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놀랍게 변화한, 서울시 마포구 입지 이야기

변화의 중심에는 뉴타운과 홍대 상권이 있습니다.

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빠숑의 입지 분석 레시피 #84


마포구의 변화는 참으로 놀랍습니다. 1990년대까지의 마포구를 회상해 보면 높은 빌딩이 거의 없었던 평범한 변두리 도시의 풍경이었습니다. 지금의 활기와 높은 건물은 상상도 할 수 없었던 모습이었지요. 마포의 눈부신 변화에는 크게 두 가지 요인이 있습니다. 하나는 뉴타운, 다른 하나는 홍대 상권의 확장입니다.


특히, 주거 지역 변화의 중심에는 뉴타운이 있습니다. 아현뉴타운 입지는 고바위 언덕이었습니다. 인기가 없는 지역이었죠. 그 언덕을 재개발하여 대규모 아파트 단지들이 들어왔습니다. 아현뉴타운 개발 이전 공덕동에도 5개의 신규 아파트 단지 들어왔지만, 본격적인 위상 변화는 마포 래미안 푸르지오 입주 전후라고 할 수 있습니다.

마포구의 생활권은 위와 같이 구분할 수 있습니다.

출처직방

마포구는 10년전까지만 하더라도 서울 25개 구 중 시세 순위로 보면 중하위권 지역이었는데, 지금은 직방 시세 기준 서울 아파트 매매 시세 6위 지역입니다. ‘마·용·성’의 한 축으로 올라선 것입니다.


마포구에는 그만큼 많은 변화가 있었고, 이에 대해 드릴 말씀도 많습니다. 게다가 마포구는 서울에서 가장 가로로 긴 지역입니다. 또, 법정동도 대단히 많습니다.


지금부터 마포구 입지 이야기를 권역으로 나누어서 차근차근 살펴보겠습니다. 마포구 생활권은 아현, 용강, 합정·서교, 성산, 상암으로 나눌 수 있습니다.

재개발로 주목받는 아현 생활권

먼저 아현 생활권입니다. 아현동은 최근 재개발로 주목받고 있습니다. 아현뉴타운에서도 ‘마래푸’라 불리는 마포 래미안 푸르지오가 이 지역을 이끄는 랜드마크라 말씀드렸습니다.


2013~2014년 마포 래미안 푸르지오 분양 당시에는 서울 아파트 시장이 암흑기였을 때라 분양에는 상당히 고전했습니다. 3,885세대라는 엄청난 세대수에다 분양가도 당시 기준으로는 비쌌고, 입지 또한 완전 언덕이어서 선호되는 입지는 아니었습니다. 분양이 잘 되기에는 불리한 요소가 많았죠.

마래푸의 매매 시세는 2018년 하반기에 정점을 찍었습니다.

출처직방

그런데 서울 내 새 아파트에 대한 수요가 급증하면서 이 일대를 보는 시선이 완전히 달라졌습니다. 아현뉴타운 일대 새 아파트 단지가 차례로 분양하면서 서로 시너지 효과를 냈습니다.


공덕동에는 래미안 브랜드가 많았지만 최근에는 자이 브랜드가 많아졌습니다. 신촌 그랑 자이, 공덕 자이, 마포 자이 1~3차, 마포 그랑 자이 등이 대표적인 자이 단지죠. 그전까지 공덕동은 래미안 밭이었는데, 최근 삼성물산에서 수주전에 적극 참여하지 않았기 때문에, 대부분 자이에게 모두 빼앗겼습니다. 그리고 최근에는 현대건설이 적극적으로 수주전에 참여하고 있습니다.


물론 염리 4구역처럼 뉴타운이 해제된 구역도 있습니다. 그럴 수밖에 없는 것이 상업시설이 많다 보니 조합원들이 해제를 요청하게 됩니다. 이곳이 이대 입구인데, 최근에는 유동 인구가 다소 분산되었지만 여전히 큰 상권입니다.

마포구 입지, 장단점은?

