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3기 신도시 3차 택지, 어디에 득이고 실?

넘쳐나는 신도시, 사람들은 일부 지역으로 몰리게 되어있다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #2


당초 6월 발표 예정이었던 3차 신규택지가 한 달여 당겨진 5월 7일 발표되었습니다. 정부는 시장피로감과 규제에 의해 하락 조정 및 안정기를 맞을 것을 기대했지만 생각만큼 효과가 나오지 않았습니다. 올 상반기 들어 서울권 아파트 매매지수 조정폭은 낮아지고 3월 들어서는 저가 매물이 소진되기 시작했죠. 3기 신도시 3차 택지 발표는 부동산 시장 반등을 의식한 선제적 대응 전략이었다고 풀이됩니다. 


이번 3차 발표를 마지막으로 서울 및 수도권 주택 시장 안정을 위한 30만호의 공급 불확실성이 해소되었습니다. 과연 3기 신도시 30만호의 공급이 부동산 시장에 어떤 영향을 주게 될까요? 3차 발표에 앞서 1·2차 발표에 포함된 지역을 함께 살펴보겠습니다. 


3기 신도시는 2018년 8월을 시작으로 세 차례 발표했다.

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정부는 2017~2018년 이어진 서울 집값 급등이 공급부족 때문이 아니라는 입장을 고수해 왔습니다. 하지만 세제 강화 및 수요 억제 정책으로 불길이 잡히지 않자 지난 해 3기 신도시를 발표하며 공급 카드를 꺼내 든 것이죠.


이 부분에서 가장 중요한 점은 이번 공급책이 서울 주택 시장의 안정화에 얼마나 디테일한 영향을 줄 수 있느냐 입니다. 1차와 2차, 마지막 3차 발표 지역까지 종합적으로 보면 이미 공급이 충분하거나 과한 수도권 지역에 해당하는 것을 알 수 있습니다. 대를 위해 소를 희생하는 모양새입니다. 서울과 수도권 전체 주택량으로 본다면 정부의 그간 주장대로 공급이 부족한 상황이 아니기 때문입니다. 문제가 무엇인지는 서울과 수도권을 분리해서 보면 확실하게 알 수 있습니다.


서울은 가구 대비 주택 공급량이 98%정도로 공급이 부족합니다. 더욱이 노후주택의 비율이 60%가 넘지요. 반대로 수도권은 가구 대비 주택 공급이 110%이상, 공급 과잉 상태입니다. 서울과 수도권을 묶어 하나로 보자면 3차 공급계획은 필요도 없이 서울 주택시장은 안정세를 보였어야 합니다. 지난 급등장을 복기해보겠습니다. 수도권에 공급이 넘치고 미분양 물량까지 있는 상태에서 서울은 급등했습니다. 서울 자체의 부족량을 채워야 한다는 뜻입니다. 이러한 상황 속에 30만호가 수도권에 풀린다면 서울과 수도권 중 어느 시장에 큰 영향을 미치게 될까요? 


앞으로 공급될 택지의 성공은 교통여건과 기업 유치에 달려 있습니다. 과거처럼 인구가 증가하는 시기가 아니기 때문에 수요는 정해져 있고, 한정된 수요자가 한정된 지역으로 쏠리겠죠. 따라서 일부 신도시는 성공하겠지만 외면 받는 신도시 역시 생길 것입니다. 


이러한 관점으로 3차 택지를 살펴보겠습니다. 이번 3차 발표 지역 및 내용은 지난 1·2차보다 한 단계 진화했습니다. 1차 발표 시 문제점이었던 공급량의 한계, 2차 발표 지역 원주민 반대에 의한 속도 지연 문제를 인식해 1종 주거지역과 취락지구를 대거 제외시켰습니다. 그리고 그린벨트 및 자연 녹지이면서 서울과 최대한 가까운 지역을 선택했습니다. 때문에 앞서 발표한 택지보다 사업 속도가 빠를 듯합니다. 


그럼 3차 발표 지역 중 대규모 택지를 차례로 분석해보겠습니다. 


먼저 고양 창릉지구입니다.

고양시 창릉지구는 삼송과 지축 은평뉴타운까지 주거벨트라인이 연결될 것으로 보인다.

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246만평이라는 엄청난 면적을 자랑합니다. 그리고 무려 38,000호를 공급할 계획이죠. 그 동안 신도시 수요자의 가장 큰 불만은 교통여건이었습니다. 분양 받을 때 교통 부담비까지 납부했음에도 교통 계획이 제대로 진행되지 않고 매일 출근 지옥이 반복됐기 때문입다. 이번 발표 내용을 보면 교통여건 개선이 크게 강조되어 있습니다. 물론, 계획일 뿐이기 때문에 언제 실현될지는 아무도 모르지만요.


