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3기 신도시, 서울 집값 잡을까?

3기 신도시의 마지막 퍼즐이 맞춰졌다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #85


5월 7일 국토교통부에서 3기 신도시 30만 호 계획 중 남아있던 11만 호를 발표했다. 2018년 9·13 대책을 통해 수도권 30만호 공급계획을 발표했고, 9월 21일 1차 17곳 3만5천호, 12월 19일 2차 41곳 15만5천호를 지정한 후 5개월 만에 마지막 3차 11만호를 갑자기 발표한 것이다. 최근 급매물이 거래되면서 거래량이 조금씩 늘어나자 혹시나 하는 불안감에 당초 계획보다 앞당겨 발표한 것 같다.


뚜껑을 열어보니 그동안 유력한 후보지로 계속 언급되었던 광명, 시흥은 빠지고 다소 의외라 할 수 있는 부천 대장이 포함되었다. 광명이 빠진 이유는 광명시와 주민들의 반발도 있었고, GTX-B노선과 연계하는 추가 교통망을 마련해야 하며 집값 반응 속도가 빨라 자칫 신도시 지정으로 주변 집값을 자극할 것이라는 우려 때문으로 보인다.


어찌 되었든 3기 신도시 30만 호가 모두 발표가 되었다. 과연 3기 신도시가 서울 수도권 집값 안정 대책의 화룡점정을 찍을 것인지, 아니면 공급 과잉으로 인해 또 다른 문제의 불씨가 될 것인지 분석해 보자.

추가된 3기 신도시는 어디?

이번에 발표된 11만 호의 절반이 넘는 5만8천 호가 고양 창릉과 부천 대장이다. 고양 창릉은 813만㎡(246만 평) 면적에 3만8천 호, 부천 대장은 343만㎡(104만 평) 면적에 2만 호가 공급될 계획이다.

광명, 시흥이 빠진 것은 의외라는 반응이다.

출처직방

고양 창릉은 서울 서북권 대표 자족도시인 상암지구와 고양 삼송지구, 행신지구 사이에 있다. 파주 운정, 일산신도시보다 서울이 가까워서 위치로는 한 수 위의 입지다.


교통망도 ‘계획대로만 된다면’ 좋다. 파주 운정과 일산을 거쳐 서울역, 삼성역을 지나 동탄신도시로 연결되는 GTX-A노선이 연계가 된다. 경의중앙선과 광역도로, BRT(간선급행버스) 등 교통 대책도 마련된다니 서울 서북부 거주 실수요자 특히, 그동안 내 집 마련의 기회를 잡지 못한 무주택자라면 충분히 관심을 가져볼 만하다. 이미 자리를 잡은 상암의 업무시설과 계획중인 GTX-A를 연계한 고양 창릉은 서북부 신도시로는 최적의 입지라 할 수 있겠다.


부천 대장은 광명이 유력할 것이라는 예상을 깨고 의외로 지정된 입지다. 필자도 부천이 지정될 것이라고는 전혀 예상하지 못했다. 김포공항 남쪽 경인고속도로 부천IC북쪽에 있으며 동북쪽으로는 마곡지구, 서북쪽으로는 계양지구가 있다.


특히, 같은 3기 신도시인 계양 테크노밸리와 인접해 있어 형제 신도시로 개발되면서 시너지 효과를 낼 수 있을 것으로 기대가 된다. GTX-B와 연계할 교통망을 신설한다고 하니 서남쪽 실거주자라면 관심을 가져봐도 좋다.


이번 3기 신도시 발표로 3기 신도시의 그림은 다 그려진 셈이다. 수요자의 관심이 가장 높은 과천은 7천 호 정도밖에 되지 않아서 의미를 부여하기는 어렵고, 동쪽 남양주 왕숙과 하남 교산신도시, 서쪽 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양신도시 이렇게 동서의 지역 균형을 맞췄고 광역급행철도인 GTX-A, GTX-B로 교통망의 밑그림을 그렸다.

3기 신도시 계획은 균형과 서울 접근성에 초점을 맞춘 것으로 보인다.

출처직방
3기 신도시, 문제는 없을까?

해가 있으면 달이 있고 빛이 있으면 그늘도 있는 법, 3기 신도시에 대한 기대가 큰 만큼 문제와 부작용에 대한 우려의 목소리도 크다.