마포구의 모든 곳은 장기적으로 보면 사업성이 좋습니다. 일단 교통이 좋습니다. 2호선, 5호선이 지나가고, 공덕동은 심지어 경의중앙선과 공항철도까지 있어 쿼드러플 역세권입니다. 이 지역은 기본적으로 역세권 프리미엄 하나만으로 수요가 엄청납니다.


공덕역 주변은 이러한 교통 편의성을 바탕으로 업무지구가 형성되고 있는데요. 이러한 일자리 역시 마포구 입지의 우수성을 대변합니다. 최근에는 주상복합인 롯데캐슬 프레지던트가 들어서면서 일자리가 다양해졌고, 공항철도가 있어서 공항에서 근무하거나 외국에 자주 가는 사람도 많이 거주하게 되었습니다. 그래서 롯데시티호텔 등 호텔도 꽤 생겼습니다.


또, 대학가 주변이기 때문에 대학교를 졸업한 사람들이 취직한 후에도 계속 거주하는 경우가 많습니다. 그래서 학생 수요, 직장인 수요, 신혼부부 수요가 기본적으로 많습니다.


마포구에서 가장 부족했던 건 교육환경이었는데, 그마저도 소득이 높은 젊은 층이 계속 유입되면서 점차 개선되고 있습니다. 대형 학원가가 대흥역 주변에 생기고 있는 것이 그 현상이지요.


마포구는 한강을 가장 넓게 포함하고 있는 구지만, 아직까지 제대로 시너지를 내지 못하고 있습니다. 한강 내륙 쪽에는 산이나 녹지 공간이 하나도 없습니다. 그런데 경의선숲길이 생기면서 녹지 공간에 대한 열망을 어느 정도 해소해 주었습니다.

공덕역 일대의 아파트 매매 시세입니다. 이제 예전의 마포구가 아닙니다.

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서강대교 주변 소외되어 있던 용강동, 신수동에 새 아파트가 입주하면서 한강을 끼고 있는 입지로 부각되고 있고, 한강이 보이는 래미안 웰스트림은 분양 당시에는 미분양이 났었는데 반등하면서 한강뷰를 가장 제대로 누릴 수 있는 새로운 랜드마크가 되었습니다.

일자리와 주거 단지가 공존하는 상암 생활권

상암동은 월드컵경기장, 난 캠핑장 등의 시설을 이용할 수 있어서 좋습니다. 서울에 예전부터 사셨던 분이라면 2000년까지만 하더라도 난지도라고 불렀던 지금의 상암 일대가 이렇게 바뀔 거라고 예상하지 못했을 겁니다.


난지도는 원래 평지였는데 흙을 메꾸면서 산이 되었습니다. 그 이후 바로 디지털미디어시티를 개발하면서 시너지 효과가 생겼습니다. 결정적으로 2002년 월드컵 이전에 개발을 끝내야 했기 때문에 속도도 빨랐습니다.


디지털미디어시티에는 거의 대부분의 지상파, 케이블 방송국이 입주해 있습니다. 여의도, 상암, 일산까지 ‘미디어밸리’라고 이름 붙여서 개발하려고 했는데, 한동안 표류하다가 요즘 다시 진행되고 있습니다.

디지털미디어시티는 영화 ‘어벤져스:에이지 오브 울트론’에 등장하기도 했습니다.

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상암동 아파트는 2002년부터 입주를 시작했는데, 당시에는 명품 주거 단지였습니다. 지금은 조금 낡은 아파트가 되었는데, 길 건너 수색뉴타운을 개발하게 되면 그쪽으로 수요가 분산될 것 같습니다.


디지털미디어시티 쪽의 아파트 단지들을 보면 소형 평수가 적고 중대형 평수가 많습니다. 2010년 이후에는 소형 평수가 많이 올랐기 때문에 실수요자들은 반대편 수색뉴타운 분양에 관심을 가져보면 좋습니다. 고양시 덕은지구 개발도 눈여겨보면 좋겠습니다.

마포구 내 상권은?

마포구에는 대학교가 많습니다. 서강대, 홍익대가 있고, 서대문구지만 같은 생활권인 연세대, 이화여대도 있습니다.


