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강남구는 어떻게 대한민국 최고의 입지가 되었을까요?

단 한 번도 1등을 빼앗긴 적이 없는 강남구 입지 이야기

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빠숑의 입지 분석 레시피 #85


강남 개발의 시작은 한남대교 건설부터 본격화되었습니다. 한남대교는 1969년도에 준공했는데, 1967년에 만들어진 경부고속도로 주변으로 강남에 사람들이 많이 들어오기 시작할 무렵입니다.


개발되기 전 강남 입지는 매우 척박했습니다. 한강 수심이 일정했던 게 아니라 높아졌다가 낮아졌다 했기에 홍수도 자주 났습니다. 사람이 살기에 적합하지 않았던 지역이었지요. 소양강댐 준공으로 한강 수위를 일정 높이로 조절할 수 있게 되어, 강남이 제대로 개발되기 시작했습니다. 토지가 갯벌이었기에 당장 매립을 해야 했는데, 그 앞에 있던 섬을 부숴서 그대로 메우는 등 지금은 상상도 할 수 없는 방법으로 개발을 진행했던 것이지요.

1973년의 말죽거리 택지의 모습

출처직방

이렇게 강남을 개발했지만, 처음에는 자발적으로 유입이 되지 않아 정부에서는 몇 가지 유인책을 제안합니다. 대법원과 검찰청을 서초구로 옮기고, 종로구, 중구, 용산구에 있던 명문고도 강남으로 대거 이전시켰습니다. 비평준화 시절 최고 위상의 학교였던 경기고등학교도 그 강제 이동된 학교 중 한 곳이지요. 이렇게 이전한 명문고가 정착한 후에 지금의 강남 8학군이 됩니다. 또한, 1984년 이후 지하철 2호선이 개통되며 서울 어떤 지역에서도 접근하기 편리한 지역이 되었습니다.


오늘은 개발 이후, 단 한 번도 1등의 위상을 뺏긴 적 없는, 서울시 강남구 입지 이야기를 해볼까 합니다. 막연히 강남이 좋은 입지라는 것은 다들 알고 계시겠지만, 강남이 좋은 이유를 하나씩 풀어보겠습니다.

일자리가 밀집해 있는 강남구

서울시청 통계 사이트에서 현재 서울 일자리 종사자 수를 찾아보면 다른 지역보다 강남구가 월등하게 많습니다. 강남구가 약 70만 명이고 2등인 종로구, 중구는 약 30만 명입니다. 강남구가 종로구의 2배를 넘을 정도지요. 강남구 외에 서초구와 송파구를 합치면 거의 150만개의 양질의 일자리가 있는 곳이기 때문에 강남권으로 출퇴근하는 인구는 웬만한 광역시 인구보다 많습니다.


그런데 처음부터 강남구 일자리 종사자 수가 이렇게 많았던 것은 아니었습니다. 강남은 정부의 유인책으로 주거지 역할은 했지만, 일자리로서의 역할은 하지 못했습니다. 일자리는 개별적으로 움직이는 게 힘들기 때문에, 그 당시만 해도 일자리는 수백 년간 일자리가 정착된 종로구, 중구에 주로 있었습니다.


정부는 일자리를 강남으로 이전하기 위해 다양한 당근 정책을 펼칩니다. 지금도 수도권에 있는 기업체들이 지방으로 가면 법인세, 취득세 면제를 해주는데, 그때도 강북에 있는 기업체가 강남으로 가면 세금이나 세무조사를 면제해주는 등 여러 정책적 지원을 시행하였습니다.

강남구는 14개의 법정동으로 구성되어 있습니다.

출처직방

그러다 김대중 정권 때 IT 붐이 일어 테헤란로가 핵심 일자리 지역으로 부상합니다. 1980년대 초반만 하더라도 강남구 압구정동보다 중구 신당동 땅값이 더 비쌌을 정도로 강남 땅값이 저렴해서 강북보다는 강남이 접근하기 좋았던 것도 강남이 핵심 일자리로 떠오르는 데 일조했지요.


