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'1기 신도시' 평촌에 부동산 수요 끊이지 않는 이유

교육환경, 일자리, 상권이 있죠.

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빠숑의 입지 분석 레시피 #83


평촌신도시는 교육환경이 매우 우수한 도시입니다. 평촌신도시가 있는 안양시는 신도시 개발 이전부터 교육열이 세서 전통적으로 학군이 강했습니다. 다른 지역과 비교해도 안양에는 인근 지역을 아우르는 자사고, 특목고가 많은 편입니다.


자체 수요로 교육 환경이 운영되는 분당, 일산신도시와는 달리 안양은 주변 도시인 의왕, 군포, 수원 등에서 일부러 학군을 위해 안양으로 이사 오는 경우도 많습니다. 특히 안양과 과천이 한 학군으로 묶여 있는데, 과천도 부유층이 거주하는 교육에 관심이 높은 지역이기 때문에 서로 시너지 효과를 내면서 더 좋은 학군이 되었습니다. 이렇게 교육환경으로 인기가 많은 평촌신도시에 대해 좀 더 알아보겠습니다.

평촌의 아파트 단지 모습입니다.

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교육환경이 뛰어난 평촌신도시

교육환경에 대한 관심은 부동산 시장에 영향을 주게 됩니다. 교육환경을 찾아오는 많은 사람의 수요로 평촌의 전세가는 주변 지역보다 상대적으로 높습니다. 안양의 타지역이나 군포, 의왕에 새 아파트를 사두고, 아이 교육 때문에 평촌에서 전세를 사는 사람도 꽤 있습니다.


평촌에서는 특히 중학교 학군을 가장 중요하게 평가합니다. 어느 단지에서 어떤 중학교에 갈 수 있는지 고려하여 단지를 선택합니다. 어떤 단지에서 어떤 학교로 진학을 할 수 있는지는 해당 교육청이나 학구도 안내 서비스, 직방 앱 등을 통해 조회할 수 있습니다.

직방에서는 아파트 단지별 배정 학군 정보 등 공공데이터를 쉽게 확인할 수 있습니다.

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평촌은 학교뿐 아니라 학원가도 매우 활성화되어 있습니다. 대규모 학원가가 형성되려면 시세가 높은 역세권 지역이 아니어야 합니다. 큰 면적을 써야 하기 때문에 상가 임대료가 저렴하고, 그러한 건물들이 함께 있어야 시너지가 납니다. 현재 구축 아파트의 비율이 높아지고 있는 평촌신도시가 꾸준한 사랑을 받고 있는 가장 큰 이유 중 하나가 바로 학원가입니다.

일자리가 가까운 평촌신도시

가장 번화가라고 할 수 있는 평촌역이나 범계역 인근에는 아파트가 많지 않습니다. 보통 역세권은 주거 지역이 아니라 상업 지역이기 때문에 아파트는 한 블록 떨어진 곳에 있습니다. 그래도 도보로 이동할 만한 거리입니다. 역 근처에는 오피스가 많습니다. 다른 신도시와 다르게 주거지역이 쓰는 상권과 오피스가 쓰는 상권이 함께 발달해 있습니다. 또 법원, 관공서 등 공공시설도 많습니다.


앞서 말했듯 평촌에는 오피스가 많은데 특히 평촌역 뒤 스마트밸리가 최근에 급격하게 발전하고 있습니다. 예전에는 공장과 주거지역을 분리해서 건설했는데, 최근에는 직주근접 아파트의 인기가 많고 가격도 더 비쌉니다. 그렇기에 역세권에 근접한 아파트에 투자하는 것도 좋습니다. 분당에는 ‘아파트형 공장’을 지을 땅이 별로 없는데, 평촌에는 땅이 있습니다. 투자 시 이런 점도 고려하면 좋겠지요.

평촌 스마트밸리의 모습입니다.

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안양은 서울의 위성도시로 개발된 지역이라, 평촌신도시에는 처음부터 업무시설이 들어설 자리를 고려했습니다. 5대 신도시 중 직장 입지를 가장 중요하게 고려한 입지입니다. 타지역에서 오는 수요가 많지는 않지만, 지역 자체 수요가 많습니다.

평촌신도시의 상권

상권을 보겠습니다. 예전에는 평촌역과 범계역 상권이 비등했습니다. 그런데 어느 순간부터 범계역이 더 활성화되었습니다. 롯데백화점이 생기면서 젊은 층이 범계역으로 가게 된 게 결정적인 계기지요.


그래서 현재 평촌역 상권이 별로 좋지 않습니다. 평촌신도시 개발 전에는 1호선 안양역(안양 1번가) 상권이 어마어마했습니다. 그런 데 신도시가 생기면서 상권을 다 넘겨준 셈이 돼버렸습니다.


롯데백화점이 평촌에 진출한 이유도 충분한 수요층이 존재한다고 판단했기 때문일 겁니다. 보통 교육환경이 좋은 지역 주민이 백화점을 많이 이용합니다. 평촌의 교육환경과 백화점 진출이 서로 무관하지 않다는 거지요. 참고로 예전에는 NC 백화점도 있었는데 2017년 철거 뒤 현재 주상복합을 건설하고 있습니다.

평촌에서 내 집 마련, 괜찮을까요?