인근 지역 주민들의 강한 반발에서 보듯이 주변 지역 입장에서는 득보다는 실이 더 많을 수 있다. 안 그래도 복잡한 출퇴근길이 더 막혀 교통지옥이 될 것이며, 아직도 정착 또는 완성되지 못한 2기 신도시도 있는데 서울에서 더 가까운 위치의 3기 신도시가 개발되면 심하게 말해서 망하는 것 아니냐는 것이다.


2기 신도시뿐만 아니라 1기 신도시인 일산신도시 주민들도 고민이 깊어지고 있다. 노후화 문제의 해답을 찾지 못하고 있는 1기 신도시의 경우 새 아파트에 입지적 우위까지 있는 3기 신도시 개발은 수요이동에 따른 공동화 현상을 우려할 만큼 심각한 걱정거리가 아닐 수 없다. 한마디로 서울 강남 집값 잡겠다고 일산을 죽이는 것과 같다는 불만의 목소리가 나올만하다.


더 큰 문제는 지금이 아니라 3~5년 후다. 3기 신도시가 수요자들의 불안한 심리를 안정시켜주는 효과가 있어서 당장 서울 수도권 집값 안정에 도움이 되는 것은 사실이다. 2017~2018년 서울 집값 과열의 배경에는 지금 사지 않으면 내 집 마련 기회를 얻지 못할 것 같은 불안감에 실수요자들이 뒤 늦게 움직인 영향이 컸다.


구매 욕구를 안정시켜준 것은 긍정적인 효과지만, 3기 신도시의 출발 시점은 2018년 서울 집값 과열 분위기였다. 하지만 실제 분양 물량이 나오는 2~3년 후와 입주 물량이 쏟아지는 5~6년 후 부동산 시장 분위기가 2018년과 같을 수는 없다.


여전히 시장분위기가 좋다면 3기 신도시 물량을 소화하면서 일시적 공급 과잉 후유증을 잘 넘기겠지만 시장상황이 반대의 상황 즉, 침체 분위기가 된다면 과잉 공급 물량은 돌이킬 수 없는 어려운 숙제가 될 것이다.

급등한 서울 집값이 3기 신도시 계획의 배경이 되었다.

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그래서 서울 집값은 잡힐까?

결국 가장 궁금한 것은 3기 신도시로 서울 집값, 특히 강남 집값이 안정될 것인지 여부다.


주택 공급이 부족하지 않은 경기도 주택 시장 안정에는 확실히 기여하겠지만 서울은 지역마다 차이가 있을 것 같다. 강남을 비롯한 마용성(마포, 용산, 성수) 등 서울 인기 지역을 대체할 만한 곳은 아니기에 직접적인 영향은 없을 것으로 보인다.


서울 서쪽(강서구, 양천구, 영등포구, 은평구 등)과 동쪽(노원구, 중랑구, 도봉구, 강북구 등) 지역은 다르다. 실수요자의 이동이 가능한 만큼 집값 안정에 도움이 될 수 있다.


3기 신도시가 2018년 과열된 서울 집값 안정에 도움이 된 것은 사실이지만 규제 타깃인 강남 집값 안정에는 큰 영향을 주지는 않을 것이다. 오히려 양도세와 종합부동산세 중과, 대출 강화 등 많이 누적된 규제들과 6년 정도 오른 상승에 대한 피로감이 현재 강남 집값 분위기에 더 큰 영향을 미쳤을 것이다.

직방에서 본 서울 지역별 아파트 매매 평당가

출처직방

정책이 모두를 만족시켜줄 수는 없다. 다주택자를 규제하면서 실수요자를 보호하겠다는 것이 정부 정책의 방향인 만큼 지금까지 주택 구입 기회를 잡지 못한 무주택 실수요자에게 3기 신도시는 기회가 될 수 있다.


어찌 되었든 서울 가까운 곳에 교통, 교육, 편의시설이 잘 갖춰진 대단지 아파트가 공급된다는 것은 그만큼 기회의 문이 넓어진다는 의미이기 때문이다. 다만 3기 신도시 인근 지역에 주택을 보유한 분들은 아무래도 마이너스 효과에 대한 위험 관리 능력이 필요할 것이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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