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그래도 서울! 시세보다 저렴하게 내집마련하기

꼭 청약이 아니더라도 입주권, 경매 등 다양한 방법이 있습니다.

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주택을 시세보다 저렴하게 구입하는 방법이 꼭 청약만 있는 것은 아니다.

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월천대사의 2030 부동산 입문 #3


서울 입성을 위해 비조정, 조정 지역에서 준비 과정을 겪고 있는 분들, 혹은 그래도 서울 아파트에서 시작하고 싶다며 기회를 노리고 있는 분들은 서울 아파트 값에 대한 뉴스를 접할 때 마다 귀를 기울이실 겁니다. 실제로 뉴스에서는 집값이 연일 잡혔다고 하고, 실거래가를 봐도 사뭇 작년 여름 상승세 대비 (전고점) 낮은 가격에 거래된 물건도 보입니다. 현장에 부동산에 나가보면 분위기는 어떨까요? 다녀오시면 이런 반응들이십니다. “2019년 들어 아파트 값이 떨어졌다고는 하는데, 전혀 체감이 되지 않는다”고요. 좋은 A급지 즉, 살기 좋은 곳 준신축들은 호가가 많이 내려왔지만, 급매가 아니라면 뉴스에서 접한 그런 가격을 확~ 낮춘 물건은 보기 어렵습니다. 그리고 급매물은 대부분 잔금이 급하거나 낮은 전세와 월세가 끼어 있어 초기투자금이 많이 필요합니다.

서울 조정기, 입주권을 노려보자

필자 개인적으로는 현재 서울을 (2019년1/4분기) 하락기보단 ‘조정기’로 봅니다. 뉴스를 보면 아파트 값이 많이 떨어진 것처럼 보일 수도 있습니다. 하지만 현장에 가보면 보도와는 많이 다르다는 걸 알 수 있죠. 강남의 많은 아파트가 증여 물건으로 거래가 되었기 때문입니다. 증여를 목적으로 매매하는 물건은 실거래가가 낮게 형성됩니다. 때문에 표면적으로는 아파트 값이 떨어진 것처럼 보이지만, 그 알맹이는 전혀 다른 것입니다.


또 2018년 말부터 2019년 초까지 동남권 거대 입주(헬리오시티) 이슈가 있었습니다. 2019년 말 역시 상일, 고덕에 많은 입주물량이 예정되어 있지요. 서북권에서는 은평구, 마포구, 서대문구에 많은 입주 물량이 있고요.

직방 앱에서는 분양예정, 분양임박, 입주예정 단지를 지도화면에서 볼 수 있다.

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이렇게 입주 물량이 많은 곳은 아파트 값이 조정되어 있는 상태입니다. 아파트에 입주해야 하는 사람들은 기존 살고 있는 집을 팔거나 전세를 주고 새 아파트에 들어가는 과정을 거칩니다. 이런 일들은 대부분 동시에 일어나지요. 때문에 입주가 몰려 있는 시기에는 전세가가 안정되고, 세입자 구하기는 힘들어집니다. 구축 아파트를 매도하기도 어려워지죠. 하지만 모두가 가고 싶어하는, 살기 좋은 지역에 가보면 가격은 어떨까요? 호가는 많이 떨어지지 않았습니다.


서울이 조정기를 맞은 현 시점에 내 집 마련을 할 수 있는 첫번째 방법은 입주권입니다.

지난해 주택법 개정으로 12월 11일 이후 분양권은 입주권과 마찬가지로 주택으로 인정한다.

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즉, 입주권은 재개발, 재건축 등의 조합원 권리를 구매하는 것이고, 분양권은 일반분양을 받은 청약 당첨자의 권리를 전매 제한이 풀린 후에 구매하는 것이라고 생각하면 쉽습니다.


재개발에서 관리처분을 통과하고 이주비 대출이 실행되고 있는 조정지역과 투기과열지역에서 9.13대책 이후 많은 입주권 매도물량이 나왔습니다. 대출 규제 강화로 추가 대출에 대한 제약이 생기자 투자 목적으로 샀던 다주택자들이 내놓은 물건이겠지요. 저렴한 편이지만, 물건 개수 자체가 많지는 않습니다. 프리미엄 가격이 적당히 조정되었다고 여긴 기 투자자들이 주변인들에게 소개하면서 물건들이 거래(소진)되고 있습니다.

경매, 소액으로도 가능한 물건 있다

시세보다 저렴하게 내 집 마련하는 방법 두번째, 경매입니다. 보통 부동산 하락기가 경매하기 더 좋을 거라 생각하지만 이건 오해입니다. 경매를 찬찬히 살펴보면, 경매 물건을 낙찰 받고 명도를 하고 소유권 이전까지 꽤 오랜 기간이 소요되거든요. 하락기에는 낙찰을 받고 명도하는 사이 집값이 더 떨어져버리는 경우가 있습니다. 실거주 목적이라면 상관없겠지만, 만약 투자의 목적으로 뛰어드는 거라면 하락기의 경매는 좋은 방법이라고 볼 수 없습니다.


위와 같은 원리 때문에 커다란 상승기 안에서 조정기가 왔을 때 경매를 이용해 주택을 구입하게 되면 명도한 후에 시세차익을 기대할 수 있습니다. 하락기에서 상승기로 턴하려는 시점! 구매 심리는 아직 죽어 있고, 주택 수는 부족하고, 전세가가 올라가는 바로 이 시기가 경매로 집을 구입하기에는 최적의 타이밍입니다. 


단, 경매를 통해 내 집 마련을 할 때에는 해당 물건의 권리분석과 주변 시세 조사, 지역의 호재나 미래가치 분석을 잘하는 것이 중요합니다. 요즘은 경매 물건이라 할지라도 지역에 따라 대출 규제가 다르기 때문에 대출 가능 여부도 잘 따져 보아야 하고요. 경매는 비교적 큰 목돈이 드는 분야가 아닙니다. 남들보다 발빠르게 공부를 한다면 경매는 굉장히 좋은 재테크 수단이 될 수 있습니다.

경매에 참여할 땐 사전에 꼭 충분한 공부가 되어 있어야 한다.

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부동산 시장을 파악할 땐 수요와 공급, 심리, 외부 요인을 봐야합니다. 2019년 상반기는 공급이 일시적으로 많이 늘었고 사람들의 심리가 위축되어 있습니다. 필자 개인적인 생각으론, 앞으로 서울 지역은 상승 여력이 남아 있다고 봅니다. 서울시에서 진행하고 있는 대단지 재건축 아파트의 이주가 시작되면 멸실이 생기게 되거든요. 이 단계에 다시 상승할 거라고 보고 있습니다.


단기적인 접근으로 투자를 생각하신다면 이제 조금 신경이 쓰이실 겁니다. 그렇지만 이제 시작하는 분들이라면 이왕이면 신축 또는 신축이 될 것으로 구매를 해두시면 좋을 것입니다. 서울에 신축은 늘 부족했고 부족할 것이니까요. 꼭 청약이 아니더라도 입주권, 경매 등 다양한 내 집 마련 방법이 있으니 관심을 갖고 도전하는 것이 중요합니다.

글. 월천대사

<불황이지만 돈을 불리고 있습니다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

카페 '월천 재테크 학군과 부동산' 


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