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수익형 부동산, 인기 많은 복층 원룸이 정답?

복층 원룸의 장점과 단점 분석!

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #1


요즘 도심에 있는 수익형 소형 주택을 보면 복층 원룸 형태가 많습니다. 1인 가구의 증가로 오피스텔 수요가 증가하면서 오피스텔에도 평면의 변화와 다각화의 바람이 불고 있지요. 기존 원룸은 획일적인 평면과 좁은 공간으로 인해 공간 분리와 수납에 한계가 있었습니다. 이를 보완한 것이 복층 원룸입니다. 펜션 인테리어에서 볼 수 있었던 복층 구조를 수익형 주택에 접목시킨 것이죠. 매수자와 임대인 모두의 환영을 받으며 꾸준히 늘어나고 있는 복층 원룸, 어떻게 탄생하게 되었을까요?

일반적인 복층 원룸에서 다락의 형태

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복층 원룸이 탄생하게 된 배경

소형 주택 공급 형태의 변화를 살펴보면, 과거에는 원룸이나 가족 구성원이 함께 거주할 수 있는 아파트 대체 성향의 쓰리룸 이상이 많았습니다. 그러나 최근에는 수익과 규제의 변화로 인해 중간 사이즈 투룸, 복층 원룸의 공급이 늘어나는 추세입니다.


이러한 변화의 중심에는 주차장 법이 있습니다. 2002년 주차장 법이 강화되기 전 강남에 지어진 빨간 벽돌 주택들을 보면 주차공간이 없는 건물이 대부분이었습니다. 반지하부터 연면적이 거의 주거 공간으로 설계되다 보니 주차 공간이 턱없이 부족했지요. 


이를 해결하기 위해, 2002년 주차장 법이 강화되었습니다. 건설업계에서는 강화된 주차장 법에 맞는 주차 공간을 만들기 위해 기둥을 세워 건물을 띄우는 필로티 공법이 성행했습니다. 2013년 규제가 한층 더 강화된 이후에는 시공사들이 룸 사이즈를 키워 분양가를 올리는 전략을 취했고, 현재 1.5룸이나 2룸 건축물들이 많이 늘어난 상태입니다. 


직방에서는 필터를 통해 복층 원룸 매물을 확인할 수 있다.

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주차장을 만들기 위해 꼭 필로티 공법을 적용해야 하는지, 지하 주차장을 만들면 안 되는지 궁금해하시는 분들이 있을 겁니다. 시공 시, 지하로 깊이 팔수록 시공비가 크게 증가해 사업성이 떨어지게 됩니다. 소형 주택에 지하 주차장을 만드는 것이 현실적으로 어려운 이유입니다. 결국 우리가 선호하는 평면의 변화는 사실 건축 시행자들의 이익 실현 전략과 직접적인 연관성을 가지고 있는 거지요.

복층원룸, 왜 이렇게 많아졌을까

주차장 법 강화를 배경으로 탄생한 복층 원룸이 계속해서 늘어날 수 있었던 것은 이익관계자뿐만 아니라 실수요자들도 복층 원룸을 선호하기 때문입니다. 복층 원룸은 천고가 높아 공간감이 극대화되어 있고, 상하로 공간 분리가 가능하죠. 따라서 수납공간 및 집기의 배치가 자유로운 복층 원룸에 대한 실수요자들의 선호도가 높습니다. 투자자 역시 일반적인 평면 주택보다 높은 임대 수익을 기대할 수 있고요. 시행자 입장에서는 추가 인테리어 비용만으로 분양가를 올릴 수 있는 효율적인 설계입니다. 왜 인테리어 비용만으로 분양가를 올릴 수 있는지를 설명하기 위해서는 건축법을 살펴봐야 합니다. 


첫째, 건축법 상 다락 복층은 면적으로 계산되지 않는다

둘째, 다락방은 높이가 1.5m이하 여야 한다. 

셋째, 경사 지붕의 경우 평균 높이가 1.8m이하여야 한다

2층 주택이 아닌 복층 원룸으로 분양하기 위해서는 위 사진처럼 다락 높이가 1.5m 이하여야 한다.

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2층 주택과 복층 주택은 이와 같이 건축법에 의해 구분되고 있습니다. 2층 주택과 달리 복층 원룸의 다락은 분양면적에 들어가지 않습니다. 다락을 통해 분양면적보다 더 넓은 실사용 공간을 만들어 낼 수 있는 것입니다.

복층 원룸, 장점 많아도 꼼꼼한 확인 필수

모든 부동산 가격이 그렇듯 원룸의 시세 역시 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 따라서 유행처럼 번져 나간 건축물일수록 장점만 볼 것이 아니라 그 이면과 미래 가치를 철저하게 따져야 합니다.


그렇다면, 복층 원룸 실거주자들의 경험담을 들어볼까요? 복층 원룸의 실거주자들은 다락이 침실 외의 목적으로는 활용도가 떨어지는 공간이라고 평가했습니다. 건축법에 명시된 1.5m의 다락 높이 제한은 성인이 서있기 힘든 높이이기 때문에 기대한 만큼의 활동범위를 만족시켜주지는 못한다는 것이죠. 


냉난방 시 방을 원하는 온도로 맞추기 위해 걸리는 시간과 비용이 많이 드는 것 역시 대표적인 단점입니다. 오피스텔은 고질적으로 환기가 어려운 구조인데 층고까지 높아지면서 환기도 더 어려워졌고요. 


투자자 수익 측면에서 보자면, 복층 원룸은 일반 주택 및 오피스텔보다 시공비가 더 들어가므로 분양가가 높게 책정됩니다. 이로 인해 월세는 높지만 월세가율(매매가 대비 월세)이 일반 평면 원룸보다 적은 경우도 많습니다. 또, 시공사별 컨디션 차이가 많이 나므로 분양을 받거나 매입 시 꼼꼼한 물건확인은 필수입니다. 


언제나 그렇듯 초도 생산 물량에는 여러 가지 문제점들이 있을 수 있습니다. 시행자의 이익 추구에 의해 생겨난 파생상품이든 수요자의 필요에 의해 변화된 상품이든 결국 시간이 지남에 따라 시장의 요구에 부합하게 진화하기 마련입니다. 


우리가 쉽게 접할 수 있는 수익형 부동산은 원룸에서부터 1.5룸, 투룸을 거쳐, 복층 원룸, 호텔(호실)분양이나 주거용 레지던스 분양까지 다양한 모습으로 변화하고 있습니다. 높은 수익을 제시하는 물건일수록 리스크가 큰 만큼, 드러나지 않은 단점은 없는지 잘 살펴봐야 합니다. 마지막으로, 어떤 물건이든 개별 주택마다 컨디션 차이가 크다는 것. 따라서 직접 눈으로 보고 꼼꼼하게 체크하실 것을 다시 한 번 강조하고 싶습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨' 


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