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송파/강동 전세 찾는다면 O월에 구하라!

전셋집 찾기, 이제는 타이밍 싸움이다

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #1


부동산에 조금이라도 관심이 있으신 분들은 “2019년 하반기부터 강동구에 아파트 입주폭탄이 터진다” 라는 얘기를 들어 본 적이 있으실 겁니다. 과연 얼마나 공급되기에 전세가나 매매가가 떨어진다고 하는 것일까요?

2019~2022년 송파/강동 지역 총 입주물량은 약 3만호에 가깝다.

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위 그래프(그림 1)를 보실까요? 동남권(송파구/강동구) 지역에서 2019년부터 2020년까지 2년 동안 29,140 세대가 입주를 합니다. 2018년 12월 헬리오시티 9,510세대를 시작으로 다가오는 6월에는 래미안명일역솔베뉴 1,900세대, 9월에는 고덕 그라시움 4,932세대 등 분기마다 지속적인 물량 공급이 있습니다.

직방 앱에서는 분양 예정, 분양 임박, 입주 예정 단지를 지도 화면에서 볼 수 있다.

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2008년 잠실 엘리트 입주대란

이번 사례와 유사한 사례를 바탕으로 살펴보겠습니다. 아래 표는 2008년에 있었던 잠실 엘리트(엘스/리센츠/트리지움) 입주대란 당시 전세가격 지수 추이입니다.

잠실 엘리트 입주대란 시 송파/강동 지역 전세가격 지수는 8% 하락했다.

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잠실 엘리트(엘스/리센츠/트리지움)가 입주하면서 송파/강동의 전세 가격이 급격하게 하락한 것을 확인할 수 있는데요. 리센츠가 입주를 시작한 2008년 7월부터 그해 12월까지 약 6개월간 송파, 강동 지역의 전세값은 8% 떨어졌습니다.


물론 이번에도 과거와 동일한 비율로 전세가가 하락하지는 않겠죠. 그래서 이번 공급이 줄 충격파가 어느 정도인지 파악하기 위해서는, 그 당시와 현재의 ‘인구수/가구수 대비 공급량’을 비교해야 합니다. 아무리 공급량이 많아도 그 지역에 살고 싶어하는 사람이 많다면 가격은 떨어지지 않을 수도 있기 때문이죠.

2019 동남권 입주폭탄, 집값 얼마나 떨어질까?

2007년 당시 인구수, 공급량과 비교하면, 이번 입주폭탄 이후 전세가가 얼마나 떨어질지 예상할 수 있다.

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2007년 당시와 현재의 송파구 및 강동구 인구수/가구수를 비교해 보면 금번 공급되는 물량이 2007년 대비해서 어느정도 수준인지를 알 수 있습니다. 2007년에는 당시 인구수 대비 3%를 공급했다면, 현재는 인구수 대비 2.7% 수준으로 공급되고요. 가구수로 환산했을 때는 2007년 가구수 대비 9.6%의 물량이 공급됐고, 이번에는 가구수 대비 7.2% 수준으로 공급됩니다.


전세가격이 공급량에 반비례한다고 가정하고 비례식에 대입해 보겠습니다. 인구수 기준으로 계산하면 2019년 동남권에서 예상되는 하락율은 7.13%, 가구수를 기준으로 했을 때는 6.05%가 나옵니다. 즉, 이번 입주폭탄에 의해서는 6~7% 수준으로 전세가격이 하락할 것이라고 예측할 수 있습니다. 


물론 이외에 다른 변수도 있습니다. 현재 전세가율이 과거보다 높기 때문에 (2007년 : 34% / 2018년 : 58%, 강동구) 위에서 예측한 6~7%가 10% 까지 악화될 가능성도 있습니다.

직방 앱 실거래가 이지뷰에서 본 강동구 전세가율은 2018년 4월 기준 58%이다.

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송파/강동 전세값 바닥은 언제?

작년 9.13 대책 이후 서울은 23주째 매매/전세가격이 동반 하락해 대세 하락기에 진입한다는 여론이 대세가 되고 있습니다. 이러한 상황에서 무주택 실수요자분들은 전세 계약을 새로 해야 하는 것인지, 매수를 해야 하는 타이밍인지 고민이 많으실 것 같은데요. 위에서 예측한 하락율을 바탕으로 동남권(송파/강동)에서 전세를 구하기 좋은 시기를 살펴보겠습니다.

송파/강동 지역 전세가격 지수는 헬리오시티 입주 후 4% 가량 떨어졌다.

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현재 송파, 강동의 전세가격은 지속적으로 하락 중입니다. 헬리오시티에 본격적으로 입주를 시작한 2018년 12월부터 지금까지 전세가격이 4% 정도 떨어졌습니다. 앞서 예측한 시나리오에 의하면 강동구 입주 후에도 앞으로 2~3% 정도의 추가 하락이 예상되는 것이죠. 따라서 강동구에서 전세를 구하시는 분들은 기존 전세계약 만료일이 여유가 있다면 6월 명일역 솔베뉴와 9월 고덕 그라시움 입주 시기 무렵이 전세계약하기에 좋은 시기라고 할 수 있겠습니다. 반면, 송파구는 최근 전세가 하락세가 둔화되고 있는 상황이기 때문에 현 시점이 전세를 구하기 좋을 때라고 보여집니다. 즉, 송파구 전세 계약은 현재가 적기이고 강동구 전세 계약은 6월에서 9월 사이 시세 추이를 보고 구하시는 게 좋을 것 같습니다. 

내 집 마련 타이밍, 점점 더 어려워진다.

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이제 내 집 마련은 선호 지역의 매수 대기수요, 개발 계획, 관련 정책뿐만 아니라, 현장 분위기 등까지 고려해 매수 타이밍과 매물을 결정해야 할 정도로 어려워졌습니다. 앞으로 연재할 칼럼에서는 이렇듯 복잡한 시장 상황 속에서 실수요자가 어떻게 시장에 대응하고, 매수 시에는 어떤 사항들을 고려해야 하는지 말씀드리도록 하겠습니다. 

글. 부동산 스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영


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