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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #31

앞으로 주택으로 투자 및 재테크를 하려면 주택임대사업에 대한 이해가 필수입니다. 가장 큰 이유는 지금의 부동산 정책은 실거주 주택 외에는 투기 수요로 간주하고 있기 때문입니다. 두 번째 이유는 실제 임대주택등록을 통한 세제 혜택이 크기 때문에 이를 잘 활용하면 수익률을 극대화할 수 있기 때문입니다. 마지막으로, 주택임대사업과 관련하여 갖가지 유의사항이 많기에 이를 모르고 임대사업을 운영하다가는 오히려 손실이 더 클 수 있습니다.

과거에는 실거주 외 추가 주택을 굳이 임대주택으로 등록하지 않더라도 별다른 제재가 없었습니다만, 앞으로는 이러한 사회 분위기가 크게 변할 것입니다. 주택도 상가처럼 점차 등록을 의무화하는 방향으로 갈 것이며, 그 결과 모든 정보가 투명해져서 관련 세원이 모두 노출되는 시기가 올 것입니다. 여러분은 어떻게 할 계획인가요?

2년 전만 보더라도 임대주택을 등록하는 사례는 많지 않았습니다. 하지만 ‘19년 4월 현재까지 등록된 주택임대사업자는 총 42만 4천 명으로 전체 139만 9천 채가 임대주택으로 등록이 된 상태입니다(국토교통부 4월 10일 보도자료 참고).

아마 이 수치는 갈수록 증가할 것으로 예상되는데요. 과연 140만여 채에 이르는 임대주택이 ‘제대로’ 된 세제 혜택을 모두 받을 수 있는지는 개인적으로 의문입니다. 단순히 임대주택으로 등록했다고 무조건 혜택을 주지는 않기 때문입니다. 왜 그럴까요?

그건 바로 세제 혜택을 정하는 법령이 주택법(민간임대주택에관한특별법)과 세법으로 구분되어 있기 때문입니다. 예를 들어 임대주택등록을 하면 받을 수 있는 혜택이 1번, 2번, 3번이 있고, 1번과 2번은 주택법에서 정하고 있고 3번은 세법에서 규정하고 있다고 가정해보겠습니다.

이 경우, 주택임대사업자는 당연히 세 가지 혜택을 모두 받고자 할 것입니다. 그렇다면 주택법과 세법에서 정하는 요건을 모두 만족해야 하겠죠? 간혹 셋 중 3번, 즉 세법에서 주는 혜택만 받고자 한다면 이에 대한 규정만 지킴으로써 특정 혜택을 받는 것도 가능할 것입니다.

따라서 우리는 각 혜택이 요구하는 조건이 무엇인지를 알고 그에 따른 세제 혜택 중 본인이 원하는 것을 취합하면 될 것입니다. 하지만 현실이 늘 우리 뜻대로 되지는 않죠. 생각보다 이게 쉽지 않습니다. 그 이유는 주택임대사업자가 받을 수 있는 혜택은 또 국세와 지방세로 구분되어 있기 때문입니다.

이쯤 되면 보다 구체적인 사례를 통해 말씀을 드려야 할 것 같습니다. 아마 주택임대사업자가 아닌 분들은 조금 와닿지 않으실 수 있는데요. 앞서 말씀드린 것처럼 이제는 실거주 목적 외 주택을 취득한다면 반드시 주택임대사업을 이해해야 하기에 미리 공부한다고 보시면 좋겠습니다.

자, A라는 직장인이 2번 주택을 임대주택으로 등록한다고 가정을 하겠습니다. A는 실거주인 1번 주택에서 거주하고 있으며, 2번 주택은 투자용인 셈인데요. 당연히 A는 2번 주택을 임대주택으로 등록해서 세제 혜택을 받고 이를 통해 투자수익을 올리는 게 목적이겠죠? 이때 2번 주택을 임대주택으로 등록함으로써 받을 수 있는 혜택은 다음과 같습니다.

(1) 취득세를 감면받을 수 있습니다.

(2) 재산세도 감면받을 수 있습니다.

(3) 종합부동산세도 비과세를 받을 수 있습니다. 이런 걸 종부세 합산배제라고 합니다.

(4) 마지막으로, 해당 임대주택(여기에서는 2번 주택)을 양도할 때, 일반주택보다 더 큰 장기보유특별공제를 적용받아 양도세도 줄일 수 있습니다.

위 혜택을 국세와 지방세로 구분, 표로 정리해 보겠습니다.

여러분이 직장인 A라면 당연히 위 네 가지 혜택을 모두 받고 싶을 것입니다. 하지만 만약 이 중에서 일부 혜택만 가능하다고 한다면 어떤 걸 고르시겠습니까? 물론 일부 생각이 다를 수도 있겠지만, 열에 여덟 아홉은 분명 종부세 및 양도세 혜택을 받길 원하실 것입니다. 그렇게 생각하시죠? 그런데 해당 종부세와 양도세는 국세인가요, 지방세인가요? 네 국세입니다. 그런데 이게 왜 중요하냐고요?

주택임대사업자 등록은 관할 시군구청에 등록하는 게 첫 단계이기 때문입니다. 무슨 얘기냐고요? 주택임대사업을 하는 분들은 모두 아시겠지만 처음 사업자를 내고 임대주택을 등록하려면 본인이 살고 있는 거주지 관할 지자체에 가야 합니다. 위 사례에서 직장인 A가 경기도 용인시에 살고 있다고 가정한다면, 이 A는 용인시청 주택과에 가서 주택임대사업자 등록을 먼저 해야 합니다. 그리고 이후 용인 세무서에 가서 사업자등록증을 받으면 되는데요. 바로 여기에 ‘큰 함정’이 도사리고 있을 수 있습니다.