평촌 바깥이긴 하지만 4,250세대 대단지 새 아파트 단지인 래미안 안양 메가트리아라는 곳이 있습니다. 입지는 역세권에서 조금 벗어나 있지만, 2016년 10월에 입주한 새 아파트로 상품 가치를 인정받는 단지입니다.


평촌 더샵 센트럴시티 역시 2016년 6월에 입주한 새 아파트입니다. 가격이 많이 올라 평당 2,500만 원 전후 시세를 형성하고 있고, 스마트밸리와 가까워서 수요가 많고, 새 아파트 답게 커뮤니티 시설을 잘 갖추고 있다는 점이 장점입니다. 주변 단지에 없는 시설을 갖추고 있는 것도 하나의 프리미엄이죠.

직방에서 본 평촌 더샵 센트럴시티의 평당 매매 시세입니다.

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어떤 아파트가 좋냐는 질문은 결국 입지냐, 상품이냐로 귀결됩니다. 정답이 있는 것은 아니지만, 장기적으로는 입지가 무조건 중요합니다. 상품 자체의 영향력은 한시적입니다. 10년 정도가 최대 한계라고 보면 되지요.


이제 1기 신도시 아파트들이 많이 낡아 상품가치가 급격히 떨어지는 시점이기 때문에 자신만의 기준을 잘 세우는 것이 중요합니다. 좋은 입지의 집을 확보해두고, 상품 좋은 데서 살다가 다시 넘어오는 전략도 좋습니다. 너무 한 쪽만 고집할 필요는 없습니다.


평촌은 서울 접근성이 좋아서 많이 이가 선호합니다. 그래서 신혼부부의 성지이기도 합니다. 그런 면을 고려한다면 20평대가 가장 좋고, 40평대 이상은 수요가 많지 않아 고민을 해봐야 합니다.


하지만 배후 도시를 갖는 중간 입지이기 때문에 수요는 어느 정도 있을 것이라고 봐도 됩니다. 게다가 평촌에서는 분당, 판교를 다니기도 나쁘지 않습니다. 전철 또한 월곶-판교선과 인덕원선 두 노선도 더 생길 예정입니다.

수요가 풍부한 평촌신도시

요즘 수도권은 재건축, 재개발에 따른 이주 수요가 중요한 투자 포인트입니다. 이주 수요를 받아줄 지역이 바로 안양입니다. 이주하는 사람은 소형 평수에 잠시 살다가 옮겨 가기 때문에 처음에는 소형 전세 수요가 많다가 나중에 한 번에 빠져나가는 경향이 있습니다.


또 1기 신도시 아파트는 실거주용으로 너무 낡아서 매수를 꺼리는 사람이 많습니다. 그래서 전세가가 확연히 높아지는 현상이 나타나는데, 높은 전세가율을 활용하는 방법도 생각해볼 수 있습니다. 평촌신도시는 수요가 많아 꾸준한 전세 시세를 유지할 수 있습니다.


평촌은 교육환경이 좋아서 30평형대 수요는 많습니다. 수요가 많으니 재건축, 리모델링 연한이 되면 움직일 단지도 많습니다. 당장 되지 않는다고 하더라도 기대감 때문에 가격이 올라가겠지요. 중동, 산본, 일산에는 리모델링 얘기가 별로 없는데, 평촌의 일부 단지는 리모델링은 물론, 심지어 재건축 얘기도 나오고 있습니다. 안양은 예전부터 소단지끼리 재건축을 하는 경우가 있었습니다. 이런 점을 투자 포인트로 활용하면 좋습니다.


아파트가 아닌 오피스텔을 고려한다면 평촌역 주변을 살펴봐야 합니다. 오피스텔은 주로 평촌역에 많고 범계역에는 없습니다. 대체로 주거용 오피스텔이라, 아파트의 대체재 역할을 합니다. 신축 아파트뿐 아니라 오피스텔이 들어오는 입지 주변도 눈여겨 봐야 합니다. 

석수역~인덕원역이 안양시에 속한 역입니다.

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평촌신도시, 정리하자면?

평촌은 중산층을 위한 도시입니다. 서울의 배후도시 역할을 하지만, 도시 자체로 볼 때도 접근성, 일자리, 학군 모두 만족스러운 수준의 도시입니다. 신도시 중에서는 분당 다음으로 가장 인기가 많습니다. 또 추가되는 교통 호재 때문에 앞으로 수요도 더 많아질 것입니다. 무엇보다도 학군이 좋기 때문에 웬만해서 가격이 내려가지 않을 것입니다.


그래서 평촌에 사는 사람들은 자부심이 강합니다. 평촌은 래미안 안양 메가트리아, 스마트밸리 등 평촌에서 일어나는 변화를 지켜보면서 투자 포인트를 계속 관찰하는 게 좋습니다. 

직방에서 본 안양시 일대 분양임박 단지 목록입니다.

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평촌신도시 이야기, 세 가지로 정리하겠습니다.


1. 평촌은 단순히 서울의 베드타운이 아니라 주변 일자리가 많은 자족도시입니다.

2. 신규 아파트, 오피스텔이 들어오는 입지는 더욱 주목해 볼 필요가 있습니다.

3. 학군과 교통, 재건축 이주 수요 등 여러 가지의 투자 포인트를 잡을 수 있는 지역입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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