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주택임대사업자, 무작정 등록할 수 없는 이유

법이 너무 어렵기 때문입니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #30


지난 2월, 임대주택 등록 실적이 1월보다 30% 급감했습니다. 전국 기준 1만693채로, 2017년 4월 이후 1년 10개월 만에 최저치입니다. 준공공(장기일반민간임대주택) 양도세 100% 감면 혜택이 종료된 2018년 12월(3만6,943채)과 비교하면 3분의 1도 안되는 수치입니다.


3월에는 1만1,057채로 소폭 증가하긴 했지만, 정부의 ‘임대주택등록 활성화 방안(2017년 12월 13일)’이 발표된 지 채 2년도 되지 않은 시점에서 왜 이렇게 임대주택등록 수가 감소하는 것일까요?

2019년 3월 임대사업자 등록 실적입니다.

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주택법과 세법, 둘 다 알아야 합니다.

주택임대사업이 어려운 이유는 관련 법을 모두 알아야 하는데 그게 어렵기 때문입니다. 대표적으로 ‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)’, ‘소득세법(이하 세법)' 그리고 ‘조세특례제한법(이하 세법)’에 있는 내용을 잘 알아야 합니다.

임대사업자 관련 법은 너무 어렵습니다.

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이름만 들어도 어렵죠? 간단히 살펴보자면, 민특법에서는 주택임대사업과 관련한 절차, 운영 등에 대한 내용이 주를 이룹니다. 특히 조심해야 하는 부분은 바로 ‘과태료’ 부분인데요. 가령, 임대주택등록을 하고 의무임대 기간을 준수해야 하는데, 그렇지 않고 중도에 팔면 1채당 과태료가 무려 1천만 원이나 됩니다. 여기에 정부는 최근 임차인의 주거 안정을 높이기 위해 해당 과태료를 기존 1천만 원에서 3천만 원으로 상향하는 개정안을 통과시켰습니다(4월 5일). 해당 개정 내용은 공포 6개월 후 시행될 예정입니다.


세법 역시 잘 알아야 합니다. 여기에는 주택임대사업자가 관심을 가질 만한 세제혜택이 주를 이루고 있는데요. 대표적인 몇 가지를 살펴보자면, 임대주택으로 등록시 해당 임대주택은 종합부동산세에서 제외해주며(종부세 합산배제), 조정대상지역에 있더라도 일반과세로 양도소득세를 과세합니다(양도세 중과배제). 여기에 해당 임대주택의 양도소득세를 절감해줄 수 있는 고율의 장기보유특별공제(8년 보유시 50% 등) 혜택과 같은 내용이 주로 세법에 명시되어 있습니다.


이렇게 좋은 혜택이 많은데, 왜 다주택자들은 임대주택등록을 꺼려하는 것일까요?

서로 엇갈리는 정부와 주택임대사업자

주택임대사업 역시 엄연히 ‘사업’ 입니다. 불로소득이라고 보는 시각도 있지만, 위에서 보는 것처럼 각종 의무사항을 준수해야 제대로 된 혜택을 받을 수 있습니다. 즉, 주택임대사업자들의 생각은 ‘정부가 준수하라는 의무사항은 지키겠다. 대신 그에 대한 대가로 세제혜택을 취할 것’ 이라는 생각이 많은 사람들입니다. 그런데 문제는 이에 대한 제대로 된 가이드를 받기가 참 힘들다는 것입니다.


예를 들어, 서울 강동구에 거주하고 있는 A라는 사람이 B 아파트를 임대주택으로 등록하려 한다고 가정합시다. 이때 A가 가장 먼저 해야 할 것은 관할 행정관청인 강동구청에 가서 등록하는 것인데요. 문제는 B 아파트의 기준시가가 6억 원을 초과할 경우, 안타깝지만 아무리 평형이 작고 오랜 기간을 보유하더라도 세법에서 정한 혜택을 받을 수 없습니다.


세제 혜택에 대한 규정은 주택법(민특법)이 아닌 세법에서 정하고 있기 때문입니다. 등록 당시 기준시가가 6억 원을 초과할 경우 종부세 합산배제, 양도세 중과배제와 같은 세제 혜택은 불가능합니다. 이런 걸 세법에서는 ‘장기임대주택’이라고 합니다. 그런데 임대주택등록의 첫 단계는 거주지 관할 지자체에 가서 등록하는 것이며 관할 행정관청에서는 국세인 세법(소득세 및 조세특례제한법 등)에 대해서는 일선 세무서보다 잘 모르는 경우가 허다합니다. 반대로 세무서는 지방세인 취득세, 재산세 등에 대해 상대적으로 잘 모르는 경우가 많은데 이는 국세와 지방세에 따라 업무가 분리되어 그렇습니다.


사례의 A라는 사람은 B 아파트를 임대주택으로 등록해야 할까요? 만약 임대주택등록 목적이 높아진 종부세를 줄이겠다는 것이라면 아무런 이득이 없기에 저라면 등록을 말렸을 것 같습니다. 차라리 임대주택으로 등록하지 말고 매도하라고 말이죠.


이렇듯 주택임대사업자가 원하는 건 제대로 된 세제 혜택인데, 임대주택등록 절차는 관할 행정관청에 가는 것부터 시작이니 서로 맞지 않는 경우가 많으며 이로 인해 임대주택등록을 주저하는 경우를 주변에서 많이 보았습니다. 이런 사례는 ‘기준시가 6억 이하 충족’ 외에도 많이 있답니다.