강남 일자리 종사자 수가 늘어나는 현상은 삼성전자와 현대 자동차 본사가 강남으로 이전하면서 더 가속화되었습니다. 이후 많은 벤처 기업과 중소기업 본사도 강남으로 오고, 사무실이 강남에 있지 않더라도 업무적 협의를 위해 강남으로 이동하는 협력업계 종사자가 더 많아져 지금은 매일 3~5백 만명이 업무적으로 강남을 찾고 있습니다.

강남 사람들이 강남에 사는 이유는?

이처럼 일자리로의 접근성이 좋은 강남에 참 많은 사람이 거주하고 있거나 거주하고 싶어 합니다. 실제 조사 결과도 있습니다. ‘강남구 사회조사보고서(2015)’ 결과에 따르면, 강남구에 거주하는 이유 중 1위는 ‘옛날부터 살아와서’입니다. 2위는 ‘사업상 또는 직장 때문에’, 3위는 ‘교육여건’, 그 외에 ‘교통이 편해서’, ‘경제적 능력에 맞추어서’ 등입니다.

강남에 사는 이유 중 1위는 ‘옛날부터 살아와서’ 입니다.

출처직방

다른 지역 조사에서 ‘옛날부터 살아와서’는 5위권 안에도 들지 못했다는 것을 비교해 보면 더 재밌습니다. 직접 살아보니까 좋고, 그래서 재선택을 한다는 의미인데, 강남구는 실제 거주한 거주민들이 평가하기에도 정말 살기 좋은 곳이라는 것입니다.


많은 사람이 오해하고 있는 팩트가 바로 강남에 거주하는 사람들이 땅값이 올라 돈을 벌면 다른 곳으로 이사를 할 거라는 생각입니다. 그러나 강남 거주자 대부분은 원래 부자라서 땅값이 올라도 다른 곳으로 이동하지 않습니다. 그리고 그들의 자녀가 독립해도 강남구 내에서 분가합니다.


이렇게 외부에서 인구 유입이 되지 않아도 강남권 수요는 많은데, 이 수요에 외부에 사는 사람들까지도 강남에 들어가고 싶어 하는 수요가 더해지기 때문에 가격이 타 지역 대비 압도적으로 높은 것입니다.


향후 강남 거주 수요가 줄어들 가능성이 있을까요? 강남구는 공급으로 수요를 해소할 방법이 없습니다. 물리적으로 불가능합니다.


그럼 반대로 강남을 떠나는 이유는 무엇일까요? 역시 경제적 이유가 가장 큽니다. 재건축 때문에 떠나는 경우가 특히 많은데, 재건축 예정 아파트 임차인으로 살다가 다시 재건축된 아파트로 들어오기가 힘듭니다. 가격 차이가 너무 크게 나기 때문입니다.

강남구의 압도적인 교육환경

교육환경도 중요한 강남구의 수요 밀집 이유입니다. 교육업계에 있는 사람이라면 누구나 사교육 1번지인 대치동에 관심이 많습니다. 그곳에는 다른 지역에 없는 교육 정보가 많습니다. 그 점 때문에 다른 지역 학원가 사람들도 대치동에서 정보를 얻는 경우가 많습니다.


예를 들어 서울에서 유명한 학원가가 목동, 중계동, 대치동이 있는데 목동, 중계동을 합쳐도 대치동의 수요의 수요와는 비교가 되지 않습니다. 그만큼 수요가 많습니다. 목동이나 중계동은 셔틀버스를 운행하는데, 대치동은 셔틀버스를 운행하지 않아도 사람들이 찾아옵니다. 심지어 목동에 사는 학생이 대치동으로 학원을 다니는 경우도 있지요. 이것만 봐도 대치동 학원가의 어마어마한 위력을 알 수 있습니다.


그렇다면 대치동이 1등 학원가 지역이 된 가장 큰 이유가 무엇일까요? 우리나라 10위권 안에 있는 중학교가 대치동에 포진해 있기 때문입니다. 그 중학교에 배정받으려면 해당 아파트에 살아야 하는데, 거리 하나 차이로 배정받는 학교가 달라져 워낙 민감합니다.