무슨 말일까요? 다시 사례로 갑니다. 직장인 A가 등록하려는 2번 주택이 전용 85㎡ 이하인데 기준시가는 6.5억 원이라고 가정하겠습니다. A는 용인시청 주택과에 가서 임대주택의 종류를 선택해야 하는데 어차피 오랜 기간 장기 보유할 계획이니 준공공(현재는 장기일반민간임대주택으로 이름이 바뀌었습니다.)임대주택에 체크했습니다. 그리고 이후 용인세무서에 가서 사업자등록증을 발급받았습니다. 그런 후 몇 달이 지났는데 A는 종합부동산세 고지서를 받아 든 것입니다. 당연히 2번 주택은 종부세 합산배제가 될 거라고 생각한 직장인 A. 도대체 뭐가 문제일까요?

위 표는 앞서 보았던 표에서 세제 혜택을 받기 위한 ‘요건’을 추가로 단 것입니다. 여기에서 종부세 부분을 보시면 ‘등록 당시 기준시가 6억 원 이하’라는 조건이 있음을 알 수 있습니다. 이걸 본 직장인 A의 심정은 어떨까요? ‘아니, 그러면 어차피 2번 주택은 기준시가가 6억 원을 초과하였으니 임대주택등록을 한다고 해도 종부세 혜택이 불가능한 거잖아? 그런데 등록할 때는 왜 아무 말을 해주지 않은 거야?’ 라는 생각이 들지 않을까요? 이게 바로 앞서 말씀드린 ‘큰 함정’ 입니다.

종부세는 국세의 일종인데요. 해당 내용은 국세를 다루는 국세공무원이 잘 압니다. 더 쉽게 말씀드리면 일선 세무서에서 근무하는 세무서 직원이 그에 대해 전문가라는 의미입니다. 그런데 직장인 A는 임대주택등록을 하기 위해 세무서에 간 게 아니라, 관할 시군구청을 먼저 갔기 때문에 국세에 관한 안내를 제대로 받지 못한 것이죠.

안타깝지만 관할 시군구청에서 업무를 보시는 분들은 국세보다는 지방세 전문가입니다. 따라서 지방세인 취득세와 재산세 감면에 대해서는 잘 대답해줄 수 있지만, 국세인 종부세나 양도세에 대해서는 잘 모르는 경우가 일반적입니다.

다시 사례로 돌아와서, 직장인 A는 임대주택으로 등록한 2번 주택이 요건을 충족하지 못해 종부세 합산배제가 불가능함을 알았습니다. 종부세 절감이 목적이었던 직장인 A, 이 경우 2번 주택을 어떻게 해야 할까요? 종부세가 부담된다면 2번 주택을 매도하는 게 맞겠죠?

임대주택등록에 따른 혜택이 적다고 생각한 A가 2번 주택을 매도한다면 더 큰 ‘함정’이 또 있는데요. 그건 바로 의무임대 기간 미준수에 따른 ‘과태료’ 입니다. 현재는 1채당 1천만 원이고요. 최근 법 개정으로 인해 하반기에는 3천만 원으로 상향 조정될 예정입니다. 직장인 A는 2번 주택을 어떻게 해야 할까요? 그보다, 왜 이런 상황까지 가게 된 것일까요?

작년 ‘9.13 대책’으로, 이제는 관할 시군구청에서도 해당 주택의 가액을 신청서에 기재해야 합니다. 그리고 준공공(장기일반민간임대주택) 등록에 따른 장특공 혜택을 보려면 기준시가 6억 원 이하(수도권 외는 3억 원 이하) 요건도 동시에 갖춰야 하기에, 국세와 지방세 차이에 따르는 혼선은 점차 줄어들 것입니다. 하지만 준공공 제도가 2014년에 처음 나왔고, 이에 대한 첫 매도 물량이 2022년(최소 8년 보유)에 나올 것이기 때문에 당분간 이러한 혼란은 계속될 것으로 보입니다.

특히 더 중요한 건 임대주택을 언제 등록했는지, 그리고 언제 취득한 주택인지에 따라서도 가능한 세제 혜택이 모두 다르다는 것입니다. 제도는 점차 보완될 것이 분명하지만, 안타깝게도 당분간 각각을 모두 구분해서 어떤 세제 혜택이 가능한지, 그리고 이 혜택이 정말 나오게 필요한지 등을 꼼꼼히 따지셔야 합니다. 그렇지 않고 무턱대고 위 직장인 A처럼 임대주택등록만 하면 모든 혜택이 가능할 거라고 착각하면 절대 안 됩니다. 이런 경우라면 정부가 권하는 대로 차라리 적당한 때에 2번 주택을 매도하는 게 더 나을 수도 있으니까요.

다음 시간에는 주택 취득-보유-양도 단계에 따른 구체적인 임대주택 세제 혜택과 그 요건에 대해 살펴보겠습니다. 오늘자 칼럼 내용을 반드시 숙지하시고 다음 내용에 임해주시기 바랍니다. 그렇지 않으면 내용이 워낙 복잡해서 많이들 헷갈리실 수 있거든요. 그럼 다음 칼럼 때 뵙겠습니다. 제네시스였습니다!

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스 박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’