정부와 임대사업자는 서로 다른 곳을 보고 있습니다.

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너무 자주 바뀌는 정책

위 사례 하나만 보더라도 ‘뭐가 이렇게 복잡해?’ 하실지 모르겠습니다. 그런데 이를 더 복잡하게 한 요인이 있으니, 그건 바로 ‘너무 자주 바뀌는 정부정책’ 입니다. 물론 정부정책이라는 것이 시시각각 변하는 환경에 대응하기 위해 계속해서 보완하고 상황에 맞게 바뀌는 게 맞겠지만, 변동이 너무 잦다면 국민들 공감대를 얻기 쉽지 않겠죠?


예를 들어보겠습니다. 정부는 지난 ‘임대주택등록 활성화 방안(‘17년 12.13)’을 통해 다주택자의 임대주택등록을 유도했습니다. 그 결과, ‘18년 상반기에는 월 평균 약 3만 채의 임대주택이 등록되면서 성공을 거두는 듯했습니다.


그런데 곧이어 작년 ‘9.13 대책’을 통해 주택임대사업자의 혜택을 대폭 축소하는 방향으로 대책을 내놓았는데요. 여러 가지가 있지만 이중에는 제 아무리 전용면적이 작고 기준시가가 낮더라도 조정대상지역 내 신규취득한 주택에 대해서는 임대주택등록에 따른 세제혜택을 대폭 줄이거나 없애는 것으로 하였습니다. 작년 9월 13일 이후 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득한 자는 실거주가 아닌 임대주택등록시 종부세 합산배제나 양도세 중과배제와 같은 혜택을 받지 못하게 된 것이죠.


문제는 그 다음입니다. 위 사례에서 살펴본 A라는 사람이 B 아파트의 기준시가가 6억 원을 초과해서 세제 혜택이 없다는 걸 알고, 해당 임대주택을 매도해야 하는 상황이라고 가정합시다. 이 경우, 서울 강동구는 조정대상지역이기에 양도세 중과는 물론 해당 임대주택 의무임대 기간 미준수로 1천만 원의 과태료까지 물어야 합니다. 만약 올 하반기에 양도한다면 이제는 과태료가 3천만 원이 되겠죠?


A라는 사람이 너무 걱정돼서 무슨 방법이 없을까 하고 강동구청에 문의해보니 담당자 왈, “이 경우 다른 주택임대사업자에게 양도하면 과태료를 물지 않아도 됩니다.”라고 합니다. ‘그래도 다행이다.’라고 생각한 A 씨. 과연 해당 주택을 다른 주택임대사업자에게 매도할 수 있을까요? 아마 쉽지 않을 것입니다. 이유는 그 물건을 취득한 다른 사업자는 어지간한 혜택을 모두 포기해야 하기 때문입니다. 9.13 대책으로 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 혜택이 거의 없기 때문입니다.


이렇듯 정부 정책이 워낙 바뀌다 보니 ‘언제 임대주택등록을 했는가’ 하나만으로, 같은 주택이라도 혜택이 달라지는 결과가 초래되었습니다. 이 역시 임대주택등록을 주저하게 만드는 요소 중 하나일 것입니다.

임대사업자 등록에 따르는 세제 혜택입니다.

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주택임대사업자 등록,
명확한 가이드가 필요합니다.

위 사례는 주택임대사업을 운영하면서 발생할 수 있는 극히 일부 사례만 소개한 것입니다. 그만큼 주택임대사업자는 복잡하고 체크해야 하는 사항이 매우 많습니다. 국세와 지방세의 차이, 그리고 이를 관할하는 주관 부처 간의 정보 부족, 일관되지 않고 너무 자주 바뀌는 정부 정책 등 고려해야 하는 사항이 매우 많습니다.


주택임대사업자를 어설프게 옹호하기 위함이 아닙니다. 그보다는 정부가 추구하는 ‘주거정책 안정화’를 위해 반드시 필요한 사람들이 주택임대사업자이니만큼, 이들을 양성화(임대사업자 등록 등)하고 이들이 양질의 좋은 임차주택을 공급하기 위해, 정부에서는 제대로 된 안내와 설명을 해주기를 바라봅니다.


그래도 다행히 정부에서는 주택임대사업의 컨트롤 타워로 국토교통부가 중심이 되어 주도적으로 이를 진행하기로 하였고, 최근 개정된 내용을 보면 국세와 지방세 각각 규정된 내용이 점차 하나로 수렴하고 있다고 생각합니다. 9.13 대책 중 임대주택혜택을 위해 기존 면적요건에 가액요건까지 추가한 것이 그 사례입니다.


앞으로 더욱 체계적이고 이해하기 쉬운 주택임대사업자 제도가 되길 바라며, 이를 통해 임대인(주택임대사업자)은 알기 쉽고 떳떳하게 사업을 하며, 임차인은 양질의 좋은 주거 서비스를 제공받아 안정된 주거환경을 누렸으면 합니다.


저 역시 이를 위해 복잡하고 어려운 주택임대사업자 제도에 대해 하나씩 풀어보도록 하겠습니다. 특히 등록시기, 등록 요건에 따라 세제혜택 가능여부가 달라지므로 잘 체크하시기 바랍니다. 그럼 다음 칼럼에서 또 뵙도록 하죠. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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