬야 합니다.


처음 내 집 마련을 위해 시장에 진입할 때 누구나 여러 가지 고민과 두려움이 생깁니다. 대부분 전재산인 경우가 많기 때문에 부동산 가격의 하락을 두려워하는 것은 당연합니다. 하지만 막상 매수하면 장기간 거주하게 되므로 자산 보존은 물론이고 가치 상승과 함께 자산 증식의 발판이 되는 것이 바로 내 집 마련입니다.

절대 전세 살지 마라

전세를 살면 안되는 이유, 바로 자산 증식의 기회를 잃는다는 것입니다. 여기서 말씀드리는 하지 말아야 할 전세는 대출 없이 2억 원 이상이며, 자산 대부분을 차지하는 목돈이 묶인 풀 전세를 의미합니다. 본인의 자금 대부분이 전세금에 묶이면 때때로 찾아오는 내 집 마련의 기회를 놓치기 쉽습니다. 급매가 나오더라도 구경만 해야 합니다. 보증금을 마음대로 뺄 수도 없고 전세자금대출은 전세 계약시에만 가능하기 때문에 사실상 레버리지를 활용할 수가 없습니다.


가능하다면 대체 주택이라도 매수로 시작하길 추천합니다. 자본이 부족해 신축이나 아파트 등 우량한 주택을 구입할 수 없다면 구축이나 대체 주택을 선택하더라도 매수가 낫습니다. 시기적으로는 결혼을 하고 신혼집을 꾸릴 때가 좋고요. 전국 신혼부부 10쌍 중 9쌍이 임대로 시작한다고 합니다. 인생의 새로운 출발점에서 신축과 아파트 인테리어에 우선 순위를 두고 전세로 들어가는 거지요. 그러다가 시간이 흘러 당시 전세금으로 구축 아파트를 살 수 있던 기회를 놓친 것에 대해 안타까워하는 경우를 많이 봤습니다. 저는 가능하면 빨리 집주인이 되길 권해드립니다. 부동산 투자를 할 때는 진입 타이밍을 놓쳐도 다른 기회를 찾을 수 있지만, 내 집 마련은 한 번 기회를 놓치면 매수까지 오랜 시간이 걸립니다. (드물게는 평생이 걸리기도 합니다.) 


마지막으로, 전세를 선택하더라도 대출을 적극 활용해 자금의 유동성을 확보하시길 바랍니다. 내 집 마련의 기회는 곳곳에서 예고 없이 찾아옵니다. 정부 지원 대출상품의 자격 조건을 확인하고 활용하십시오. 요즘 핫한 중소기업 취업청년 전세 대출의 경우 전세보증금의 80%에서 100%까지 대출이 가능합니다. 금리도 연1.2%이지요. 그리고 많은 분들이 알고 계시는 버팀목 전세자금 대출을 이용하더라도 연2.3~2.9%의 금리로 자금을 활용할 수 있습니다. 평균 연간 물가상승률은 2~3%입니다. 그렇다면 전세자금 대출, 활용 안 하는 것이 손해가 아닐까요?

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨' 



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