이런 점을 제외하고도 현재 가치로만 판단해도 창릉지구는 다른 발표지역보다 우수한 입지를 가지고 있습니다. 경의중앙선 화전역이 가까워 2정거장이면 미디어 산업센터 상암DMC, 4정거장이면 홍대 입구, 6정거장이면 마포구 공덕동, 8정거장이면 용산까지 이동할 수 있습니다. 자족용지에 기업 유치가 되지 않아도 수요자의 선택을 받을 배후지역으로 손색이 없지요. 인근 향동지구와 원흥지구 더 나아가서 대곡과 화정 원당, 삼송과 지축 은평뉴타운까지 주거벨트라인이 연결돼 시너지 효과를 낼 수 있습니다.

신설 예정인 고양선은 총 7개 정거장으로 새절역부터 고양시청역까지 잇는다.

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정부는 여기에 추가로 6호선 새절역에서 고양시청까지 연결하는 고양선(지하철)을 계획하고 발표했습니다. 향동지구, 창릉지구를 잇는 것은 물론 다중역세권 거점이 될 대곡역까지 포함해 총 7개 역을 신설할 예정입니다. 다만, 개통 전 입주를 하게 될 것이 뻔하고 한동안은 교통지옥이 될 확률이 높습니다. 교통계획 하나로 진입 타이밍을 잘못 잡게 되면 고점에서 매입 후 거품이 빠지면서 자산도 축소될 수 있으니 신중하셔야 합니다.


그렇다면, 창릉지구의 수혜를 받을 지역과 반대로 피해를 입을 지역은 어디일까요?  

고양선 개통과 주거벨트 시너지로 인해 향동지구와 원흥지구에 큰 수혜가 예상됩니다. 창릉지구의 거대한 자족용지에 기업 유치까지 원활히 진행된다면 인근 지역까지 큰 호재로 작용할 것입니다. 반면, 오래된 주택이 많고 인프라가 약한 일산과 운정에는 악재로 작용할 확률이 높습니다.


다음은 부천 대장지구입니다. 

부천 대장지구는 총 2만호가 조성되며, 계양 테크노밸리 신도시와 연결된다.

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앞서 발표한 지역 3기 신도시 대규모 택지 중 서울과 가장 가까운 지역입니다. 김포공항을 중심으로 마곡지구와 2차 발표지인 계양 테크노밸리 신도시와 연결됩니다.

계양테크노벨리, 부천 대장지구, 마곡지구가 김포공항을 둘러싸고 서부권 기업벨트를 형성할 것으로 보인다.

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계양 테크노밸리 신도시와의 연계로 직주근접 메리트가 높을 것으로 예상됩니다. 뿐만 아니라 자족용지 기업 유치가 원활하지 않더라도 하단의 오정 산업단지가 위치하고, 오정로를 통해 5~10분이면 마곡지구에 다다를 수 있기 때문에 선호도가 높을 것으로 판단됩니다. 그 외에 교통호재로는 박촌역부터 김포공항까지 운행하는 슈퍼간선급행버스(S-BRT) 신설, 서울 7호선 연장, 부천 종합운동장역까지 GTX-B 급행노선 추가 등이 있습니다. 이렇게 되면 공항철도와 5,7,9호선에 GTX까지 이용이 가능해집니다.


그렇다면 대장지구의 수혜를 받을 지역과 반대로 피해를 입을 지역은 어디일까요? 지난 2차에 발표된 계양 테크노밸리 신도시와 부천 기축단지들이 가장 큰 수혜를 받을 것으로 보이고요. 앞서 창릉지구와 마찬가지로 구축이 많고 거리가 먼 신도시는 수요자의 외면을 받을 것같습니다. 최근 미분양 문제가 불거진 검단과 서울 접근성이 떨어지는 김포가 어느 정도의 좋지 않은 영향을 받을 것 같네요.


실수요자 중에서 3기 신도시를 기다리시기로 한 분들도 많으실 겁니다. 앞선 1기와 2기의 사례를 본다면 여러분이 어느 지역을 선택하는지에 따라 10년 뒤 자산이 늘어날 수도 있고, 줄어들 수도 있습니다. 따라서 가장 중요한 두 가지 기준, 교통여건과 일자리 수요를 바탕으로 어느 지역이 미래 가치가 높을지 판단해 현명한 선택하시길 바랍니다. 


글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨' 


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