직방에서 본 대치동 일대의 아파트 매매 시세

출처직방

그래서 학부모가 직접 교육청에 전화하여 알아보는 경우가 부지기수입니다. 예를 들면 역삼동 학군에 역삼중학교가 있는데 이 학교도 좋지만, 대치동 학군에 있는 대청중학교나 휘문중학교가 더 인기가 많기 때문에 길 하나 차이로 아파트값이 많이 달라집니다.


현재 정부는 특목고와 자사고 폐지를 검토하고 있습니다. 그동안은 특목고에 가면 반드시 강남권 학교에 가지 않아도 괜찮았지만, 만약 실제로 특목고가 폐지되면 좋은 학교가 있는 강남으로 더 몰리게 될 것입니다.

삼성동의 개발 호재

최근 관심이 집중되고 있는 삼성동은 대한민국에서 가장 비싼 부동산 입지가 될 지역입니다. 삼성동은 크기에 비해 유동인구가 많아 ‘명절 전후와 밸런타인데이, 크리스마스에는 삼성역에 가면 안 된다’는 말이 있을 정도입니다. 이런 곳에 곧 복합환승센터가 생기면서 5개 노선이 지나가게 됩니다. 복합환승센터가 생기려면 철도망이 갖추어져야 합니다. GTX-A, C 노선부터 위례-신사선까지 모두 8개 철도가 들어설 예정입니다.

그뿐만이 아닙니다. 전남 나주로 이전하여 팔게 된 삼성역 근처 한국전력 부지를 현대 자동차그룹이 10조 3천억 원에 매수하여 개발 중입니다. 105층 현대자동차 빌딩이 완성되면, 왼쪽에는 코엑스, 오른쪽에는 잠실주경기장이 있어서 그 자체로 하나의 거대도시가 될 것입니다. 강남구는 삼성동만으로도 호재가 차고 넘칩니다. 삼성동의 다양한 호재가 어떻게 구현되는지 지켜보다는 것도 재밌는 부동산 공부가 될 것입니다.

강남, 어떻게 분석해야 할까요?

2017년 하반기부터 강남구 땅값이 엄청나게 올랐고, 투기지역으로 지정됐습니다. 강남구는 일반인에게 너무 부담스러운 가격이라 돈이 있는 사람들이 들어갑니다. 투자자든 실수요자든 돈이 있는 사람들이기 때문에 가격이 변동해도 버틸 수 있는 능력이 있습니다.


그래서 이곳은 가격이 내려가도 그 현상을 있는 그대로 해석하면 안 됩니다. 강남구와 다른 지역 가격을 비교하는 건 무의미합니다. 강남구가 평당 5천만 원이니, 인근 지역이라는 이유로 평당 4천만 원은 되겠다고 생각하면 안 된다는 의미입니다.

신축 아파트가 잇달아 입주하는 개포동을 주목해야 합니다.

출처직방

재건축 아파트 입주가 이루어지고 있는 개포동의 시세를 눈여겨봐야 합니다. 지금까지 개포지구는 지금까지 인근 대치동, 역삼동, 도곡동에 무시를 당해온 지역이었습니다.


래미안 블레스티지에 이어, 디에이치 아너힐스가 입주하고 이어서 재건축 아파트들이 순차적으로 입주하고 나면 강남구에서 수요가 많은 새 아파트인 데다가 입지 가치도 높아지기 때문에 더 많은 인기를 누릴 것입니다. 가격은 더 상승할 수밖에 없겠지요.


판자촌이 사라지고 친환경 도시로 개발될 구룡마을도 핫플레이스로 떠오르고 있습니다. 2020년까지 2,692세대의 공공분양 아파트 및 임대 아파트가 들어선다고 하니 실수요자라면 관심을 갖고 지켜보길 추천해 드립니다.


한 번도 1등 입지 자리를 뺏긴 적이 없는 강남구 이야기, 정리하겠습니다.


첫째, 강남구는 70만 일자리라는 통계 수치만으로 강남구의 프리미엄이 얼마나 대단한지 알 수 있습니다.

둘째, 강남구는 지금도 최고 입지지만, 교통, 일자리, 상권, 주거쾌적성 등 모든 부동산 요소가 더 좋아질 예정입니다

셋째, 특히 삼성동 개발만으로도 대한민국 전체 호재를 합친 것만큼 압도적입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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