최근 이곳에서 일어난 가장 눈부신 변화는 단연 상권의 발달입니다. 홍대 상권이 이렇게 변할 줄 상상도 못했습니다. 이곳의 권리금은 상상을 초월합니다. 최근에는 정점을 찍고 내려가고 있으며, 홍대로 상권을 빼앗긴 신촌도 다시 움직이고 있다고 합니다.


마포·공덕 상권을 잠깐 짚고 넘어가면, 마포에는 전통적인 상권이 있습니다. 주물럭 등 유명한 먹거리도 굉장히 많습니다. 저의 저서 ‘부자의 지도’ 마포구 편에 마포구 종점에 대한 유래가 나옵니다. 전철이 나오기 전 1970년대에는 이곳이 철도 종점이었습니다. 종점은 보통 노동자들이 힘들게 일하고 소주 한잔에 싼 고기를 먹으면서 피로를 달래는 곳이었지요.


이 지역에는 당인리발전소가 지하로 들어가는 호재도 있습니다. 당인리발전소는 일제강점기에 만들어진 가장 오래된 화력발전소인데, 지금 2019년 완공을 목표로 지중화 작업을 하고 있습니다. 지중화 작업 후에는 그 위를 공원으로 만들어서 사람들이 다닐 수 있게 할 것입니다.

당인리발전소 주변 한강 일대 아파트 단지의 최근 2년 간 매매 시세 변동률입니다.

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이곳은 바로 옆 한강을 이용할 수 있다는 이점이 있어서 집값도 많이 올랐습니다. 그 주변에 집도 있지만, 외국인 전용 면세점 같은 상권밖에 없어서 썰렁했는데, 앞으로 어떻게 바뀔지 궁금합니다.


상권 얘기를 좀 더 해볼까요? 홍대 상권이 한창 성장하다가 요즘은 주춤하고 있습니다. 지금은 오히려 몇 년 동안 많이 쇠퇴한 신촌, 이대 쪽이 활성화되고 있지요. 서울의 상권이 어떻게 움직이는지는 항상 눈여겨볼 필요가 있습니다. 우리가 볼 때 상권은 끊임없이 확장하는 것 같지만, 실은 실력 있는 사람들에 의해 밀려나가는 것입니다.


요즘은 실력 있는 청년들이 처음부터 임대료가 저렴한 지역에다 상권 컨셉을 기획해서 들어가는 경우도 많습니다. 처음에는 싼 곳으로 들어갔다가 그 지역을 활성시킨 후 다른 곳으로 옮겨가는 패턴입니다. 그런데 이런 상황이 너무 자주 반복되어 예전처럼 신선한 느낌은 많이 반감되었습니다.

합정・서교생활권은?

합정・서교생활권에는 서강동, 서교동, 합정동, 연남동이 있는데 연남동의 변화가 놀랍습니다. 예전보다 정비도 많이 됐고, 예쁘게 지어진 건물도 사이사이에 있어 점점 많은 사람이 모입니다.


예전에는 경의선 철도가 지상에 있었고, 그래서 그 주변은 인기 없는 주거지였습니다. 그때까지만 해도 한국인보다 중국인이 사는 싼 동네라는 이미지가 강했는데, 지중화가 되고 경의선숲길이 만들어지면서 연남동의 인상이 180도 바뀌었지요. 또, 새 건물과 상업 시설이 많이 들어왔습니다. 연남동에는 리뉴얼되는 건물도 많고, 게스트하우스 등도 많이 생겼습니다.

마포구, 정리하자면?

마포구는 종로, 여의도 등 메인 일자리로 출근할 수 있는 베드타운 역할도 하고, 상암에 자체 일자리도 많습니다. 게다가 근처에 한강도 있기에 미래가치는 굉장히 좋다고 판단할 수 있습니다.


마포구 입지, 네 가지로 정리해 보겠습니다.


첫째, 좋은 대학교, 좋은 상권, 좋은 일자리를 모두 갖추고 있어 젊은 도시로서 인기가 있습니다

둘째, 아현뉴타운 등 여러 재개발로 주거환경이 크게 개선되었습니다.

셋째, 서울 어떤 곳보다도 교통이 편리합니다.

넷째, 향후 한강을 제대로 활용할 수 있다면 마포구의 미래가치는 더 높아질 것입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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